投稿|“黑铁时代”的一粒灰，落在了明星地产人身上投稿|房地产

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文｜一号财经，来源｜一号地产，作者｜九哥

20年前，无问西东，无论南渡北归，都是无限人生，精彩纷呈。
20年后，风流总被雨打风吹去，往昔的荣耀镀上的职业光环逐渐黯淡，高处的寒意却逐步侵袭。
又一次面临人生路口的抉择，房地产界两大明星职业经理人吴向东、朱荣斌的去向成为最近业内热议的话题，因为从他们的身上更多人看到自己的未来际遇。
012002年，年仅35岁的吴向东站在窦文涛口中的“大坑”面前，思考着深圳当时规模最大的综合性商业建筑群的前景，同时也是思索着自己的前途。
这座商业体就是后来闻名遐迩的华润中心与万象城。
彼时国内高端商业地产才刚刚起步，这一投资总额高达40亿港元、建筑面积55万平方米、囊括“购物中心+写字楼+高档住宅+高端酒店”的商业综合体项目，可谓庞然大物。
而负责操刀这一切的吴向东，虽非初出茅庐，但也刚涉入房地产江湖不到十年而已。
2013年的金秋十月，吴向东回过一次母校清华大学，只是身份已然从当年清华土木系的一名求学者，转而成为华润置地（1109.HK）的董事长。不过这一次的主角也不是他，而是更为显赫的大人物，美国黑石集团主席苏世民。
因为这是一场为清华大学苏世民书院举行奠基仪式的活动，华润置地承担了苏世民书院的建设管理工作，并将合同项下所有金额全部捐赠给清华大学苏世民学者项目。
轮到他起身致辞时，吴向东说道：“身为清华校友，自己一直对母校怀有感念之情。”
而此时距离他进入清华园负笈求学已经整整过去二十个年头了，也是他正式出任华润置地董事长、开始执掌华润置地的头一年。
再回望2002年站在深圳罗湖华润中心的大工地边上，吴向东的心里恐怕也有忐忑，但更多的应该是踌躇满志。
虽然喜欢插科打诨的窦文涛在“锵锵三人行”中，调侃道：华润用40个亿在深圳砸了个‘大坑’” 。
吴向东更加知道这是一场背水之战，由于投资大、风险高、回收周期慢，而且在深圳也是“首吃螃蟹”的项目，华润内部对该项目一直存有巨大争议。但吴向东力排众议，在一次预算会议上面对全体华润董事，他近乎是立下军令状，表示万象城若未按时竣工开业、或未实现预算业绩数字，其本人与诸位：
不复相见。
两年过后，华润中心竣工交付，建筑面积达18.8万平米的万象城成为当时深圳最大购物中心。标杆已立，华润大军进军商业地产的前奏曲奏响了。
财报显示，华润置地2021年购物中心营业额139.4亿元，同比增长38.1%；旗下购物中心年销售额总计达到1072亿元，年增长率达到45%；截至2021年底，在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。
在商业地产发展的预判上，吴向东终究赢了窦文涛。当然这并不能当真。
02当吴向东步出清华园加入华润的时候，朱荣斌正在清华建筑系攻读硕士学位，并在吴向东进入职场两年后，也进入了地产圈，入职中国海外发展（0688.HK）。
那一年，朱荣斌23岁。
凭借出色的能力，朱荣斌在中海步步高升，从中海集团国内部副总经理、中海发展（北京）公司董事副总经理，到中海发展（广州）公司总经理，直至2008年调任中海地产华东区总经理，管着5个最赚钱的城市：
上海、南京、杭州、宁波和苏州。
谁能想到，十三载中海生涯却在此时戛然而止，虽然此时的朱荣斌已经位居方面，但仅仅半年后就挂冠而去，在当年9月加入富力地产(2777.HK)，出任富力地产总经理、华南区总经理。
虽然此前已跻身“华南五虎”之首，2007年销售排名更是仅次于万科、中海、绿地，居于全国第四。但一同窜升的还有资金链压力，2005年富力净负债率还只有20.5%，两年狂奔突进后，2007年就蹿涨到了139.5% 。
2008年全球金融危机袭来，商业和住宅地产开发速度高达1:1的富力资金链岌岌可危。而在此前的2004年博鳌论坛上，曾发生过一次万科与富力的“商业互怼” 。
台上，王石曾毫不客气地指出富力在商业地产上过于生猛，称如果没有经济实力，还搞出售型的商业地产，企业绝对会濒临倒闭。
对此，李思廉则回呛道：“商业之道，我也懂，你放心，我们会做得很好。”
也正是在这样的背景之下，朱荣斌从中海来到富力。据称彼时，李思廉与张力相中朱荣斌的是希望他能为富力接下来销售回款冲刺，同时为后续在广州、重庆等重镇开展新业务增强管理。
或许当年的富力亟需“救火队员” 。朱荣斌也确实从开源、节流两端下手，弥缝紧张的现金流，然而财技毕竟不是朱荣斌的本行，再加上富力的“双头鹰”格局，想要有所作为似乎也并不容易。
不过在拿地上，朱荣斌倒是风光了一把，其中最大手笔是2009年联合雅居乐、碧桂园以255亿天价夺得广州亚运城巨无霸地块，成为全国史上最大“地王” 。
然而富力的销售额仍然未能跟上“黄金时代”的快节奏，至2012年销售额才322亿元，五年增长率100%，年均20% 。从公开信息中鲜见朱荣斌在此期间的因应动作，时间很快来到了2013 。
2013年是一个丰收年，top20房企除了招商和绿城，大都保持了20%以上的销售增速，碧桂园更是首进千亿，销售额增幅就像坐上了马斯克的大火箭，达到了：
131%
这或许代表了一种潮流，当然从历史眼光来看，当年冲规模的房企确实快速起来了，但“一切为了利润”的中海显然另有想法，尽管中海在2013年的利润率同比上一年的37.3%，降至28.1%，依然超过万科和保利，保持着不败金身：
最赚钱房企
富力在那一年则显得有点中规中矩，全年录得422.3亿元的销售额，相对于420亿元年度销售目标，可谓：
低空飘过
两相对比，不知道朱荣斌是否有些失落感，而这个时候同在华南的碧桂园向朱荣斌伸出了橄榄枝。
在2013年，据说思考了几个晚上后，朱荣斌最终选择加盟碧桂园，不是因为BOSS杨给的“联席总裁兼执行董事”的头衔，而是主要能在自己志趣相投的领域：
做一点微小的工作。
03吴向东离开华润，是一个延宕了许久的消息。
2019年春节假期过后上班第二天，华润置地出了一纸公告，官宣“灵魂人物”吴向东的正式出走。
而在节前，华润集团即下发人事任免通知，吴向东不再担任华润置地首席执行官的职务。甚至在前一年的10月份，坊间就有消息称，吴向东将从华润置地离开前往新东家华夏幸福担任总裁一职。
廿五载华润心路历程，一朝清空。
中间也经历过许多是是非非，诸如“宝万之争”，但吴向东的号召力仍在，登高一呼，立马聚起一队人马扎向华夏幸福(600340)，并另起炉灶搞了一个南方总部。
而此时的华夏幸福早已不是王文学个人的华夏幸福，因为平安已经介入，成为华夏幸福的第二大股东，所以对于话事人的选择上，平安有着极为重要的一票。
也有消息称，平安集团董事长马明哲与吴向东私交甚笃，认为吴是难得的人才，所以抛出橄榄枝，准备委以重任。
不论私谊如何，吴向东颇受重视应该不假，华夏幸福曾向这位顶级职业经理人开出3869万元的年薪，成为同期A股高管薪酬的最高记录。
钱给到位，还得权放得彻底。
吴向东甫一上任，被外界视为“代表平安意志”，率领旧部搭建起南方总部，开辟华夏幸福原有体系之外的旧改、商业综合体、康养等新业务。
然而，华夏幸福原本的问题正在于资金链危机，产业新城只有砸进去的钱，难看到出来的钱。而吴向东的南方总部也是个先砸钱再做买卖的业务，商业地产、长租公寓等持有型物业长周期特点，决定了需要源源不断的长线资金投入。
吴向东加盟后的第二年，华夏幸福2020年前三季度经营性现金流净流出250.73亿元，其中取地支出为198.49亿元。又其中，产业新城及相关业务从2019年同期的173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元，商业地产及相关业务则从零增长为102.03亿元，超过产业新城。
在2020年年报中，华夏幸福也不得不承认，公司从2020年第四季度开始出现流动性阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。
可是平安不打算再投钱了。
2021年3月，在平安股东大会上，平安集团总经理兼联席CEO谢永林被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时表示，会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。但重点是：
平安后续将不再出钱
彼时，平安预计对华夏幸福投资的风险敞口为股权投资180亿，表内投资360亿，合计540亿。
华夏幸福2021年业绩预告显示，年度净利润亏损在331亿元至391亿元之间。截至2021年12月21日合计有1078亿元借款本息未能如期偿还。
中国平安(601318)在2021年报中对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及调整，其中股权类159亿元，债权类273亿元，合计金额为432亿元。这一数据较中报计提减值损失359亿元已有所减少。
此前，中国平安首席投资官陈德贤称，平安集团预算每年要在不动产领域投资500亿元，不知道华夏幸福的这一波会不会让平安觉得需要给500亿打个折。
就在平安计提华夏幸福减值损失的同时，吴向东在华夏幸福的日子也进入了倒计时。今年4月5日，华夏幸福公告吴向东因个人原因辞去华夏幸福联席董事长、董事和首席执行官兼总裁职务。
算算日子，差不多也就1000天。但华夏幸福还留了一手，公告说吴向东将继续在华夏幸福工作。至于工作内容则是：
协助债务重组。
04另一个关于1000天的梗来自朱荣斌的老同事、老朋友吴建斌。
2018年暮春时节，有一本书传遍地产圈，高管们几乎人人都想先睹后快，作者是碧桂园前CFO吴建斌，书名叫作《我在碧桂园的1000天》以及一个副题：
《以财务之眼看杨国强和他的地产王国》
据称这本书将2014-2017年间，碧桂园高潮凌厉的财务模式造就出的“地产帝国”，刻画殆尽，因而也招来碧桂园的不爽，一度不欲让其流传出去。
然而，朱荣斌恐怕在碧桂园也颇有些不爽，虽未公开表达，但种种掣肘或许加剧了他的去意。
在碧桂园(2007.HK)，朱荣斌“挂帅”一线事业部，总部给予其较高规格的自主拿地权，但同时会以“一视同仁”的标准对新项目的考核、资金进行评估，从而严格把关。
正是这根套在脖子上的缰绳让一线事业部总有不敢撒欢跑的感觉，2015年7月一线事业部成立，当年10月就发生了北京丰台退地一事，主要原因就是拿地后总部评估认为地价太高，成本算不过来。
尔后，朱荣斌又想在经营许久的广州大本营激荡点水花，但碧桂园拿地鼓励内部竞争，不限制其他区域公司在一线城市拿地，因此一线事业部要在“夹缝”中生存。
“老板放开了，说广州不是只有朱荣斌可以搞，大家都可以搞，”据早年媒体报道，有该区域员工曾透露说，“反正结果导向，确实是朱荣斌没怎么搞定市区。”
到最后，杨国强也曾对朱荣斌开玩笑说：“在一线城市，你只做一两百亿就对不起你这个联席总裁的位置。”
或许BOSS杨还有一句没有说出口的话，2017年朱荣斌的年薪2185.8万元，相比2016年的555.2万元，
几乎翻了四倍
既然如此，朱荣斌选择了离开。
而他的下家则是与之前从碧桂园CFO一职上辞任的吴建斌相同，阳光城(000671) 。
在阳光城朱荣斌迎来了高光时刻，身兼执行董事长与总裁，大权在握。如果没有后来的事情，朱荣斌与阳光城或许算是一段互相成就的佳话，因为朱荣斌一来就带动阳光城快速冲顶，2017年突破千亿销售大关，
2018年更猛，两千亿迈过去
为了一示同进退的诚意，朱荣斌还个人掏腰包1.36亿元买入阳光城2200余万股股票。
但是一个错误的决定，丧失了这一切。
2020年9月，泰康人寿及泰康养老，以33.78亿元的代价，从阳光城当时的第二大股东上海嘉文闻投资手中，获得了13.46%股权，共计5.547亿股，跻身第二大股东。同时双方签订了一纸对赌协议。
据称主导引战泰康的正是朱荣斌，原本说好要十年携手同行，却在2021年半道分手。
2021年三季报披露，前三季度扣非后净利润为8670.14万元，同比减少96.89%；其中第三季度阳光城扣非后净利润亏损17.52亿元。
泰康颇为不满，对赌协议墨迹未干，如何这么快就业绩变脸？泰康系的两位董事对阳光城的三季报提出异议，并投反对票，要求管理层对经营恶化作出解释。
泰康的公开发难，连林腾蛟都略感惶恐，亲自上门斡旋，但最终仍未能成功化解撤股危机。
而朱荣斌则夹在其中，两面不讨好，只求快点走人，甚至股票亏损7000万，也不惜割肉，算上在阳光城“打工”四年半的薪酬仍亏损4000万，但他仍旧离场。
末了，还向阳光城同仁发了一则告别消息，也是一度刷屏：
短短数语，似乎满屏不甘。
05最新的消息显示朱荣斌已经自己创业，在今年3月成立荣宇建设（广州）有限公司，由其本人100%持股。
在借助蔷薇资本的力量后，朱荣斌将自己创业的“首发项目”，放在开发雅居乐清水湾部分地块项目上，而后者一直是一个香饽饽，雅居乐(3383.HK)从不轻易示人，更不要说拿出来与人分享了。
难道，这一次会是一个例外？不管怎么说，朱荣斌已经决定好要掀开新的人生章节了。
而吴向东似乎也无意停留在华夏幸福过久，同时也没有迹象显露出有加入平安旗下平安不动产的意思，倒是与同处深圳的鹏瑞地产交际颇深。
一则鹏瑞实际控制人徐航与吴向东均为清华校友，且据说十多年来私交甚笃。二来华夏幸福南方总部的旧改项目正是出售给了鹏瑞，跟随吴向东从华润置地入职华夏幸福担任南方总部更新业务负责人的赵荣，也成了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司的的董事长，从业务到人事谋划上似乎都有迹可循。
第三则是一个最重要的原因，鹏瑞在商业地产上经营得颇为成功，而吴向东在这一领域也颇有心得，或许二者结盟是一种强强联合。到那时，深圳湾1号又将是一番别样风景。
【投稿|“黑铁时代”的一粒灰，落在了明星地产人身上】不论是风雨如磐，还是柳条日新，一号君希望这些优秀的职业经理人仍能带动行业稳健发展，而那些哈污搞的开发商则理应承担市场的代价，不应让市长与老百姓为其风险暴发兜底。