现房销售土地增值税怎么缴纳土地增值税如何缴纳，合作建房土地增值税政策解读 _睿知

一、请问如何缴纳土地增值税？
非房地产开发项目，企业转让土地或厂房，土地增值税相对简单。在转让收入方面，没有什么招数。如果转让所得明显偏低，税务机关将参照市场价格进行调整。如何划算，要看你的实际情况和按照以下规定计算的结果。扣除项目方面，如果是房屋和土地一起转让，有两种选择：一是选择评估厂房的重置价格，然后加上取得厂房土地的成本，加上转让相关的税费，三部分之和作为扣除项目。扣除项目=房屋及建筑物评估价取得土地使用权支付的金额，转让环节缴纳的税费。第二，如果你的工厂是购买的，提供购房发票，这是抵扣的依据。同时根据发票金额，每年可以增加5%的发票金额，然后再加上与转让相关的税费(注：这种情况下不能加上土地成本，因为房屋发票金额默认包含地价) 。有两部分。抵扣项目=发票金额(1持有年 5%)与房地产转让相关的税费。如果单纯转让土地，在开发建设的情况下，扣除项目=取得土地使用权时支付的土地价款、转让过程中缴纳的税费相关费用(1 20%)土地开发成本。

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二、怎样缴纳土地增值税？
很多人前几天研究了《营改增对土地增值税的影响》一文，对于“如何解决土地增值税的预缴问题”还是感到有些困惑。所以，今天我们就来漫谈一下“土地增值税的预缴” 。一、土地增值税预征制度的建立《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(环发[1995]6号)第十六条规定：“纳税人在工程竣工结算前转让不动产取得的收入，因成本确定或者其他原因不能计算的，可以预征土地增值税，待工程竣工结算后再进行结算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”以上规定是针对各省不符合清算条件的房地产企业的纲领性文件。注意《细则》的措辞：“全部工程竣工结算前房地产转让收入” ，强调“竣工结算前”！房企卖的房子有两种：期房和现房。拍卖行出售时，因为符合上述条件，可以预征用。但是，在出售现有房屋并出具竣工决算报告后，其成本能够可靠地计量。还需要预征用吗？从字面上看，显然不需要预征土地增值税，只对期房销售预征土地增值税！现实很残酷，虽然我们知道一个道理：没有法律就没有税收。但在实际操作中，房地产企业需要在“通知清算”或“强制清算”之前先行征收土地增值税。因此，我们可以广义地理解为，房地产企业在达到清算条件之前取得的预售收入，需要预征土地增值税。
三、土地增值税如何缴纳？
非房地产开发项目，企业转让土地或厂房，土地增值税相对简单。在转让收入方面，没有什么招数。如果转让所得明显偏低，税务机关将参照市场价格进行调整。如何划算，要看你的实际情况和按照以下规定计算的结果。扣除项目方面，如果是房屋和土地一起转让，有两种选择：一是选择评估厂房的重置价格，然后加上取得厂房土地的成本，加上转让相关的税费，三部分之和作为扣除项目。扣除项目=房屋及建筑物评估价取得土地使用权支付的金额，转让环节缴纳的税费。第二，如果你的工厂是购买的，提供购房发票，这是抵扣的依据。同时根据发票金额，每年可以增加5%的发票金额，然后再加上与转让相关的税费(注：这种情况下不能加上土地成本，因为房屋发票金额默认包含地价) 。有两部分。抵扣项目=发票金额(1持有年 5%)与房地产转让相关的税费。如果单纯转让土地，在开发建设的情况下，扣除项目=取得土地使用权时支付的土地价款、转让过程中缴纳的税费相关费用(1 20%)土地开发成本。

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四、土地增值税是由卖方还是买方缴纳
土地增值税是由房地产的转让方，也就是卖方缴纳的。计算公式应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数。计算方法不同于土地增值税的预征率。土地增值税实行四级累进税率：根据土地增值税税率表，增值额不超过扣除项目金额50%的部分税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40% 。增值额超过扣除项目金额100% ，未超过扣除项目金额200%的，土地增值税税率为50% 。根据土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额的200% ，税率为60% 。扩大征收资料土地增值税具有极其重要的作用：(1)有利于加强国家对房地产开发商和房地产交易市场的监管；(二)有利于国家抑制土地投机倒把行为；(3)有利于增加国家财政收入，为经济建设积累资金。征税范围一般规定(1)土地增值税只对“出让”国有土地使用权的行为征税，不对“转让”国有土地使用权的行为征税。(2)土地增值税不仅针对国有土地使用权的转让
为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人” 。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。参考资料来源：百度百科——土地增值税
五、土地增值税如何征收，增值税征收的方式有哪些土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税如何征收土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50% ，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100% ，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。增值税征收的两种方式第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额;(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值) ，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。土地增值税征收实例假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产， 2006年12月将以70万来出售。1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：原值：500000;加计金额：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金：契税为7500(500000×1 。5%)元，转让时缴纳的营业税为38500(700000×5 。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。那么该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超过扣除项目金额的50% ，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：95400×30%=28620元。土地增值税的会计处理及举例企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：(一)对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。(二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业) 。(三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。
六、土地增值税如何缴纳土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售， 10栋出租， 10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）六、会计处理 1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08
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