转让土地使用权营业税怎么算房产企业转让土地使用权如何计算营业税，土地使用权到期了怎么办 _睿知

一、企业转让在开发土地使用权如何交营业税？
据查，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)仍然有效。该条第三款规定：“单位或者个人出售或者转让已购买的房地产或者已转让的土地使用权的，以全部收入减去该房地产或者土地使用权的原购买或者转让价格后的余额为营业额。”
注意：这里卖的房产本来就是“购买”的，不是自建的；转让的土地使用权为“受让方”，“购买原价或受让方”由此而来。
同时，该条第二款规定：“单位和个人转让在建工程时，不论是否办理项目发起人和土地使用者更名手续，其实质是转让房地产的所有权或者土地的使用权。在建工程转让按以下方式征收营业税： (一)转让前期已完成或正在进行土地开发的在建工程，按照“无形资产转让”税目中“土地使用权转让”项目征收营业税。(2)对已进入房屋建造阶段的在建工程转让，按“销售不动产”税目征收营业税。在建工程是指已经立项但尚未竣工的房地产项目或者其他建设项目。”
结合这两条规定，我们会发现：
1.如果企业(当然包括房地产开发企业)转让的土地使用权“尚未进入施工阶段”，可以按照“转让土地使用权”的项目征收营业税，即营业额可以是“全部收入减去……原价转让土地使用权后的余额” 。
2.如果企业(当然包括房地产开发企业)转让的土地使用权“已经进入房屋建筑阶段”，那么就应该按照“销售不动产”的税目征收营业税，即没有不动产的原购买价格，不可能“以全部收入减去不动产的原购买价格……后的余额为营业额” 。营业税必须全额征收。
【转让土地使用权营业税怎么算房产企业转让土地使用权如何计算营业税，土地使用权到期了怎么办】企业转让土地使用权是差额缴纳营业税还是全额缴纳营业税，要看是否进入了房屋建造阶段。
收到《建设工程施工许可证》并正式开工(以业主、承包商、监理部门共同签署的开工报告为准)后，进入施工阶段。当然，中途停工不属于不“进入建筑施工阶段” 。
我的意见是，按照批准的开发规划，已经进入建设阶段而尚未进入建设阶段的建筑物的土地面积，可以按照占地法计算，尚未进入建设阶段的土地面积，可以按照“出让土地使用权”的项目征收营业税。(参考国税发[2009]31号文件，该文件以所得税为目的，但其关于划拨土地使用权的规定符合建筑业客观规律)* * *(此处不详细讨论土地增值税，但“国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让”属于土地增值税。)

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二、企业转让土地使用权如何缴纳营业税
根据《营业税暂行条例》的规定，企业在中国境内转让土地使用权时，应按规定缴纳营业税。对土地所有者转让土地使用权、土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。向农业生产者转让土地使用权用于农业生产的，免征营业税。【税目】:土地使用者转让土地使用权【税目】:转让无形资产——转让土地使用权【税率】:5%【计税依据】:企业转让其转让的土地使用权时，以全部收入减去土地使用权原价后的余额为营业额；企业转让因偿还债务而取得的土地使用权的，以全部收入减去偿还债务时土地使用权的价款后的余额为营业额。【纳税义务发生时间】:营业税纳税义务发生时间为纳税人收到经营所得或取得索取经营所得证明的当天。企业提前转让土地使用权的，纳税义务发生在收到预付款的当天。【纳税期限】:一个月内纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；第五日、第十日、第十五日纳税的，应当自期满之日起五日内预缴，次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。如果不能按固定期限缴税，可以按时间缴税。【纳税地点】:企业向土地所在地主管税务机关申报纳税。
三、土地使用权转让怎么缴纳营业税
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条规定：“单位或者个人出售或者转让其购买的房地产或者转让的土地使用权的，以全部收入减去该房地产或者土地使用权的原购买或者转让价格后的余额为营业额。”注意：这里卖的房产本来就是“购买”的，不是自建的；转让的土地使用权为“受让方”，“购买原价或受让方”由此而来。同时，该条第二款规定：“单位和个人转让在建工程时，无论是否办理项目主办单位和土地使用者更名手续，其实质都是转让房地产的所有权或者土地的使用权。在建工程转让按以下方式征收营业税： (一)转让前期已完成或正在进行土地开发的在建工程，按照“无形资产转让”税目中“土地使用权转让”项目征收营业税。(2)对已进入房屋建造阶段的在建工程转让，按“销售不动产”税目征收营业税。在建工程是指已经立项但尚未竣工的房地产项目或者其他建设项目。”结合这两条规定，我们会发现：1 。如果企业(当然包括房地产开发企业)转让的土地使用权“尚未进入施工阶段”，那么可以按照“转让土地使用权”的项目征收营业税，即营业额可以是“总收入中扣除……土地使用权原价后的余额” 。2.如果企业(当然包括房地产开发企业)转让的土地使用权“已经进入房屋建筑阶段”，那么就应该按照“销售不动产”的税目征收营业税，即没有不动产的原购买价格，不可能“以全部收入减去不动产的原购买价格……后的余额为营业额” 。营业税必须全额征收。企业转让土地
使用权是差额交纳营业税，还是全额交纳营业税，其关键在于是否“已进入建筑物施工阶段” 。

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四、土地使用权转让税费计算是怎样的土地使用权转让税费的计算是： 1.营业税，按照5%的税率征收营业税; 2.土地增值税，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税; 3.企业所得税，按适用税率计征企业所得税; 4.印花税，税率为万分之五。【法律依据】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
五、企业转让土地使用权取得收入怎样征税对转让方来说：1、营业税=营业额×5%（若转让方能提供原购置土地的发票，按转让土地的全部收入减去土地受让原价后的余额为营业额计算征收营业税，否则按转让收入全额计征）；根据财税[2003]16号文，单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。2、城建税=营业税税额×5%；3、教育费附加=营业税税额×3%；4、土地增值税：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得收入减去税法规定扣除项目金额后的余额，以增值额适用四级超率累进税率。具体计算公式为：土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额。转让土地使用权的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；与转让土地使用有关的税金等。5、个人转让房屋计征个人所得税时，应按有关公式计算，按转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的应纳税所得额乘以20%的税率计征个人所得税。6、印花税：根据财税[2006]162号规定，转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税。税率为万分之五。另外，属于企业转让土地使用权的，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税
六、转让土地使用权营业税应如何进行缴纳转让土地使用权营业税的缴纳方式如下：企业在中国境内转让土地使用权，应按规定缴纳营业税。对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。【法律依据】《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额;未分别核算营业额的，不得免税、减税。