分期开发土地价值土地增值税如何分期，土地增值税分期预缴税款 _睿知

一、土地增值税清算金额可以分期缴纳吗
土地增值税清算金额可以分期缴纳。对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中因资金流动暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，制定在纳税期限内分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。

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二、核算土地增值税时，分期计算的标准
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)明确指出“土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目进行汇算清缴，分期开发的项目，分期汇算清缴。开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当单独计算增加值。”
三、土地增值税清算金额是否可分期缴纳？
《广东省人民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(粤府办〔2009〕16号)规定的纳税期限，是指《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定的主管税务机关规定的期限。关于土地增值税的纳税期限，根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自房地产转让合同签订之日起七日内，向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并在税务机关批准的期限内缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十五条规定，根据《条例》第十条的规定，纳税人按照下列程序办理纳税手续： (一)纳税人应当在房地产转让合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，向税务机关报送房屋建筑物产权证明、土地使用权证书、土地转让证明、房地产买卖合同、房地产估价报告以及其他与房地产转让有关的资料。因不动产频繁转让，每次转让后难以申报的纳税人，经税务机关批准，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。(2)纳税人按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。因此，土地增值税的纳税期限通常由税务机关核定，包括土地增值税汇算清缴中的纳税期限。如《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(国发[2008]100号)第二十九条规定，主管税务机关在通知开发企业本办法第七条时，应开具《税务事项通知书》，开发企业应在收到《税务事项通知书》后45日内结清土地增值税。第三十七条规定，对符合本办法第七条规定的开发企业，在主管税务机关作出土地增值税汇算清缴结论前取得的房地产转让收入，应当预缴土地增值税。主管税务机关出具土地增值税汇算清缴结论后，开发企业取得的房地产转让收入应于次月10日前向主管税务机关申报缴纳。但在此期限内，广东省等地方政府因资金流动暂时困难不能及时缴纳土地增值税的，可以向税务机关提出申请，在纳税期限内制定分期缴纳土地增值税的方案，分期缴纳税款。因此，土地增值税相关法律法规规定的土地增值税缴纳期限(经主管税务机关批准)与你公司希望协商的更为宽松的期限是一致的，两者均应经主管税务机关批准。

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【分期开发土地价值土地增值税如何分期，土地增值税分期预缴税款】四、土地增值税的缴纳期限和纳税地点是如何规定的
2017年8月12日企业队土地增值税纳税人应在房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产买卖合同、房地产估价报告等相关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。纳税人频繁转让不动产，每次转让后申报缴纳土地增值税有困难的，可以按月或者在不动产转让所在地省(自治区、直辖市、计划单列市)地方税务局规定的期限内申报纳税。纳税人选择定期申报方式的，应当向不动产转移地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，1年内不得变更。纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于各种原因不能据实计算土地增值税的，可以按照纳税人所在地省(自治区、直辖市)地方税务局的规定预缴税款。工程竣工结算后，再进行结算。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目结算，分期开发项目由分期项目结算。开发项目既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当单独计算增加值。有下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：1 .房地产开发项目已全部竣工销售；二、整体移交未完成竣工决算的房地产开发项目；三、直接转让土地使用权。有下列情形之一的，税务机关可以要求纳税人结清土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上；或者虽未超过85qo，但剩余实用建筑面积已出租或被占用。二、取得销售(预售)许可证满3年，但尚未完成销售的。三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。
的。四、省级地方税务局规定的其他情况。如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税或者办理免税、减税手续，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更手续（如土地使用权登记和过户手续，发放《国有土地使用证》等）。
五、房地产开发项目分期分批次开发的以什么作为土地增值税的清算单位一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函[2012]92号)规定：确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。因此，按照企业报批报建时，上报的分期，尽量不要再自行分期，土地增值税清算时，同等情况下，土地地块越大，清算时对企业越有利。三、纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。扩展资料：纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本) 。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。参考资料来源：百度百科-土地增值税
六、土地增值税的纳税期限，纳税地点是怎样规定的土地增值税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。如果纳税人经常发生房地产转让，难以在每次转让以后申报缴纳土地增值税，可以按月或者按转让房地产所在省（自治区、直辖市和计划单列市）地方税务局规定的期限申报纳税。纳税人选择定期申报方式的，应当向转让房地产所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定以后，1年以内不得变更。纳税人在项目全部竣工结算以前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照所在省（自治区、直辖市）地方税务局的规定预征税款，待项目全部竣工、办理结算以后清算，多退少补。具体办法由各省、自治区和直辖市地方税务局根据当地的情况制定。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。符合下列情形之一的，纳税人应当办理土地增值税清算：一、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三、直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，税务机关可以要求纳税人办理土地增值税清算：一、已经竣工验收的房地产开发项目，已经转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；或者该比例虽然没有超过85qo，但是剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。二、取得销售（预售）许可证期满3年仍然没有销售完毕的。三、纳税人申请注销税务登记但是没有办理土地增值税清算手续的。四、省级地方税务局规定的其他情况。如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税或者办理免税、减税手续，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更手续（如土地使用权登记和过户手续，发放《国有土地使用证》等）。