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投资性房地产确认时点 土地增值如何确认收益时点，土地评估增值怎么入账

小知识

一、请教：土地增值税清算中收入确认的时间
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，一、土地增值税清算中的收入确认问题 。土地增值税汇算清缴时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或发票未全部开具的，以双方签订的销售合同中包含的销售金额和其他收入确认收入 。买卖合同载明的商品房面积与有关部门实测面积不一致 。清算前已发生补偿款和返还款的，在计算土地增值税时应进行调整 。
【投资性房地产确认时点 土地增值如何确认收益时点，土地评估增值怎么入账】

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文章插图
二、对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点
投资性房地产的确认时间为：将停止土地使用权自用的日期(9月1日) 。增值后要转让的建筑物不属于投资性房地产，建筑物本身没有增值空间，增值的是土地使用权 。炒房增值空间最重要的因素是包含在其中的土地使用权 。就单个建筑本身而言，只会随着时间的推移而老化贬值 。因此，持有并准备升值后转让的建筑物不属于投资性房地产 。因此，建筑物只有在已经出租的情况下才能被确认为投资性房地产 。(一)县级以上人民政府支付补偿安置费用后取得的国有土地使用权 。这种划拨土地使用权有两个显著特点：一是土地使用者必须依法取得县级以上人民政府的批准；二是土地使用者必须支付补偿、安置等费用才能取得土地使用权 。(2)经县级以上人民政府依法批准，土地使用者无偿取得的土地使用权 。这种划拨土地使用权还具有两个显著特点：一是土地使用者必须依法取得县级以上人民政府的批准；第二，土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说，不需要支付任何费用或任何经济成本 。延伸信息：不纳入投资性房地产范围：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产 。例如，企业拥有并经营的酒店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，不确认为投资性房地产 。第十四条在成本模式下，以转换前的房地产账面价值作为转换后的入账价值 。第十五条采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用性房地产时，以转换日的公允价值作为自用性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 。来源：百度百科-土地使用权
三、土地增值税纳税义务发生时间的确认
法律分析：土地增值税纳税义务发生的时间为房地产转让合同签订的日期 。非正常手段转让房地产的土地增值税纳税义务发生时间如下：(1)房地产转让合同已经签订，原房地产因各种原因延期，待相关问题解决后再办理房地产转让登记 。土地增值税纳税义务发生时间以房地产转让合同签订时间为准 。(2)在民事判决、民事裁定、民事调解过程中，法院判决或者裁定房地产权属转移的 。土地增值税纳税义务发生时间以判决、裁定、民事调解书确定的权属转移时间为准 。(三)依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移的，土地增值税纳税义务发生的时间以仲裁指定的转移时间为准 。(四)房地产权利人委托拍卖行拍卖 。拍卖成交后，双方根据拍卖成交确认书签订房地产转让合同 。土地增值税纳税义务发生时间以房地产转让合同签订时间为准 。法律依据《土地增值税暂行条例》第十条纳税人应当报送
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条规定，土地增值税纳税义务发生的时间为房地产转让合同签订之日 。通过以下非正常方式转让房地产和土地的增值税纳税义务发生时间如下：
(1)房地产转让合同已经签订，原房地产因各种原因延期转让，待相关问题解决后再办理房地产转移登记 。土地增值税纳税义务发生时间以房地产转让合同签订时间为准 。
(2)在民事判决、民事裁定、民事调解过程中，法院判决或者裁定房地产权属转移的 。土地增值税纳税义务发生时间以判决、裁定、民事调解书确定的权属转移时间为准 。
(三)依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移的，土地增值税纳税义务发生的时间以仲裁指定的转移时间为准 。(咨询中心)
四、如何确定土地增值税纳税义务发生时间
土地增值税纳税人应在房地产转让合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关报送房屋建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产买卖合同、房地产估价报告及其他与房地产转让有关的资料 。土地增值税其实就是反房地产暴利税，是指房地产企业等单位和个人对国有土地使用权有偿转让和房屋销售过程中取得的收入，扣除开发成本和其他费用后，向国家缴纳的一种税 。目前，我国土地增值税实行四级累进税率 。对土地增值率高的，增值率低的多收，没有增值率的不征收 。比如增值额大于20%但不超过50%，税率为30% 。超过200%的，税率为60% 。据专家估计，房地产项目的毛利率只需要达到
到34.63%以上，都需缴纳土地增值税 。扩展资料：1、纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳 。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地 。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税 。2、纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料 。参考资料：百度百科—土地增值税
六、关于土地增值税纳税时间和缴纳方法请教土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定 。主要有三种情况：纳税地点：1.纳税人是法人的当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税 。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税 。2.纳税人是自然人的当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税;如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税 。

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