土地增值税征收方式如何加强土地增值税的征收管理，耕地占用税征管措施 _睿知

一、如何加强房地产企业的土地增值税纳税筹划
1.房地产企业的经营特点及土地增值税筹划的意义。税收筹划是指企业在纳税行为发生之前，对自身的经营活动和投资等涉税事项进行事先安排，以达到减税或延期纳税的目的，从而实现企业税后利益最大化的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业利用不完善的税法进行的非违法税收筹划和利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：(1)开发产品的单一性和不可移动性；(2)开发建设周期长，投资额大，经营风险高；(3)开发经营业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，经济联系多，开发经营必须有规划。土地增值税是按照规定的四级超额累进税率征收的一种税，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为征税对象。增值是指纳税人转让不动产取得的收入减去项目金额后的余额。扣除项目包括取得土地使用权支付的款项、开发土地的费用等。近年来，为控制地价过高、投资过热、房价飙升等问题，国家相继出台房地产行业宏观调控政策，房地产开发企业的经营环境发生了很大变化。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的税收成本，增加经营利润，实现利润最大化，对房地产开发企业来说更具有重要的现实意义。因此，房地产企业对土地增值税进行合理合法的筹划迫在眉睫。二。房地产企业土地增值税的筹划现状土地增值税自出台以来，虽然总量不大，但增长速度很快。从1994年到2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27% 。2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。虽然增长速度很快，但是相对于房价的涨幅和房产销售收入，在征税过程中仍然存在巨大的漏洞。清算的障碍很多，很多地方政府为了政绩和利益，清算的意愿和执行都有问题。此外，土地增值税征管难度大，税收成本高。过去建筑物的土地增值税的历史追缴情况尚不清楚，导致土地增值税征管效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产行业的纳税行为，使得很多原本合法的筹划方案变得不合法，进一步压缩了纳税筹划的空间。1.过去，大多数房地产企业通过成立项目公司来运营，并在房地产中进行投资或合资，以避免土地增值税。但2006年3月《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)明确规定，房地产开发企业投资或联营房地产，也应缴纳相应的土地增值税。2.过去很多房地产企业把开发的一部分房地产变成自用或者商业地产，把这部分房地产的产权放到自己名下，从而免征土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)的规定，将商品房转为自用应视为销售，计算缴纳土地增值税和企业所得税。3.在过去，借款费用的资本化可以用于附加扣除，以减少土地增值的金额。但是，根据《土地增值税清算管理规程》的规定(国税发〔2009〕91号)
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定“一方出土地，另一方出资金，双方合作建房的，建成后将房屋按比例划拨自用，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。2.通过为他人建造房屋来节税。房地产代理行为是指房地产开发企业代客户开发房地产，开发完成后，向客户收取收益而非施工的行为。对于房地产开发企业来说，这项收入属于劳务收入性质，因此不属于土地增值税的范围。(二)利用销售收入进行税收筹划。1.分散经营收入计划法。房地产企业承担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税实行的是累进税率，即房地产增值率越高，适用税率越高。因此，如果能够分解房地产的销售价格，降低房地产的增值率，就可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于很多房产在销售时已经进行了简单的装修，所以装修可以作为一项单独的业务独立核算，这样就可以通过房产的两次销售进行税务筹划。比如某房地产公司销售一套商品房，总售价1000万，简单装修，配备简单的必要设施。根据相关税法规定，本次房地产开发业务可抵扣费用为400万元，增值600万元。土地增值率为：600/400 100%=150% 。应纳土地增值税：600 50%-400 15%=240(万元) 。如果进行税务筹划的话，房子的买卖会分成两份合同。房屋买卖合同，不含装修费用，房屋出售价格700万元，可抵扣费用300万元；装修合同，装修费用300万元，允许抵扣费用100万元。则土地增值率为：400/300 100%=133%(其中装修费用属于劳务收入，应适用营业税，应缴纳土地增值税：400 50%-300 15%=155(万元) 。2.合理的定价规划方法。税法规定：纳税人建造销售普通标准住房，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果增量超过扣除项目金额的20%，则应全额增加。
额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900 万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200 万元，开发成本为900 万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264 万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％ X），解得X ＝1.2848A），此时获利306.2 万元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。当价格定在1800-1837.264 万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2 万元。第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853 万元（1430×0.0971）（设提高价格Y 单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117 万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900 万元之间时，公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830 万元的售价能获利299.35 万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 万元的售价只能获利216.16 万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10 万元，利润却减少了83.19 万元。3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。例如，某房地产开发企业同时开发A、B 两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A 房产取得收入300 万元，允许扣除金额为200 万元；销售B 房产取得收入400 万元，允许扣除项目金额为100 万元。第一，分开核算时：A 房产的增值率= （300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30 （万元）；B 房产的增值率= （400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175 万元。第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。（三）利用扣除项目进行纳税筹划 1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000 万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70 万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100 万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100 万元扣除，否则只能按80 万元扣除；当允许扣除的利息支出为70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理 1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。（二）加大土地增值税清算工作力度1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观 1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

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二、当前土地增值税政策存在问题及完善近年来房地产市场经过高速发展后，2008年房地产市场又进入高峰期后的调整状态，土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多压力，因此有些开发商就有了要求国家调整土地增值税的需求，同时，也由于房地产市场发展环境发生变化对税务机关加强土地增值税管理提出更高的要求。就目前而言，调整和完善土地增值税政策，要做到既维护税收公平原则又促进房地产市场的良性发展，就是一个不可回避的问题。一、当前土地增值税政策存在的问题（一）土地增值税的管理模式比较模糊。从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理等环节。但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。（二）实务操作计算土地增值额存在难度。由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以上三个文件规定有两方面的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项目同时包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房时，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“ 核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科目核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作中，预征土地增值税=房地产销售或预售收入×预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税=房地产销售或预售收入×核定征收率，从价核定征收。上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。计算公式：土地增值税增值额=房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用土地开发成本=土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项目金额来计算土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。目前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作中的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”，现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的成立条件作出明确规定，目前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的成立。以上问题，都需要法律解释作出统一规定或明确。二、完善土地增值税政策的若干建议（一）规范土地增值税征管模式。由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，从理论上讲，必须等房地产转让或销售以后才能征税。但是，往往由于工程规模大、时间跨度长等原因，给计算土地增值税和征收土地增值税造成了很大的困难。在税收政策上统一和规范土地增值税管理模式，不仅可以强化土地增值税及时征收入库，还可以营造公平合理税收环境，提高效率。可以将土地增值税征收方法明确为“按项计算，按期预缴，自行清算，多退少补” 。按项计算，是指土地增值税按照国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，不以分期项目为清算单位，减少人为因素来确定土地增值税清算单位。按期预缴，是指土地增值税纳税人取得开发项目预售或销售收入按照一定的预征率按月或按季向主管税务机关申报预缴土地增值税，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金，不再由有关税务机关选择决定是否采取土地增值税预征的方式。自行清算，是指土地增值税纳税人在开发项目完工结算后自己进行或委托中介机构进行土地增值税清算，并在规定的期限内向主管税务机关报送清算报告。多退少补，是指土地增值税纳税人将经清算得到的应纳土地增值税数额与已预缴的土地增值税数额相比较，向主管税务机关多退少补税款，但是，经税务机关检查确认后仍然多缴税款的纳税人可申请退税或抵缴以后年度税款，如少缴税款的，应承担相应的法律责任。（二）细化土地增值税计算方法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此，在实际工作中，纳税人在土地增值税清算以及税务机关在税收检查时，大都将普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值额。下面以一实例来说明。例：某地税机关2008年度对某房地产企业进行税务检查，就某项目的应纳土地增值税计算如下：序号计算项目已售普通住宅项目已售非普通住宅项目别墅、商铺项目已售非普通住宅别墅商铺项目合计123456=4+57=3+6一收入总额238614218.36 167018379.34 97813253.40 264831632.74 503445851.10 二=(一)+…+(六)准予扣除项目金额238925596.20 171129717.37 74845339.04 245975056.41 484900652.61 其中:(一)取得土地成本17525618.86 12772877.77 7828405.70 20601283.47 38126902.33(二)开发成本153982257.34 110228420.40 44952749.80 155181170.20 309163427.53(三)期间费用8575393.81 6150064.91 2639057.77 8789122.68 17364516.49(四)财务费用11655583.17 8359102.17 3586978.98 11946081.16 23601664.32(五)加计扣除34301575.24 24600259.63 10556231.10 35156490.73 69458065.97(六)税金12885167.79 9018992.48 5281915.68 14300908.17 27186075.96 三=一-二增值额-311377.84 -4111338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49 四=三/二增值率0.31 0.08 五预缴数1263878.64 1286229.22 1900531.19 3186760.42 4450639.06 1、如果按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税应纳土地增值税=18856576.33×30%=5656972.9元补交土地增值税=5656972.9-4450639.06=1206333.84元 2、如果按照整个项目来计算土地增值税，则应纳土地增值税=18545198.49×30%=5563559.55元应补交土地增值税=5563559.55-4450639.06=1102920.49元两种计算方法导致的应纳税额的差异 =1206333.84-1102920.49 =103413.35元从上一实例来看，按照普通住宅和其他类型的房产分开计算土地增值税，普通住宅的土地增值额为负数，税收优惠政策在此案中事实上没有实质意义，应缴纳的土地增值税比不享受税收优惠政策还要多。针对这一情况，在实际操作中，税务机关多采用分开计算的方法，而纳税人也有用放弃享受税收优惠的权利来计算土地增值税的意愿。因此，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，需要作相应调整。如果纳税人对普通住房的销售收入、开发成本、开发费用能够核算准确，但土地增值额为负数的，应当允许纳税人将统一项目的普通住宅和其他类型的房产合并计算应纳土地增值税。（三）完善土地增值税清算规定。1、土地增值税清算单位的确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目分期开发的，按分期项目确定清算单位，在实际工作中难以操作且缺乏合理性。原因有：（1）如果房地产市场发生不利于开发商的变化，开发商往往会采取缓建、分期开发的形式降低市场风险。由于在同一项目分期开发是由开发商自行决定，因此分期项目的规模很难准确确定，若以此为清算单位容易产生分歧且缺乏法定依据；（2）分期开发由于基础设施不能配套完成，不利于购买人工作、居住、生活，前期开发的房价比后期的房价往往要低，造成不同开发期间的土地增值率不一致；（3）开发项目的基础设施中的道路设施、绿化设施、供水供电设施等大都集中在整个项目后期完成，前期开发成本没有包括这部分费用支出；（4）虽然同一项目分期开发，但是会计核算还是连续的，在清算时尤其是在后期清算时很难将开发成本进行分期区分。由于采取预征方式预征了土地增值税，从理论上讲，国家将纳税人并未产生的土地增值税预征入库，已经提前占有了纳税人的大量资金，应当以经审批的房地产开发项目为清算单位，待规定的条件成熟时由纳税人自行清算。对于开发产品的立项规划，是从整个土地项目来考虑的，开发产品的规划种类，如普通住宅、别墅、商业设施，是作为一个整体来规划的，产品类别之间相互影响，而人为地以分期清算土地增值税，从而将开发土地人为划分若干区域，违背了开发建设的经济规律。若以分期项目为清算单位，既加重了纳税人工作负担，在实际工作中又难以操作。2、土地增值税清算的性质确定。土地增值税清算是赋予从事房地产开发的纳税人的补充申报缴纳土地增值税的权利。纳税人在预缴土地增值税及清算条件成立后一定期限内，根据清算项目的房地产开发实际经营情况计算应纳土地增值税并进行申报。如纳税人未进行清算或清算未反映真实经营情况，主管税务机关可以根据实际情况依据《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条，或六十三条，或六十四条追究纳税人法律责任。纳税人自行清算或委托中介机构代理清算，仅是纳税人履行了申报义务，即使经过清算多退少补了土地增值税，并不说明纳税人此项纳税义务彻底完结，主管税务机关仍然可依法对纳税人进行税务检查，对纳税人涉及该项纳税义务违法行为进行补税或者是追究行政或刑事责任。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定了三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的情形分别为：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此种政策规定存在以下弊端：（1）限期清算未规定合理的时限，与“90天内办理清算手续”的清算时限不一样，有失法律公平；（2）第一种情形与“房地产开发项目全部竣工、完成销售后90天内办理清算手续”的规定有冲突，因为房地产销售时间大多数是比较长的，如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上税务机关即限期清算，那么这一种清算条件则无法成立，还有，当比例达到85%以上限期进行清算，那么当开发项目全部竣工、完成销售后又要进行清算，重复清算显而易见，“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形也存在这种情况；（3）注销税务登记管理税务机关本身就具有结清应纳税款的责任。出于以上原因，建议取消限期清算的相关规定，合理设计或适当调高土地增值税预征率，这样，既保证了税款的及时入库，又避免重复操作。3、规避土地增值税清算的方式。（1）、以实际占有的方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产” 。但是，如果不发生所有权转移，就可不视同销售房地产。因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，或是以无租使用为代价，仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，这样，就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。（2）以融资租赁方式规避清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条还规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用” 。房地产开发企业通过融资租赁方式转让房地产而房地产产权又未完全转移，房地产开发企业就这部分房产按现行规定可以不进行清算。对此，应当按照实质课税原则，对以以融资租赁方式出租房产的，应当征收土地增值税。（四）统一土地增值税核定征收。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条只规定了“税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一种核定征收方法，我们认为过于单一。需要核定征收的管理情形大致有以下三种：一是销售收入确定，而扣除项目全部或部分不能确定；二是销售收入不能确定，而扣除项目能够确定；三是销售收入和扣除项目均不能确定。目前的核定征收方法比较适合第三种情形，也相对合理。第一种情形可以通过核定扣除项目来据以计算土地增值税，这种方法在上文有规定，但是是作为纳税人清算时使用的方法之一，我们认为不妥，税务机关参与了核定扣除项目数额，应当作为核定征收方法之一。同理，第二种情形在上文中作为“非直接销售和自用房地产的收入确定”，如果开发项目房产纳税人全部用来对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产收益不确定，就应当用核定销售收入的方法来计算土地增值税。这种情形纳税人在清算时，应当按照取得对价或资产的公允价值来确认收入，而不应当由税务机关来参与确认收入。
三、如何加强建筑业和房地产业税收征收管理（一）加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法，不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整，从而达到有效监控税收的目的。（三）优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段，结合房地产建筑业项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息，方便税收管理员调阅核实，并实行动态化管理，随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新，对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和统计分析相结合，全面提高税源管理水平，推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理，即由一个科室统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，同时更新商品房模型内的分户信息，通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。再次，根据商品房模型管理软件的分户销售信息，逐一与购房者核实其购买价格，对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整，并补征税款。最后，在项目竣工后，加强对存量房的监控管理，不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查，掌握存量房销售情况，并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算，防止企业故意拖欠税款，逃避纳税。（五）强化重点税种管理。首先，强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务，虚增建筑工程成本的，按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税，以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后，按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算，计算该项目的所得税最低负担率，达到规定标准的项目，可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额；对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目完工结算后，未达到规定标准的，由税务机关核定其应纳所得税额，从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施，确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额，及时补征税款，并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点，防止企业逃避纳税义务。其次，强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的，采取核定方式征收土地增值税。（六）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。（七）加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到“两个坚持” 。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”，还应坚持到实地进行“三看”，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的“就账查账” 。

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四、土地增值税的征收管理土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000（700000×1%）元。2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：原值：500000；加计金额：500000×5%*2=50000；税金：契税为7500（500000×1.5%）元，转让时缴纳的营业税为38500（700000×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000（700000×1%）、印花税350元。那么该套房屋的增值额为：700000—500000—50000—7500—38500—7000—350=96650元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：96650×30%=28995元。存在疑惑：征收细则还需要进一步确定虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定；但是，对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确，比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目；如果将这两个文件进行衔接，是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税？对于这一点，可能还是存在疑惑，而对于土地增值税征收范围的界定，将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。
五、土地增值税如何征收，增值税征收的方式有哪些土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税如何征收土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。增值税征收的两种方式第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额;(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。土地增值税征收实例假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：原值：500000;加计金额：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金：契税为7500(500000×1 。5%)元，转让时缴纳的营业税为38500(700000×5 。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。那么该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：95400×30%=28620元。土地增值税的会计处理及举例企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：(一)对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。(二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业) 。(三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。
六、税法对土地增值税的征收管理有哪些具体规定我国对土地增税的征收管理目前主要有1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例例》：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200601/t20060119_72173.htm2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》:http://jinan.sdds.gov.cn/art/2014/4/8/art_24256_931905.html具体规定可以详细阅读政府的官方网站信息。
【土地增值税征收方式如何加强土地增值税的征收管理，耕地占用税征管措施】