土增税清算条件有哪些如何进行土地增值税清算，土地增值税清算经验 _睿知

一、土地增值税如何进行清算审核？
1.根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)的规定：“第十六条清算审计包括案头审计和实地审计。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据和逻辑审核，重点关注项目归集的一致性和数据计算的准确性。现场审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目的实地检查，对纳税人申报的客观性、真实性和合理性进行审核。第十七条清算审计时，应审查房地产开发项目是否向国家有关部门报批、备案，以项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否分期清算；是否分别计算不同类型不动产的增值额和增值率，缴纳土地增值税。第十八条在审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上登记数据)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表等相关资料，重点审核销售明细表、房产销售面积、项目可售面积之间的数据关联，以核定应纳税所得额；审核因销售合同所载商品房面积与相关部门实测面积不符而导致的补偿款和返还款的收入调整；评估销售价格，查看价格是否明显偏低。必要时，主管税务机关可通过实地检查，确认是否存在少缴或遗漏，开发的产品是否用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人的非货币资产交换等。第十九条间接销售自用房地产收入的确定(一)房地产开发企业将其开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或者投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人的非货币性资产交换时，应当在所有权发生转移时视同销售房地产，按照下列方法和顺序确认收入：1 .由企业当年销售的同一地区、同一年度的税务机关参照当年当地市场价格或者类似不动产的评估价值确定。(二)房地产开发企业将已开发的部分房地产转为自用或租赁等商业用途时，产权未发生转移的，不征收土地增值税，其收入不纳入汇算清缴，相应的成本费用不予扣除。第二十条土地增值税抵扣项目的审核内容包括： (一)取得土地使用权支付的金额。(2)房地产开发费用，包括：征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费用。(3)房地产开发费用。(4)与房地产转让有关的税收。(五)国家规定的其他扣除项目。第二十一条检查抵扣项目是否符合以下要求： (一)土地增值税清算中，计算抵扣项目金额时，应当取得实际发生的费用，但无合法凭据不得抵扣。(2)扣除从工程中收取的各种成本和费用的金额必须是实际发生的。(3)扣除项目金额应准确归集在各扣除项目中，不得混淆。(4)扣除项目金额所收取的各种成本费用，必须是清算项目开发中直接发生的或应分摊的。(5)纳税人分期开发项目或者同时开发几个项目，或者在同一项目中建设不同类型房地产的，应当采取合理的分配方式，按照受益人分摊共同成本。(六)同类事项应当采用相同的会计政策或者处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十二条在审核土地使用权和征地拆迁补偿费支付金额时，应当注意： (一)项目用地范围内是否有多个开发项目
(二)土地使用权和征地拆迁补偿金额中是否有房地产开发成本入账。(3)拆迁补偿款是否实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(搬迁)合同与签到名册或签到凭证是否一一对应。第二十三条对前期工程费和基建费的审计应重点关注：(1)前期工程费和基建费是否实际发生，是否有虚假陈述。(二)房地产开发费用是否计入前期工程费用、基建费用。(3)多个(或分期)项目的前期建设费用和基建费用是否按项目合理分摊。第二十四条审核公共配套设施成本时，应当重点关注： (一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施成本是否实际发生，是否存在预提公共配套设施成本的情况。(二)房地产开发费用是否计入公共配套费。(3)多个(或分期)项目共同承担的公共配套设施费用是否按项目合理分摊。“第二十五条审计建筑安装工程费时，应当重点关注： (一)发生的费用是否与竣工决算报告、审计报告、工程结算报告和工程施工合同记载的内容一致。(2)房地产开发企业自购建筑材料时，是否重复计算和扣除自购建筑材料费用。(三)参照当地同期同类开发项目平均安装费用或当地建设部门公布的单位定额费用，核实建筑安装费用是否存在异常。(4)房地产开发企业采用自营施工的，还应注意？等情况。(5)建筑安装发票是否由项目所在地税务机关开具。第二十六条审计开发间接费用时，应当特别关注： (一)企业行政部门(总部)为组织管理生产经营活动而发生的管理费用是否计入开发间接费用。(2)间接开发费用是否实际发生，间接开发费用是否有预提，取得的凭证是否合法有效。第二十七条审查利息支出时，应当重点关注： (一)是否将利息支出从房地产开发成本调整到开发成本。(2)分期开发一个项目或同时开发多个项目的，所取得的一般贷款的利息费用是否按项目合理分摊。(三)利用闲置专项贷款取得对外投资收入，该收入是否冲抵利息支出。第二十八条收费审计。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收取的所有费用，检查收取费用是否包含在房价中，并向买受人收取；当代费包含在房价里的时候，查查会不会收。
计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。” 二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。” 第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”

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二、请问什么叫做土地增值税清算？为什么要清算呢？一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。
三、怎样开展土地增值税清算管理工作（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3：直接转让土地使用权的。（二）同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算；4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况. 流程：1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。
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四、企业如何办理土地增值税清算手续？土地增值税清算办理指南办理地点办税服务厅申请条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）江苏省地方税务局规定的其他情况。提交资料清单（1）土地增值税清算表及其附表；（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。窗口受理，符合条件，转主管税务机关清算。
五、土地增值税清算实务操作（如何进行土地增值税清好多地区从2008年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。
六、房地产企业土地增值税如何清算？房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20% 。但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。