土地增值税清算工作动态如何土地增值税清算工作，土增税清算对象的划分 _睿知

一、土地增值税清算的条件和流程？
(一)纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：1 .所有房地产开发项目均已竣工销售；2.整体移交房地产开发项目未竣工决算；3.土地使用权直接转让。(2)同时，符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人结清土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者剩余可售建筑面积已经出租或者占用；已取得销售(预售)许可三年，但未完成销售；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应当在注销登记前进行土地增值税清算；各省(直辖市)税务机关规定的其他情形。流程：1 。当项目符合清算条件时，向税务局申请清算。2.先做个计算。3.找个税务师事务所帮忙出验证报告和申报表。刚开始这里的税务所工作人员会按照比较严格的标准给卷子。如果有充分的准备，经过几轮沟通，他们会同意让税务机构出报告。最好找两家以上的税务机构进行验证。4.核实后去税务局，上交相关资料。5.税务局会组织清算小组，会有几个人。当他们的工作人员都在这里开始审核的时候，沟通的地方会很多。6.审计之后，他们认可申报的数据或他们清除的数据。7.会通知你纳税，会发通知。如果你在15天内交了税，就结束了。扩展数据：计算公式：应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数。计算方法不同于土地增值税的预征率。土地增值税实行四级累进税率：根据土地增值税税率表，增值额不超过扣除项目金额50%的部分税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40% 。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，土地增值税税率为50% 。根据土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额的200%，税率为60% 。与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是征税对象的销售收入总额扣除相关成本、费用、税金等项目后的余额，不同于增值税的增值额。(2)收税比较广。凡在中国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的以外，均应按照土地增值税的规定缴纳土地增值税。也就是说，凡有纳税行为的单位和个人，不论其经济性质如何，也不论是内资企业还是外资企业，也不论是中方人员还是外方人员，也不论是专营还是兼营房地产业务，都有缴纳增值税的义务。(3)实行累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产的增值率为基础，按照累进原则设计的。税是按不同级别计算的。增值率高，税率就高，多缴税。增值率低，税率就低，交的税就少。(4)按时间征收。土地增值税是在房地产转让过程中按次征收的。每发生一次转让，都要按照每次获得的增值额征收个税。参考：百度百科-土地增值税

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二、怎样开展土地增值税清算管理工作
(一)纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：1 .所有房地产开发项目均已竣工销售；2.整体移交房地产开发项目未竣工决算；3.土地使用权直接转让。(2)同时，符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人结清土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者剩余可售建筑面积已经出租或者占用；已取得销售(预售)许可三年，但未完成销售；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应当在注销登记前进行土地增值税清算；各省(直辖市)税务机关规定的其他情形。流程：1 。当项目符合清算条件时，向税务局申请清算。2.先做个计算。3.找个税务师事务所帮忙出验证报告和申报表。刚开始这里的税务所工作人员会按照比较严格的标准给卷子。如果有充分的准备，经过几轮沟通，他们会同意让税务机构出报告。最好找两家以上的税务机构进行验证。4.核实后去税务局，上交相关资料。5.税务局会组织清算小组，会有几个人。当他们的工作人员都在这里开始审核的时候，沟通的地方会很多。6.审计之后，他们认可申报的数据或他们清除的数据。7.会通知你纳税，会发通知。如果你在15天内交了税，就结束了。
三、土地增值税如何进行清算审核？
1.根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)的规定：“第十六条清算审计包括案头审计和实地审计。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据和逻辑审核，重点关注项目归集的一致性和数据计算的准确性。现场审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目的实地检查，对纳税人申报的客观性、真实性和合理性进行审核。第十七条清算审计时，应审查房地产开发项目是否向国家有关部门报批、备案，以项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否分期清算；是否分别计算不同类型房产的增值额和增值率，缴纳土地增值？
税。第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。” 第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注??等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。第二十九条关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。” 二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。” 第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”

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四、土地增值税清算实务操作（如何进行土地增值税清好多地区从2008年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。
五、清算土地增值税的主要工作是什么？进行土地增值税清算的目的是确保纳税人如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证申报的真实性、准确性和完整性。房地产开发项目全部竣工完成销售的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的，均应进行土地增值税的清算。【法律依据】《土地增值税暂行条例实施细则》第十条计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 。
六、土地增值税如何结算土地增值税税率表是什么？
【土地增值税清算工作动态如何土地增值税清算工作，土增税清算对象的划分】