投稿|A股地产板块该雄起了？投稿|房地产

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文 | 薛洪言

在4月27日开启的这轮反弹行情中（至6月18日，下同），地产板块以下跌2.63%的成绩在申万一级行业中排名倒数第一。期间，电力设备、汽车板块的涨幅均超过40%，有色金融、国防军工的涨幅也都在30%以上，地产和银行则是唯二下跌的板块。
其实自年初以来，作为典型的稳增长受益股，地产和银行一度跑出了超额行情。年初至4月26日，银行和地产板块的表现分别位居第二、三名，而电子、国防军工、电力设备等成长板块位居倒数前三。
结合两段行情来看，前期下跌越多，后期反弹力度越大，而银行和地产前期下跌有限，故而在4月27日以来的反弹行情中不涨反跌。其中，只有煤炭板块是个例外，前后两段均实现绝对正收益。

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【投稿|A股地产板块该雄起了？】不过，整体上看，今年A股依旧是地产等稳增长板块表现占优。从年初至今的行情来看，地产板块累计下跌8.5%，跑赢万得全A指数4.35个百分点，取得了超额收益，而电子、计算机、国防军工、传媒等成长板块的累计跌幅均超过20个百分点。
从现在向后推演，以地产为代表的稳增长板块能否再次雄起呢？
先看看当前的市场风格。年初以来的A股整体跌幅依旧较深，市场仍处于熊市状态。熊市状态的一个重要特征是增量资金流入放缓，存量资金博弈成为市场典型特征。
以公募基金为例，截至2022年6月18日，股票+混合型基金份额合计5.94万亿份，较年初增加2174万份，同比少增8300万份，表明亏钱效应下，场外增量资金流入大幅放缓。
在存量博弈型市场中，因资金量有限，市场整体呈现震荡格局，难以趋势性走牛。在这种市场环境下，通常会呈现出较强的板块轮动效应，资金在不同板块间来回跳转。
这一点在4月26日前后的两段行情中表现地淋漓尽致：资金先是从成长板块流出，布局稳增长板块，导致成长板块快速下跌，稳增长板块取得超额收益；4月27日之后，资金又从稳增长板块流出，涌入超跌的成长板块，带动成长板块快速反弹。
通常来说，板块轮动需要基本面因素（或预期）的配合，以短期凝聚市场共识。
年初至4月26日，受美联储加息、俄乌冲突、疫情反复等因素影响，A股出现深度下跌。在这种环境下，市场风险偏好下降，成长板块估值大幅缩水；与此同时，稳增长政策频出，尤其是政府工作报告5.5%的GDP增长目标超出市场预期，驱动资金从成长板块流入稳增长板块避险。银行、地产、建筑、交通等板块跑出相对收益。
4月27日以来，上海疫情逐步好转，受疫情影响较大的汽车、半导体等行业基本面触底回升，资金流入汽车、电子等板块博反弹。同时，美国4月CPI环比下跌0.2个百分点，市场预期美国通胀见顶，美联储加息节奏有望放缓，带动市场风险偏好提升，推动成长板块上行。在利好因素接力影响下，成长板块出现持续反弹，反弹幅度远超市场预期。
就当前市场来看，成长板块反弹幅度较高，积累了大量短期获利盘；同时，美国5月CPI数据再次攀升，6月超预期加息75个BP，再次对全球成长类资产产生压制。同时，经过一个多月的反弹，大盘指数基本重回上海疫情前的点位，表明市场已经充分消化疫情消退、基本面触底回升的乐观预期。
从基本面因素看，重磅级的稳增长政策相继出台完毕，接下来，市场将进入短暂的政策真空期，意味着短期内政策很难再主导市场逻辑。在此背景下，市场将缺乏明确的主线逻辑，短期内仍有可能惯性向上，但动力越来越弱。
当大盘指数向上乏力时，对增量资金吸引力下降，市场存量博弈的特征会愈发凸显。此时，考虑到成长类板块积累了大量短期获利盘，且风险偏好受全球通胀压制，短期内调整的概率加大；而稳增长相关板块陆续进入政策落地期和数据验证期，4、5月底部夯实，后续数据大概率环比回暖，叠加前期涨幅较小，大概率能够吸引资金进入，填平估值洼地。在此过程中，市场或将完成新一轮的板块轮动，即稳增长板块重新占优。
此外，在存量市场中，通常由边际增量资金决定市场风格。近期来看，由于国内市场增量资金流入放缓，北向资金成为A股最主要的增量资金来源。
自5月17日开始，北向资金一改前期净流出趋势，开始净流入A股市场，期间累计净买入930亿元。进入6月份以来，在中美基本面相向而行的背景下，美国市场开始交易滞胀和衰退，美股快速下跌；A股市场则开始交易底部反转和经济复苏，指数快速反弹，相对吸引力上升，全球资金正加速增配A股市场。

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未来一段时间，北向资金大概率仍将延续净买入趋势。从净买入金额看，北向资金更偏好食品饮料、银行、半导体、生物医药等板块，或将在一定程度上助力A股完成风格转换。
回归到地产板块。随着宽松政策落地和疫情边际好转，地产销售拐点已现。
2022年5月，全国商品房销售面积和金额同比降幅分别环比收窄7.2和8.9个百分点。结合高频数据看，6月地产销售数据加速改善。6月1日-16日，60城新房成交面积环比上升52%，同比下降36%，降幅较5月份明显收窄。在2021年下半年低基数效应下，预计今年下半年房地产销售数据仍将快速改善，同比增速有望回正。
基本面的回暖有助于修复市场情绪，在A股市场缺乏主线逻辑、加速板块轮动的背景下，地产板块有望再获资金青睐，走出超额收益行情。
此外，从行业格局上看，下半年地产企业再迎偿债高峰，一些实力较差的民营房企现金流压力大增，供给侧或加速出清。届时，市场可能会交易房地产市场格局改善的逻辑，即信用良好、资金实力雄厚的头部房企有望在市场出清过程中实现份额提升。
在房产总需求长期放缓的背景下，供给侧出清将助力地产供需重新实现均衡，稳定房价走势，提升地产板块中长期的估值中枢，反过来也会为短期内的行情上涨提供支撑。
截至2022年6月20日，申万房地产行业市净率分位值处于2015年以来的7.08%，具有很好的安全边际。下行空间有限，上行窗口或将开启，地产板块配置价值凸显。