投稿|绿城服务，有点意思投稿|房地产

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图片来源@视觉中国

文 | 日新网Pro

近期关于绿城服务，有两件值得关注的事儿。
一件是，前几天绿城服务发布了一则《截至2022年4月30日止四个月未经审计的财务信息》的自愿公告。
大意是说，其持有股份总额约9.08%的股东——龙湖智创上市，但两家公司被认定为关联公司，因此绿城服务需更新一下今年前四个月的财务情况。
从数据表格看，今年前4个月，绿城服务收入42.54亿元。绿城服务2021年收入125.66亿元，同比增长24.3% 。按照这个增速，今年应达成的营收可能要超过150亿元。

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另一件是，6月24日，绿城服务与信达悦生活成立合资公司，宋卫平出现在现场，为这次与国资的合作站台。
双方合作的主体被命名为“浙江信诚智慧城市运营服务有限公司”，双方分工明确：信达悦生活在战略、风控等方面从旁协助，并带来信达地产的项目；绿城服务则负责品牌支持和管理，同时输送技术、体系、经验等。
从2014年绿城与融创结婚再离婚，再与中交闪婚后，宋卫平逐渐淡出、隐身。地产行业似乎已经很久没有关于这位“地产界乔布斯”的传言了，有人挺惋惜的，总结了绿城这几年的大杀四方、高歌猛进的战略布局，激进拿地、代建放贷，利息高达14%-16%，早已不是宋卫平时代的那个绿城。
这个总结，是快映照着慢。曾经有人说，普通人眼中的一年，在万科的人眼里只有九个月，因为拿地九个月必须开盘；在碧桂园只有六个月，因为六个月现金流不回正就要卷包袱走人；在宋卫平这里，则可能长达数年。
在宋卫平这里，惋惜的情绪似乎也要慢一慢，让子弹飞一会儿。在经过一段时间的“沉寂”之后，去年宿迁农民房改造刷爆了社交网络，用了3年时间，这个项目团队成长成了最懂乡村振兴需求的非体制人员，衍生出了许多新的产品。
这很宋卫平。他把商业当成一种社会实践，最初做乌镇雅园、天使小镇的路数也是这样，先做调研，调研内容事无巨细，把整个社区按照生活场景的步骤来丰盈布局。而后从1.0做到2.0，再后来把养老和教育合为一体。
宋卫平在绿城被去化了，他自己也在去绿城化，大小会议都不再多提房地产，反而开始“研究生活” 。做项目定位时，甚至住宅的价值只剩下20%，服务40%，自然景观40% 。
现在，是时候开始把实践经验反哺到绿城服务了吗？
01 绿城服务的养老压力去年行业里收并购很热闹，绿城服务显得很沉默低调，一直到10月快过去了，才发了一则收并购公告。
以2200万元收购杭州健成20%的股权。
这是一笔关联交易，杭州健成成立才不到4年，股东却大有来头，赫然是许久不露面的宋卫平与他的妻子，还有他背后的男人寿柏年，分别间接持股40%、21%及39 % 。
绿城服务当时的公告是这样说的：收购除了带来稳定及长期的投资回报，也可以优化投资组合，丰富集团基础物业服务项目类型，获得更多的业务及投资机会，以及落实园区服务的康养服务板块战略布局。
公告说的很明确，就是在养老方便有更多落实的内容。绿城服务把社区里的服务精选为“一老一小”，针对养老也做了很多事，包括从日本端回来一整个养老服务的团队。
去年在杭州和园区服务的负责人见面，对方言简意赅地把这个思路概括为“宋总的情怀所在” 。
从1998年8月正式从绿城房地产拆分出来之后，绿城服务一直在研究人的生活。2010年开始布局养老服务，对外一直称要从养老方向打造服务壁垒。实际上如果去回溯，这种探索也非常宋卫平。
2007年，他就带团队开始进入养老产业，2011年真正开始做养老地产。那几年养老小镇的概念很火热，万科也开发了养老项目，房子卖完了，郁亮却宣布试点失败，坚持下来的，而且一直从地产和服务双层探索的，可能就只有宋卫平了。
甚至在融绿之争阶段，他还在跟养老项目负责人讨论项目上的事。甚至曾经有传言说，当时宋卫平曾经要求采访的采访人员做一篇中国老龄化的深度报道，才考虑接受采访。
但在外界来看，绿城服务的养老重资产模式，多多少少给公司盈利带来了一些困扰。2021年绿城服务收入为125.7亿元，毛利率为18.5%，同比下降0.5个百分点；净利率为7.1%，同比下降0.2个百分点；现金及现金等价物为43.1亿元，同比下降2.9% 。毛利率和净利率都在下滑，增收不增利，面临收缩。

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2021年，绿城服务收入主要来自于三部分：物业服务、园区服务和咨询服务：
其中，物业服务依然是绿城服务最大收入来源，为77.7亿元，同比增长20.9%；物业服务毛利率为12.5%，同比下降0.3% 。园区服务收入达28.4亿元，同比增长30.3%；园区服务毛利率为27.1%，同比下降1.1% 。咨询服务收入达19.6亿元，同比增长30.7%，咨询服务毛利率为30.0%，同比下降2.6% 。

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绿城服务给出的解释是：物业服务毛利率下降主要是因为2020年社保退坡政策影响；园区服务毛利率下降主要是因为年内园区产品及服务持续调整产品结构，带来相应的成本投入；咨询服务毛利率下降则主要是随着市场竞争加剧，在建物业服务板块毛利率有所下降所致。
实际上，从2019年开始，绿城服务就开始净利收缩，毛利走低，当年的十几家上市公司里，其营收规模排在第二，但是毛利率、净利率均为倒数。
尤其是园区服务部分，一直是亏损的。一直到2020年才说看到了盈利的拐点，2021年财报用的词是：亏损缩减。

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如果从社区增值服务的业务构成来分析，绿城服务的很多内容都比较“硬”，不管是养老服务还是文化教育，进入门槛都比较高，用绿城服务自己的话术来说，就是强化商业壁垒。
这两年绿城服务还新试点了一项市场上认为完全赚不到钱的业务，也就是社区居家服务，在西溪诚园、翡翠城，做运营服务。
但这也意味着试错成本相对比较高，很多服务内容始于情怀，但多年过去，不能只终于情怀。
就连宋卫平风雨同舟20载的寿柏年，也曾直言不讳地评价说：“绿城在商业上是失败的”，因为它成本太高，在同类公司中利润率一直偏低。到了绿城服务这里，似乎仍然在延续这个传统，为股东赚钱从来不是其宗旨。
02 绿城服务没有母公司依赖症从1998年独立之后，绿城服务二十多年里探索了很多事，虽然社区增值服务部分的赚钱能力差强人意，但外拓能力确实几乎顶格。在没有收并购在没有任何收并购面积情况下，去年全年新增了1.28亿平方米。
跟别的物业公司不太一样，绿城服务把“签约面积”称作“储备面积”，上市之后的财报里，储备面积一直都比签约面积高。

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去年绿城还强化了市场拓展团队建设，人员数量增长了50%，布局在深耕的华东和环渤海地，广东以及重点中西部地区城市的布局也有所增长。大杭州和长三角仍然是绿城服务的“舒适圈”，在这里绿城粉丝众多，也是社区创新业务进展最好的区域。
截至2021年12月31日，绿城服务在管面积按区域分布，仍然是长三角拔得头筹，大杭州地区（包括杭州和余杭）排第二；收入占比上来看，大杭州地区占居第一。

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前几天在分析旭辉永升服务时，旭辉永升服务也在利用合资企业给自己造输血管道，在这方面，绿城服务可能有过之而无不及。
前几天龙湖智创生活上市，牵扯出和绿城服务的关联性问题。这是2020年，绿城服务通过股东减持、配股等途径引入龙湖集团作为投资者。
当时绿城服务管理层曾表示，绿城服务希望构建一个生活服务的联盟。“我们希望通过这样股权的捆绑，扩大我们整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证这个联盟的整体稳定性。”
为了把大家都绑到一条绳子上，绿城服务先后入股中奥到家、滨江服务，也引入龙湖战投。再加上原本的绿城、蓝城，绿城服务战车上的“爸爸们”越来越多，有的给规模，有的给业务模式、客户资源。
在开疆辟土这方面，可以说是走了条不费钱无硝烟的新路子。
绿城服务人被宋卫平影响很深刻，“在这个时代，我们不认为自己有躺着赚钱的幸运，只能坚持做难而正确的事。”
从人与居住的角度，在这个斑驳的世界里，社区是最后的心灵居所。
而从商业的角度，那些难的事真的正确吗？
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