又一个国家，房地产暴雷
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又一个国家 ， 房地产暴雷
近期 ， 越南房地产暴雷事件传得沸沸扬扬 ， 起因是越南房地产大佬张美兰被捕 ， 警方称她控制的公司涉嫌非法发行债券 ， 筹集了数万亿越南盾 。 而越南第五大银行西贡银行 ， 也因为传闻跟张美兰的集团有关 ， 而遭到储户挤兑 ， 与此同时 ， 连带着也让越南的汇率和股市 ， 出现较大跌幅 ， 有人说鼎鼎大名的李嘉诚也被卷入了这场越南房地产暴雷“黑天鹅”事件当中 ， 也有人说越南房地产暴不暴雷 ， 跟我有什么关系？确实 ， 跟我们关系不大 ， 但是我们要知道的是越南为什么会暴雷？能给我们引发哪些思考？背后的规律是什么？
背景调查：
1. 今年9月29越南公布第三季度GDP增速高达13.67% ， 这组数据可以说是牛气冲
2. 据不完全统计越南总人口约9800多万 ， 其中胡志明市700多万 ， 人均收入2000元左右 。
3. 2020年胡志市房价均价1.6万\\平 ， 而2022年涨到了均价3.5万\\平 ， 市中心核心地段个别房突破了10万天价 。
可想而知 ， 一个人均收2000元左右的城市 ， 如何能托得住均价3.5万的房价 ， 让人不禁想起了当年日本房价崩盘的“黑天鹅”事件 ， 整个社会群的年经人不想着去发展硬核科技和实体经济 ， 而是整天想着通过炒房 ， 实现“一夜暴富” ， 一个国家 ， 全民炒房 ， 将是这个民族面临命运的最大危机和挑战 。
而越南也亦如此 ， 2020年外资大量的热钱涌入越南 ， 拉高了越南的GDP指数 ， 占比一度达到了越南总GDP的20% ， 而基于越南的经济水平正处于中国90年代初的状态 ， 政府没有做好外资资金流入规划 ， 使得房地产和股市大比例地吞噬掉了外资 ， 尤其是疯狂炒作房地产 ， 这让还正在处于制造、贸易、工业等初级发展水平的越南 ， 踏上了一条空中楼阁的“不归路” ， 当实体经济等还没有发展起来的情况下 ， 楼市疯涨 ， 如梦幻泡影般 ， 一旦戳破 ， 必将打回原形 。
果然 ， 随着今年美联储开始不断加息 ， 大量外资离场 ， 越南盾汇率也持续贬值 ， 政府开始采取被动加息、收紧货币政策等方式 ， 从而导致了楼市和股市出现大幅下降 。
所以 ， 通过越南房地产暴雷事件 ， 能引发我们的哪些思考呢？
1.房价大涨和大跌不可取 ， 都会引发经济危机 。
2.政府目前迟迟没有出台强有力的救市政策 ， 主要是怕重蹈覆辙 。
3.目前全球受口罩影响 ， 经济环境差 ， 美联储加息 ， 国内不只是放开房地产政策就能解决得了的 ， 下一步还是要看口罩放松结合楼市继续利好 ， 从而改变市场逻辑 。
4.楼市不唱衰 ， 也不积进 ， 在没有出现一个可代替房地产的产业之前 ， 核心产品还是具有安全“边际”的 ， 注意是“核心产品” 。
5.所谓“核心产品” ， 这个其实我们多次强调过 ， 城市群、都市圈、三要素 ， 上面文章节都有对三要素的诠释 ， 想了解的可以爬楼看 。
所以 ， 当你了解了这些事情背后的逻辑之后 ， 你还会因为当下楼市的萧条而感到焦虑吗？
对标国际发达国家的一些大都市房价走势 ， 其实会很清晰地能看出 ， 房价的涨与跌这都是属于正常的市场行为 ， 每个行业都有它阶段性的使命 ， 一旦使命完成 ， 也就意味着它的鼎盛期即将过去 ， 所以在这个阶段 ， 需要你用80%精湛的专业分析 ， 淘出来那仅存的20%机会 ， 但有人仍然痴人梦想 ， 要狠捞金 ， 一通胡乱操作 ， 结果悲剧发生了 ， 放股市里成了“韭菜” ， 放楼市里成了“小白” 。
以下是粉丝的一些实际问题 ， 大家可以借鉴 ， 不要模仿 ， 因为每个家庭的状况都不同 ， 只能从中吸取相同的部分 。
提问模版：
1）首付及总价：1. 已卖掉西城展览路学区老破小 ， 二宝计划在朝阳上学了 ， 计划将望京圣馨大三居1000万换成全款700-800以内望京二居或小三居 ， 改善现金流 ， 保值及初中上学所需 ， 抵押贷然后购置崔各庄南部养云或和光新盘 ， 请房姐看是否可以这样操作 。 主要是手里深圳房子跌价太多 ， 想等市场回暖后出掉 ， 预计一二年 ， 手里现金流吃紧 ， 不然就卖深圳 ， 北京打新 。 方案2 不卖圣馨大三居 ， 买望京周边新房 ， 然后扛着 ， 现金流比较紧张 ， 等着深圳一年回暖后卖掉( 估计扛2年 ， 现金流有点费劲 ， 主要不确定深圳什么时候能回暖） 。 资产负债率50%（抵押贷及房贷）
2）买房资格：二套(有过贷款）
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改善换大 ， 改善现金流 换成一套新房及一套二手兼顾保值及孩子未来初中上学（目前小学在花小二年级）
5）居室需求：一套老房二或三居 ， 一套新房 四居
6）已看板块小区：大西洋新城A区小两居（800出头）嘉美风尚（800左右 南向两居 ， 噪音太大）望京西园三区（老旧 没有人车分流） 利泽西园一区（陈分学区 ， 物业貌似再好转） 方舟苑（距离孩子上学近 但是感觉未来保值一般 ， 因为主要想买南向或东南 西南 ， 金隅丽港 ， 圣馨大地800以内也有 。
新房已看南皋四兄弟 ， 比较倾向养云的尾房和望京樾
7) 通勤时间要求：望京内即可 距离地铁近
8）预计买房时间：年底或明年初
9）其它：一直关注房姐文章 ， 感谢房姐能给予指导建议 。
房姐回复：
1. 如果现金流比较紧张 ， 可以把圣馨的卖掉 ， 这个小区虽然地处望京核心板块 ， 但是几乎没享受到望京产业带来的利好 ， 17.3.17之前那一波涨幅很大 ， 2居南向的户型成交价都到了950万 ， 3居室成交1050万左右 ， 3.17之后市场降了下来 ， 圣馨也跟着降了下来 ， 后面2020年-2021年疫情之后的这一波市场 ， 圣馨表现很一般 ， 很多的户型都没有回到17年 。 其实在北京市场类似于圣馨这样的小区非常多 ， 很多小区的价格都没回到17年顶峰的时候 ， 这些小区有几个共同点：1.）楼龄老 ， 品质低 ， 环境差 2.）没学区 3.）没配套 ， 这几个因素里1和2更重要 ， 如果现在持有的房子是类似于这几个特点 ， 肯定要果断转换掉 。
2. 卖了对馨卖哪 ， 嘉美可以考虑 ， 虽然有噪音 ， 但是楼龄确实新一点；大西洋A就不建议了 ， 太老了 ， 环境也差；金隅有价无市 ， 价格有点虚高；方舟苑和圣馨就别考虑了 ， 考虑这两个还不如不折腾呢；利泽如果是为了学区的话 ， 可以考虑；另外也可以看看澳洲康都和北纬40度 ， 这两一个上景山 ， 一个上陈经纶 ， 也是不错的选择 ， 小区也有一些预期；
3. 再抵押出来去打新 ， 这个问题确实需要斟酌 ， 需要考虑的是 ， 养云和望京樾几年内的涨幅能否覆盖你的月供 ， 前提是养云和望京樾这几年内都没有租金 ， 价格的涨幅取决于周边配套的成熟 ， 这个都是需要时间的考量 ， 当然不是否决这两人项目不好 ， 只是你要评估你的资金来源 ， 不适合用太高的杠杆去做投资 ， 如果手里有闲钱 ， 也不是不可以考虑 。
提问模板：
1）首付及总价：首付800 ， 总价1300
2）买房资格：二套
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改善+投资
(孩子已经入学 ， 不考虑学区）
5）居室需求：2-3居
6）已看板块小区：北二环东城或西城不带学区 ， 品质三居室 ， 房龄较新 ， 带电梯
【又一个国家，房地产暴雷】7) 通勤时间要求：望京上班
8）预计买房时间：2023年底
9）其它：六铺炕一居室（六楼顶楼 ， 全南 ， 户型不错 ， 品质精装修 ， 贷款已还清）目前已挂网出售 ， 但结合近两年入学高峰有部分调剂出区 ， 加上不着急出售价格本人没进行向下调价（中介建议下调售价）看房人不多 。
想请教房姐 ， 目前六铺炕房子想卖了置换一个北二环（最好中轴线偏东 ， 望京上班）好户型三居 ， 建议是近期降价卖掉学区房吗？还是等价格高一些 ， 目前报价800w/40平 ， 中介说要大降才能卖掉 。 可西师附小学风很好 ， 周边较差小学的学区单价也得17w（学票房单价高） 。 您觉得是否需要降价出售还是继续观察持有？置换的话关注了官书院（无电梯）、京香福苑、宝钞苑、安馨园；请问东直门、安定门、交道口或者什刹海不带学区有没有推荐的房子 ， 钟楼附近的平房带卫生间可买吗？不需要学区溢价 ， 改善且长久居住 。 多谢您
房姐回复：
1. 六铺炕的房子 ， 建议阶价卖掉 ， 西师的学校虽然很好 ， 但是现在买学区房的家庭 ， 未来都会面临着被调剂的风险 ， 这个跟学校好与否无关 ， 反而越是热点学校 ， 调剂的概率越大；第二个方面 ， 明年是入学大年 ， 对于德胜这种热点学区房板块 ， 其实压力还是很大的 ， 明年调剂的比例应该不比今年少 ， 所以对于价格其实是利空的 ， 另外房子顶楼不带电梯 ， 这也是一个缺点 ， 装修好倒是可以弥补一下；卖房其实不宜拖得时间太久 ， 谁都希望卖个合适的价格 ， 但是一定要客观 ， 更何况你们是换房 ， 换房最关键的是付款周期 ， 好的付款在你谈下一家的时候 ， 是一个有利的砍价条件 。
2. 置换目标 ， 什刹海基本没有能满足你们需求的房子 ， 要么老破小学区 ， 环境稍好一点的有几个比如官苑8号、玉廊东园、官园公寓等 ， 这几个一来价格高 ， 二来距离上学和上班都太远；东城京香福苑那几个可以看 ， 同时也可以看一下雍和家园、巷上嘉园、安外西河沿路1号院、中景濠庭 。
平房就不建议了 ， 平房未来面临的困难是流通问题 ， 除了一些预算比较低的学区房家长接盘之外 ， 几乎没人再买平房 ， 而且随着学区政策的变化 ， 这部分小众需求也会陆续退场 。
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