独家分析！2023年的东莞房价会如何呢？
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市场对于房价的涨跌敏感度表现强烈 ， 而面临信心不足是当下楼市的一大问题之一 。
那么 ， 对于2023年的房价走势会如何？上涨、下跌 ， 还是横盘呢?房叔根据一个公式：房价*房产供应量=货币供应量*货币流通速度 ， 综合分析房价可能的走势 。 首先来看房产供应量 ， 这里包括了新房的供应量和二手房的挂牌量 ， 前者可以从一个区域的土拍情况或旧改项目情况判断 ， 若新房供应减少对于区域房价反而是利好；同时 ， 区域的二手房挂牌量也要限量 ， 这样才能共同维护区域房价保持在一个范围合理波动 。
反之 ， 若新房供应量猛增 ， 同时存量二手房庞大；这样区域的房价大概率可能会朝着下跌的方向前进 。
上述两个因素从商品房的供需角度考虑 ， 额外还要考虑M2（广义货币）的增量情况 。
M2目前保持两位数的增速 ， 这是过去6年多的高位增速 ， 有利于维护市场的货币供应量 ， 对于稳定资产的价格起到关键性作用 。 但是 ， M2的高位增速并不是意味着房价一定上涨 ， 还要看M2的流通速度 ， 这就是所谓新增贷款意愿 。
这里还可以看一个额外的指标 ， 就是居民存款是否会减少 ， 而贷款却增长 。 市场上M2充足的情况下 ， 但是M2的流通速度不能跟上 ， 房价也是难以向上的；所以信心是资产价格的“黄金” ， 决定这个的关键因素是居民的收入增长与否 。
综合来看 ， 决定2023年房价走向的变量太多 ， 不能单一个指标分析房价走势；但是一个区域的房产的供需情况还是客观存在的现象 ， 这个因素可直接预判区域房价的底线 。
对于M2和M2的流通速度 ， 这两个外在因素 ， 需要结合大环境的变化来看待 ， 所以看待一个城市的房价走势可以灵活套用 ， 对于投资类型的买房有一定的参考意义 。 最后结合东莞实际情况来分析 ， 东莞各镇街房产供应量可以相对量化 ， 我们可以尽量避免供应量和存量大的区域买房 。
从东莞公布的2022年1-9月底各镇街新房库存数据来看 ， 凤岗、塘厦、虎门、茶山、麻涌等的库存维持在高位 。 另外 ， 可以通过地方公布的金融数据 ， 例如东莞的贷款和存款的数据 。
【独家分析！2023年的东莞房价会如何呢？】
如上2021年和2022年1-9月的数据显示分析 ， 首先是对于存款余额 ， 2021年1-9月存款18932.11亿元 ， 增长9.7%；而2022年1-9月存款23083.88亿元 ， 增长16.2%；如此看来 ， 全社会的存款意愿增长明显 ， 这也反馈到过去一年东莞楼市的现实情况 ， 毕竟大家都存钱去了 。
其次是对于贷款余额 ， 2021年1-9月贷款13784.53亿元 ， 增长20.5%；2022年1-9月贷款16677.71亿元 ， 增长13.7%；贷款余额是增长 ， 但是增长幅度下滑明显 ， 说明全社会贷款意愿在下降 ， 毕竟房价是杠杆支持的现象 。 这里贷款余额的总量增加 ， 大概率是企业端的借贷占比较大 ， 居民端的借贷占比较小 。 最后 ， 预判东莞房价的走势 ， 除了看房产供应量外 ， 还可以盯紧东莞这座城市的存款和贷款余额变化情况 。
例如 ， 2022年东莞的土拍量 ， 大概率是下降的 ， 这有助于东莞房价的稳定 。 看完 ， 相信你也对东莞房价的走势有了初步判断 。 同时 ， 不要过度悲观看待东莞的房价 ， 毕竟东莞这座城市的存款和贷款余额总量是排在全国前列 ， 这是一座城市真实实力的缩影 。
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