焦虑啥？26万就能买房，读南海Top2公办初中
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说起南海公办初中 ， 大家都有个“未解之谜” ， 即镇街升学率比桂城公办还要高 ， 按照普遍公认的生源论来看 ， 似乎说不通 。
今天我们就来探讨一下原因 ， 顺便梳理一下九江镇中和西樵中学周边学区二手房 。
镇街公办初中强于桂城公办初中
根据公众号“静敏聊升学”统计 ， 按600分以上人数占比来计算 ， 2021年南海十大公办初中为和顺一中、九江镇中、儒林中学、华光中学 ， 西樵中学排名第八 。
这些学校清一色都在房价低洼的远郊镇街 ， 但成绩为何能超越桂城部分公办？原因不难理解——优质生源集中（qiajian） 。
据多妈一位西樵朋友回忆 ， 20年前小升初 ， 几乎全西樵适龄学生都会报名入学考试 ， 西樵中学就这样垄断全镇尖子生 。
此外 ， 相比桂城 ， 镇街没有什么优质民办选择 ， 生源自然更集中在唯一一所口碑好的公办初中 。
遇强愈强 ， 就拿西樵中学来讲 ， 其声誉已经传播至高明片区 ， 不少高明家长买房特地买在与高明接壤的西樵地界 ， 经济实力强的就买听音湖 ， 就为了读西樵中学 。
| 西樵中学
总结来说：一是考试筛选尖子生 ， 二是周边镇街生源流入 ， 三是没有民办学校分散生源 ， 综合因素做大做强了镇街公办初中 。
另外 ， 还有一种方式是加大加工能力 ， 有粉丝反映和顺一中的学习压力大 ， 甚至用“地狱式”训练来形容 ， 毕竟只有保住升学率才能每年源源不断吸纳优质生源 。
当然了 ， 牛娃只是少数 ， 大部分还是普娃 ， 尽管没有派到票 ， 也能通过学区房进入学霸圈子 ， 享受更好的学习氛围 ， 在多妈走访西樵、九江二手小区时 ， 确实有这样的操作反馈 。
西樵最强公办初中
高明家长也抢着买学位
按照政策 ， 西樵中学招收西樵一小、西樵二小、西樵中心小学、西岸学校等地段户籍生 ， 即主要囊括听音湖板块、江浦路板块、樵晖新城板块、西岸板块生源 。
其中西岸板块故事最多 ， 因为这里是高明家长进军的重点区域 ， 距离荷城近 ， 房价又低 ， 还能拿下樵中学位 。
西岸大部分现状还是村落与鱼塘 ， 唯一的大品牌楼盘碧桂园翡翠湾还是收购而来的 ， 一手高位卖到8-9千/㎡ ， 现二手挂牌只有7千多/㎡ ， 还有业主5字头抛售 。
| 西岸城区居住氛围
中旅银湾 ， 超级大盘 ， 开发时间长 ， 去年一手清盘卖过4字头 ， 比高明三水还便宜 ， 目前贝壳上最便宜总价48万 ， 周边环境很原生态 ， 生活配套不太方便 。
| 中旅银湾
把焦点放回西樵中学周边 ， 距离学校最近板块是听音湖 ， 目前在售一手只有中骏雍景台 ， 毛坯价1.2-1.3万/㎡ ， 今年推出过首付3.8万政策 。
二手主要有恒大御湖湾、中海山湖世家、樵山美地 ， 其中性价比最高为恒大 ， 离湖较远 ， 90㎡为三房一卫 ， 121㎡才是三房两卫 ， 实用率不高 。
| 环境优美听音湖
樵山美地也存在实用率不高的问题 ， 优点是离湖近；综合来讲 ， 中海品质最高 ， 板式小高层为主 ， 三房109㎡起步 ， 总价门槛较高 ， 一线湖景最高叫价3.8万/㎡；弘阳刚刚收楼 ， 户型较实用 ， 但税费高 。
| 中海一线望湖单位
听音湖片对口公立小学为西樵五小 ， 排名西樵第三 ， 初中依然能回到西樵中学入读 。
再往旧城区方向走 ， 这里是西樵中心小学、西樵一小地盘 ， 不仅初中学位有保障 ， 小学学位也是“争崩头” 。
| 西樵中心小学
这里几乎以步梯楼为主 ， 有了学位附身 ， 当年的步梯豪宅碧玉豪庭依然能卖1万+/㎡ 。
| 碧玉豪庭
而珍稀电梯楼——世爵府邸、樵山明珠、碧桂园悦府就更贵了 ， 叫价1.2-1.6万/㎡不等 ， 有些甚至一房难求 。
世爵府邸
樵山明珠
碧桂园悦府
还有一个板块很多人忽略的——樵晖新城 ， 位于西樵山东侧 ， 与九江沙头接壤 ， 沙头没什么一手盘 ， 这里便吸引了不少沙头人置业 。
目前板块内有一手盘——樵晖十里 ， 高层东南可望江 ， 毛坯价8千多/㎡ ， 推起特价来7字头都可以买到 ， 但这里生活氛围欠缺 ， 配套也少 ， 倒是紧邻西樵口碑最好民办——西樵实验小学 。
| 西樵实验小学
一个镇街只有一家公办初中垄断生源不是长久之计 ， 为此 ， 樵北中学正扩建为九年制学校 ， 这是新城区楼盘生的福音 。
| 樵北中学扩建
根据政策 ， 樵高路以北的新城区都归入樵北中学 ， 虽无缘西樵中学 ， 但二手房、新房可选择性丰富 。
比如樵山金茂悦、正荣力高观山府、中梁星图等 ， 价格战之下 ， 一手毛坯可低至9字头；就连艰难前行的国瑞华庭也即将清盘了 。
| 樵山金茂悦
二手方面 ， 多位中介表示 ， 凰樵圣堡为全西樵二手性价比最高楼盘 ， 楼盘足够大、地段足够方便 ， 二手价约9千多/㎡ ， 唯一缺点是楼龄大 。
| 凰樵圣堡
中介认为 ， 对比起来 ， 江山一品综合素质最高 ， 小区出入方便 ， 南向三房户型丰富 ， 总价100万左右就能拿下还带装修 。
锦绣龙湾买入价格高 ， 二手没有太多让利空间；悦珑水岸南向小户型较少且总价要110万起步 ， 近学校近医院是它的优势 。
九江镇中翻新扩建
可容纳整个九江楼盘生
九江全镇有3所公办初中 ， 华光中学对口沙头户籍生 ， 儒林中学对口村居学生 ， 九江镇中对口几乎整个九江楼盘生 ， 所以买九江楼盘并落户基本能入九江镇中 。
目前沙头还有两个一手尾盘——招商悦府&阳光城翡丽滨江 ， 一手价约10500元/㎡ ， 这些板块去库存速度慢 ， 入市多年尚未清盘 。
九江城区方面 ， 楼盘集中在滨江路一带和洛浦路一带 ， 滨江路一带比较清幽 ， 有政府机关、望江豪宅盘以及当地豪华自建房 ， 去往海寿岛的渡口也在这里 。
| 九江滨江豪华自建房
滨江一带楼盘“一巴掌”（5个指头）数得完 ， 富力西江十号离江最近 ， 货船噪音也最大 ， 楼下行车道路较窄 ， 小区只有三个面积段：127/140/180㎡ ， 总价140万起 。
| 富力西江十号
富力旁边有个纯新一手盘——维景蓝湾 ， 盈信地产开发 ， 准现楼发售 ， 头排江景已售罄 ， 二线江景毛坯价9字头 。
| 维景蓝湾
来到恒大滨江御府、誉江华府一带 ， 道路宽敞 ， 南侧有市政公园与西江相隔 ， 居住舒适度更高 ， 人气更高 。
【焦虑啥？26万就能买房，读南海Top2公办初中】
| 恒大滨江御府
恒大一线江景三房110㎡起步 ， 带装修价格约1.2-1.3万/㎡ ， 二线江景房99㎡三房起 ， 均价约1.15-1.2万/㎡；誉江华府大多是毛坯房 ， 最小三房84㎡ ， 实用率更高；均价9500元/㎡ 。
| 誉江华府
沿洛浦路到达信基广场 ， 便是九江最繁华的镇中心 ， 这里交投最旺二手楼盘有招商依云公馆、荣基嘉园、盈信荟璟、洛浦园等 。
| 信基广场
其中 ， 盈信荟璟有1栋公寓式住宅 ， 3梯16户 ， 70年产权 ， 总价26万起 ， 中介说去年曾有几位家长买来挂靠户口入学 ， 出租最高达到1000元/月 。
| 盈信荟璟小户型
依云公馆为片区品质最高楼盘 ， 二手挂牌价约1.1万/㎡ ， 最低总价85万 ， 楼下底商丰富 ， 生活气息浓厚 。
| 依云公馆
一路之隔是洛浦园 ， 早期步梯楼 ， 不通天然气 ， 但由于地段便利 ， 且价格便宜 ， 也很多人关注 ， 二手价约8千字多/㎡ ， 最低总价68万 。
| 洛浦园
九江镇中又名“曾秩和纪念初级中学” ， 创校至今45年 ， 九江又称为“儒林之乡” ， 重教兴教 ， 根据规划 ， 九江镇中将要扩建为九年制公办学校 ， 可承载近5000名师生 。
| 九江镇中
多妈写在最后
这些年 ， 关注灯湖学区的家长对镇街公办升学率了解甚少 ， 对镇街部分升学率高于桂城公办会感到很诧异 。
灯湖系学校、房子话题流量过高 ， 声量盖过其他镇街公办 ， 作为父母 ， 要跳出信息茧房 ， 才能获取更全面信息 ， 缓解焦虑 。
当然 ， 多妈也并非鼓励大家这样操作 ， 只是让大家了解更多真实情况 。
如果生活工作不在这里 ， 纯粹为了学区买入 ， 我是不建议的 ， 除非这笔预算在你家庭资产中只是九牛一毛 。
多妈的学区干货 ， 只为你更理智选取学区房 ， 希望对大家有用吧~
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