“央行16条”措施落地，是否预示着中国房地产危机已接近尾声
国家统计局近日公布的2022年10月份70个大中城市中商品住宅销售价格数据显示 ， 新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个 ， 比上月分别增加4个和1个 。 各线城市商品住宅销售价格环比下降 ， 一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩 。
从房企销售数据来看 ， 也不乐观 ， 10月中国百强房企的销售额与去年同期相比下降四分之一 。
但是 ， 这些都将慢慢地成为过去 。
随着央行一系列举措特别是16条支持房地产的措施落地 ， 再叠加各个城市按一城一策推出的放松限购及买房补贴 ， 都将对房地产的健康发展产生积极的影响 。 这些 ， 都预示着中国房地产危机已接近尾声 。 其原因主要有三方面：
【“央行16条”措施落地，是否预示着中国房地产危机已接近尾声】一、房企的融资问题得到有效解决 ， 央行推行的“保交楼”专项资金、民营房企增信融资计划、信贷展期计划等出台之后 ， 房企融资、展期迅速推进 。 富力、旭辉、融创、泰禾等房企均开始向好的方向发展 ， 目前累计房地产债务展期规模增至1505亿 。 以融资为例 ， 龙湖地产作为房企优等生近日就宣布获得200亿元中期票据注册 。
二、房贷利率创新低之后 ， 有利于拉动买房需求 。
自从央行三次差别化利率调整之后 ， 首套房贷利率低于4%的城市已经超过20个 ， 比如、武汉、贵阳、天津、石家庄、昆明、大连等目前首套房贷利率接近于3.8% 。 如果再叠加首套房首付比例调低至20% ， 买房人现在购房的成本相对于去年大幅度下降 。 再加上楼市冷清之后 ， 房企主动降价 ， 目前 ， 一套房和去年的高峰期比较 ， 平均可节省在50至100万之间 。
购房成本的下降以及购买可选择范围的扩大 ， 有利于拉动促进买房需求入市 。 目前 ， 上海、深圳、北京已经有了明显的购房抬头的迹象 。
三、限购限贷及住房公积金政策加码 ， 为买房人入市打下了很好的基础 。
11月17日 ， 二线城市的优等生成都发布了小步放松限购的通知 ， 将原来的一圈层和二圈层统一为一个区域 ， 不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房 。 这是成都年内第三次松绑楼市限购 ， 尽管每一次松绑都只走出了一小步 。 但在一步一步地放松之后 ， 有利于激发购房需求 。
而在成都放松限购之前 ， 已经有多个省会城市如郑州、哈尔滨、苏州、宁波和兰州等相继发布放开限购的通知 。 就连一线城市北京也适度地放开了一点 ， 北京对台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策 ， 执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定 。
在放松限购之前 ， 住房公积金了得到了加码 。 不仅增加了贷款的额度 ， 还实施了更灵活的“一人购房全家帮” 。 只要家庭成员中有一人购房 ， 就可以提取住房公积金来支持 。 目前 ， 已有天津、广东潮州、湖南邵阳、四川资阳、江西赣州、河北沧州、云南楚雄、等20余地发布 。
所有这些举措 ， 每一项看起来对房地产影响不多 ， 但是 ， 把所有政策加起来 ， 我们就应该知道 ， 是会产生叠加效应的 。 由于今年的楼市销售不理想 ， 新房的建设同样出现缓施工 ， 这也会从供应上的减少表现出来 。
所以 ， 一方面是新房供应减少 ， 一方面是各种措施拉动购房需求 ， 在供需双向奔赴的过程中 ， 很快会有一个平衡点 。 达到这个平衡点 ， 楼市的转折点便会形成 。
当然 ， 这个平衡点也不是所有城市都会再次出现 ， 这需要和人口及住宅用地的供应量结合来思考 。 本篇到此为止 ， 下次再聊 。
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