影响你买房决策最重要的事哪里的房子不能买

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哪里的房子不能买，哪里的房子值得买，这种话题我们说烂了。

今天我们说点实际的，当下影响你买房决策的前提是什么。

是选城市，还是选板块。
是选南向，还是北向。
是选三房，还是四房。
是一起买，还是分开买。
是买老破小，还是远大新。
是买别墅，还是大平层。
是首付，还是月供。

其实都不是，以上这些几乎是可以确定的，有多少钱买什么样的房子，或者凭你个人的喜好来决定。
但只有一样是不确定的，就是你的收入，也就是现金流。
即便是铁饭碗也有不确定的，何况你一个靠拿基本工资的呢，老板们的生意也是有周期的，也得看行情吃饭，没有哪一碗饭你可以一直无忧无虑的吃下去。
我们知道，市面上有很多0首付的房子，首付分期的也有，还有像我们这样的业内人士教你怎么买。
但是还不还得起，有没有钱来还，这个是别人帮不了你的，你得要靠自己。
富人买房只是资产配置的一部分，你买房完全是为了博升值，这是两件不同的事。

如果有人告诉你，你没有收入也可以买，你只要供得起两三年就行，等涨了再卖。
或者有人告诉你，给你办XYK、XYD ，做低首付等等操作，买一套超出自己认知能力范围之外的房子，或许三年前可以，但现在肯定不行。
我劝你还是要谨慎，你买一套房，把你从上到下撸了个底朝天，别人赚走了你的钱，后面可不会给你兜底。
三个基本常识来解释一下不可以操作的原因：

1、市面上低首付的房子大多是不值得买的，因为便宜代表了本来也没啥潜力；
2、低首付不代表低月供，加上各种卡贷，不出一年会把你整个人压垮；
3、又是低首付又是低月供，不是雷就是坑。

你是有多少年的投资经验呢，还是看几篇文章就能驾轻就熟了。
我不是不让你去找便宜的房子，也不是不让你买房子，而是让你不要超出自己的能力去买房子。
我看到身边太多这样的人了，这几年倒下的投资客太多了，看到别人房子涨了你就跟着去买，从没考虑过后果。
下面我们就来算一下。
以一线城市的房子为标准，一般是限售两年到五年，如果不满五也是一个很大的成本。
如果是二手房，需要持有二年到五年，一手房，起码是七到八年。
低首付去投资一手房肯定是不可能的，你不把钱给齐也不会给你出证，出证的时间直接影响你的投资周期。
二手房看你是持有还是变现，如果继续持有，你就要一直还月供，如果涨了还好，你可以再抵押出来，但是抵押出来的依然是负债，且增加了你每个月的月供。
如果没涨，你也不能卖，也不能抵押，如果涨得不够多，你也是亏钱的。
举个例子，你0首付买了500万的房子，加上各种费用平摊下来每月是2万，一年是24万，五年是120万，如果五年涨幅是50% ，那你还是可以赚130万，这个时候如果你不卖，你得继续抵押，你的负债从500万上升到750万，月供从2万增加到3万。
你多贷出来的资金还不能乱花，一是弥补之前的成本，二是给未来储存月供，如果你没有其他收入来源，那你也只是仅仅有一套房和几百万的负债而已，你并没有得到什么。
以上算是比较完美的，但完美是因为设有几个前提的：

1、正好这套房子是低首付
2、正好这套房子是在核心区，涨幅足够高
3、正好五年被你赶上了一轮涨幅
4、正好这样的好房子砸到你头上

你说这么多好条件，为什么都被你捡到了呢。
就当你运气好捡到了来算，如果你要自住，确定不卖掉，那你就要拿着这些资金再熬到下一个周期，而且这个周期我们是按5年来算，两个周期就是10年。
而这两个周期正好又被你完全踩到，但凡你买得早或买得晚，都不能跟周期挂上勾。不管是早了半年还是晚了半年，这行情都是翻天覆地的，你确保自己抓得足够准吗。

何况板块也是轮动，你能确保美林湖畔十年后还依然像现在这么能打吗，即便是十年后的兰亭盛荟恐怕户型都过时了，旁边有更完美的小区出现。
再说实际一点， 500万就能买到核心区涨幅最好的房子吗，别说0首付了，可能便宜十几万就被买走了，值得你0首付的恐怕也都是别人不要才轮到你的。
再说到涨幅，五年涨了50% ，然后又回调到30% ，这个应该是目前在广州算是非常不错的板块的，好比黄埔南沙，五年之间是30% ，那下一次行情没来之前，你都是这30%的，算上成本就是在亏的。
所以，正常来说，你的投资要持有8-10年，确定两轮周期才能见到利润。
而上面提到的30%的利润，还不包括你是不是用了更高成本的资金。
你说我可以买珠江新城涨幅更高呀，是的，但是还款压力也是巨大，珠城的分化也是巨大，珠城也有涨幅差的，而涨得好的几乎都没有啥杠杆，全是市场价。
以上的假设其实只有一个可以破，就是你收入稳定，不惧风险，同时你能在一到两个周期里把成本控制在很小的范围，不然就是亏钱。
亏到哪里去了，中介和银行赚走了。
房产是风险资产这个一直都是， 08年金融危机就提出来了，只要有涨有跌，就会有亏有赚。
这个风险提示的是你的资产，你资产的背后有没有负债，有没有现金流来支撑这个负债。
你如果没有现金流，熬不到下一个周期，房子涨了你也拿不住，还是得卖掉。
只要你没有长持，没有精准抓住每一轮周期，每个板块的轮动，你都是赚不到的。
以前通过杠杆买到都翻倍了，但是2017年之后早就没有这回事了，不是只要买就能赚了，也不是涨了就等于你有钱。
中途你还是要经历一个劣质资产出清、认知升维、置换操作、等待行情的一个心理过程。
这个过程，对于没有收入的人来说是很惨的，但如果你有现金流，就不怕。

以前的那些心法、宝典，对于已经上岸的人来说是有用的，对于还在水深火热当中的你来说是没有用的，历史都是成功者撰写的。
真正的宝典是：耐心、现金流、低成本。
最后再给一点小建议：当下买房按自住的方向去买，大概率不会错，因为自住的选择相对容易，参考的指标有实际意义。
如果按投资的方向去选，那就非常考验你的认知以及赚钱能力了。
以上
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