央企华侨城落户铜官窑，将给长沙带来什么？|独家观察27 |城市更新专题研究系列·79·睿

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【央企华侨城落户铜官窑，将给长沙带来什么？|独家观察27】

|城市更新专题研究系列·79·睿诚研究院|
文|罗乾波

01

观察：央企华侨城正式入籍长沙铜官窑
2022年据媒体报道， 11月23日上午，长沙文旅投资推介暨文旅融合发展论坛在长沙望城区铜官窑古镇举行，现场签约15个文旅项目签约，总金额达266.06亿元。

据悉，华侨城长沙欢乐谷大型文化旅游综合项目总投资37亿元，用地约880亩。

拟分三期开发建设欢乐星河、欢乐谷、欢乐田园；拟先行开发建设项目一期欢乐星河，主要产品包括大型水寨、彩虹滑道、漂流河、亲子泡池等。
项目将打造一个集文化主题乐园、精品酒店、文创商业、主题餐饮、互动游乐、光影夜游等多元业态的都市休闲娱乐综合区。
华侨城欢乐谷项目选址新华联铜官窑古镇景区南侧，拟建设华侨城大型文旅综合项目2.0版。
简析：
在本次签约的15个文旅项目中，虽然关照了不同区域的相关项目，然而，睿诚研究院认为，华侨城铜官窑欢乐谷项目，可能并不能简单认为是一个文旅项目，它的价值和意义将更大，当然，本文并不是来为华侨城站台的。

只是从长沙城市发展空间布局和未来前景等方面来进行观察的，纵观全长沙，南边、西边和东边的发展，基本都遇到了瓶颈，东南两边其半径基本已到极致，腾挪空间比较有限，而西北两边尚剩余大量土地，其产业发展和人气都相对薄弱。
因而，我们认为，东南两边的要素添加，只是锦上添花、而西北两侧的优质产业元素补充，将是一个雪中送炭的提质内容。
这么多年来，长沙市内，各区域发展的平衡性是有欠缺的，位置、历史和资源禀赋等不同，而造成各自不同的境遇。
产业都聚焦于优势区域，如果将长沙地图想像成一个圆，从产业方面来看，呈现出从东北到西南为分割线的两个区域，下面为重心，上面是薄弱区域；其间，泾渭分明。
望城区政府以西、从开福区鹅羊山到丁字镇及以北等区域，其产业和人口密度都是稀稀拉拉的，造成这两个区域的发展，虽有雄心壮志，但落地者少，而滞后。
所以，我们觉得央企华侨城落地铜官窑，其意义不只是文旅要素这么简单。
02
解读：华侨城项目对长沙城市发展的主要战略价值
当然，这并不是说其他14个项目，对长沙的发展就没有价值。
相比较而言，睿诚研究院独家认为，华侨城项目的成功落地，从全长沙的整体发展、示范性和引导性等方面，可能更有其独特价值，故而，我们观察如下：
◢1、激活丁字镇区域
几年前，新华联重金投入100亿元铜官窑古镇项目，但其操盘手法、运营能力都差强人意，并没有让这一区域成为周末市民们的打卡地，反而在新华联集团暴雷的负面事件中，令许多人指指点点，一直在苟延残踹。

未能有效彰显出铜官窑古文化元素的张力。

好了，新华联项目这个事情就不多讲了，网络上满天飞的信息比比皆是。
华侨城为何选择在铜官窑落子？

主要是考虑人文历史因素这一核心文旅吸引点、辐射主要城区和周边区域的有效半径、未来市场前景、同类项目扎堆的商业效应和内容元素所需要的大规模土地支撑等。
同时，也可以看出华侨城在项目选址上的取舍之道。
为什么不放在东南两边？
从文旅项目的角度来看，东边和南边在长沙体内，一是缺乏强势的人文历史性优质题材；二是东边靠近湖北赤壁、南边靠近衡山，这两个对手太强势，会被他们的光环所遮盖，需要花大力气和广告费去抢客，费力不讨好，故而避东南而选址城北铜官窑。
城西望城靖港古镇，虽有文化和历史，但体量太小，多年以来影响力不太，交通也有问题，也不是华侨城可考虑的主要区域。
华侨城，以其央企和国内文旅的顶级品牌，必须要一炮打响，不然丢不起这个脸，在铜官窑圈地880亩、投入37亿元，也是华侨城信心和决心的表现。
此外，华侨城的进驻，也将拉动新华联古镇项目的人气，一个静态的铜官窑文化故事、一个市民们不太感冒的新华联古镇项目，在华侨城的火速加持下，未来都将发生很多改变。
那么，城北丁字镇区域，也将迎来新的发展机遇。
◢2、带旺新华联古镇项目
睿诚研究院观察，新华联项目为何这么多年要死不活的，从其操盘逻辑上，大家可以发现，其实，新华联用的都是房地产思维，并不是文旅产业的专业运营手法，虽然建了一大片建筑，不太懂文旅产业的打法，从一开始的让长沙人伤透了心的高价门票和卖楼等都事件，成为了城北的一个笑话。

数年来，望城区等领导，对新华联项目谈之就生气。
丢的是，自唐代以来1000多年铜官窑历史文化的脸。

曾经，在传统的房地产高周转模式下，新华联想快速将投下去的每一个铜板捡回来，然违背文旅项目要花时间培育和等待的规律，只想把文旅项目搞成房地产项目的单相思，如恒大、建业等，其结局都将很难看。
当然，现在要新华联改变思维思维模式，也很难了，集团整体暴雷，哪还有什么心思搞文旅，能卖一平米先赚以平米的钱再说，救命要紧。
从地产项目的营销上看，本次华侨城签约和落地新华联古镇项目南侧，可能只会变成其物业提价的第一个利好，也不会从区域和城市的战略高度来修正自己的想法，非常可悲。
商人重利，无可厚非，但也需要灵活的大脑和靠谱的意志及坚守。
简单直接来看，华侨城落户新华联项目南侧，将以真正的文旅项目，来激活新华联这只古镇休克鱼，应是区域动作的正常表现，新华联的卖楼广告又上涨了几百吧。
◢3、拉动北城的发展
在长沙的整体版图上，开福区鹅羊山以北的发展速度和效果，被人诟病很多，多少有点恨铁不成刚的感觉。
近几年，开福区在大力发展道路系统，努力之下已改变了开福北的路网结构，搭建出了比较完善的区域内的交通体系。
目前来看，芙蓉北路，早以沥青路面通达湘阴，以前坑洼的局面已经成为过去。
虽然，普通公路系统已经完善，但地铁一号线延长线还在施工，速度很慢，不知何年马月才能开通，导致市民到达铜官窑区域的时间成本太高，也遏制了北城的发展。
华侨城项目落地后，也让开福区看到新的希望，应该会加速地铁的发展吧，也因此会加速北城的整体发展。
核心央企的大粗腿来了，开福区不可能无动于衷。
◢4、有效提升长沙整体北向发展的动能
对长沙整体的不平衡发展实态，众多领导们都心中有数，只是苦于无优质资源来策动和加速。
本次华侨城项目的落地，将让许多领导眉开眼笑。
未来，长沙的发展战略将更加清晰，也将逐步终结当下的不平衡状态。
很多朋友，可能会觉得睿诚研究院这个观点太前卫，明白者只会笑你看不穿。
对华侨城铜官窑项目而言，南有望城铜官窑文化古迹、北有湘阴左宗棠故居，再往北就是烟波浩渺的洞庭湖，三大优质元素加持，东南西北中可快速短板距离聚拢人气。
另外凭借华侨城的强大号召力，引流省外周边市场客源入局，在推动华侨城等文旅项目发展的同时，也将逐步补全长沙北城的人气、商气和产业等短板，进而促进城北的有效发展，破局长沙北区等不平衡性就有了现实的支撑和意义。

03
结束语
本次长沙文旅项目的招商，对很多人来就讲，可能都是一个政府和新闻类的动作，感觉与自己的切身利益相距甚远，可能觉得无关痛痒。
睿诚研究院认为，大家可能想错了。
央企华侨城进驻铜官窑区域，首先会影响你的日常生活，比如，在疫情干扰之下，不可能长途奔袭，周末为小朋友选择合适的短途放风地，可能是很多家长比较头痛的一个问题，老旧景点和项目，已经审美疲劳，华侨城将为大家提供一个新的选择，未来将有很多的新鲜感。
其次，也会影响长沙城市的整体发展，上面已做了一些分析，就不再重复，也将关乎每一个人的生活质量。
因为，城市是人的城市，人也是城市空间中的核心物种。
人、城，相和谐和走向更远的地方，城市的每一步动作和市民的每一个眼神等，都会造成大变化，城市和产业的不断更新，以及人们对美好生活的向往等，皆为城市、产业等更迭律动持续发展的不竭动力，亘古如此。
我们认为，华侨城选址和落户望城铜官窑，其价值和意义重大。
你觉得呢？
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本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章，其版权归我方所有。你有何看法？欢迎在下面留言或与我们及时交流

央企华侨城落户铜官窑，将给长沙带来什么？|独家观察27

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