搂草打兔子——轨道地产“杀”疯了
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11月13日 ， 南宁轨道地产官方公众号“南宁轨道荟”发文称 ， 凡在2022年11月11日至12月31日期间 ， 成交南宁轨道地产任一项目住宅房源的客户 ， 可100%享受免费坐地铁10年的福利 。 南宁轨道地产也凭借这一营销大招成功出圈 。
消息发布后 ， 南宁轨道地产相关工作人员表示 ， 成交“免费坐地铁10年活动”除针对业主本人外 ， 还可以有2名亲属同时享受 ， 一套房源至多有3个名额 。
南宁轨道地产是南宁轨道交通集团全资子公司 ， 后者由南宁市国资委全资控股 。 业务方面 ， 南宁轨道地产以房地产综合开发为主 ， 涉及工程设计、物业服务、自有房屋租赁、建筑及装饰材料销售、房屋建筑工程、建筑装修装饰工程、房地产信息咨询等领域 。 在今年9月南宁房企权益销售榜中 ， 南宁轨道地产以销售额2.06亿元排名榜单第8位 。
放眼全国房地产市场 ， 在总体持续下行的情况下 ， 开发商花式营销却频上热搜 ， 如之前的小麦换房、大蒜换房、西瓜换房等 ， 而买房免费坐地铁尚属首例 。
乍一听 ， 这项购房优惠相当具有诱惑力 ， 不过 ， 虽然活动关注度很高 ， 但真正落到购房者口袋中的优惠却并不多 。 据业内人士推算 ， 在南宁买房可享10年地铁自由 ， 大概相当于只优惠了约3万元 。
开发商的花式营销
然而 ， 南宁轨道地产的此次营销 ， 却让地铁集团这一独特的房地产投资主体 ， 成为各方关注的焦点 。 纵观全国 ， 近期土拍市场中 ， 地铁公司正在悄然崛起 。
地铁公司扫货
土拍市场
中指院数据显示 ， 2022年1-9月 ， 权益拿地金额TOP100的企业中 ， 有8家地铁公司上榜 ， 拿地金额达585亿元 ， 而2020-2021年所有地铁公司拿地总额都没这么多 。
9月28日 ， 深圳土地市场第三轮集中拍卖时 ， 深圳地铁再成土拍赢家 ， 斥资60.38亿元拿下坪山三宗地 ， 包揽了整个土拍货架上的一半 。
作为万科的第一大股东 ， 深圳地铁最重要的利润来源之一就是万科的房地产投资收益 ， 而尝到地产红利的深铁 ， 也开始亲自下场 ， 涉足房地产开发业务 。
深铁旗下子公司深铁置业官网显示 ， 其目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权 ， 开发建设规模约1260万平方米 ， 连续七年销售额过百亿 ， 连续五年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲 。
克而瑞数据显示 ， 今年前9个月 ， 深铁置业在深圳当地的权益销售金额为168.62亿元 ， 仅次于华润置地 ， 排名第二；176.76亿元的流量销售金额同比增长达38.1% 。
有深圳地铁成功在前 ， 其他地铁公司也纷纷效仿 ， 广州、北京、杭州、厦门等城市地铁公司 ， 均在今年的土拍市场上崭露头角 。
【搂草打兔子——轨道地产“杀”疯了】以广州地铁为例 ， 今年1-9月 ， 其以165.2亿元的拿地金额位列拿地排行榜第16位 ， 新增货值达698.2亿元 。 且广州地铁同样选择了参股房企 ， 于2019年成为广州本地国企越秀地产的第二大股东 。 而与深圳地铁不同的是 ， 广州地铁与越秀地产的项目合作更为紧密 ， 大多数项目由前者拿地 ， 后者开发 ， 待项目成熟后 ， 再并入后者的上市主体中 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ， 地铁公司越来越成为地方土地市场的生力军 。 第一 ， 区域综合开发越来越成为土地出让的重点；第二 ， 热点城市地铁进入大规模开发阶段 ， 房地产给地铁建设输血 ， 已成为地铁开发的主要支撑；第三 ， 国企或政府平台中 ， 地铁实力相对雄厚 ， 生地拿下 ， 地铁开通后卖房 ， 溢价较高 。
实际上 ， 大多数地铁公司拿地之后 ， 主要用来建设“轨交+物业”项目 ， 即TOD项目 。
TOD ， 英文全称Transit Oriented Development ， 即以公共交通为导向的综合发展模式 ， 是一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区 ， 其精髓是让地铁与楼盘共同营造出富有活力的开放空间 。
西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵认为 ， 地铁公司做TOD项目是顺理成章的事 ， 因为地铁公司本来就要建地铁 ， 它在地铁站点盖一些物业也是“搂草打兔子——顺带的事” 。
地铁公司纷纷
布局TOD业务
TOD模式被认为是遏制城市空间蔓延增长的有效手段 ， 诞生于美国 ， 后在亚洲的日本、新加坡、中国香港等地发展得如火如荼 ， 随着中国内地开始进行轨道交通沿线土地开发 ， TOD模式逐步在国内各地生根 。
而在探索TOD模式的路上 ， 深圳地铁可谓走在了行业前列 。
2008年 ， 深圳地铁耗资17亿元买下了深圳前海141万平方米地块 ， 首次进行地铁上盖房地产项目开发 ， 开启了靠物业销售收入反哺地铁开发的模式 。
这种“以房养铁”模式 ， 也构成了深圳地铁此后主要的利润来源 ， 公司年营收在过去10年里增长了20倍 ， 一度突破200亿元 。 在近五年的收入里 ， 有超过一半都来自地铁物业 。
当然 ， TOD带来的利润空间也十分诱人 。 深圳地铁2022年上半年财报显示 ， 其利润主要来源于站城一体化开发业务板块（TOD） ， 占比217.54% 。
同时 ， 深圳地铁连续四年成为国内最赚钱的地铁公司 。 2021年实现营收163.97亿元 ， 今年上半年实现营收119.75亿元 ， 同比去年54.14亿元上涨一倍不止 ， 总量和增速都排在全国地铁公司之首 。
这样的成绩单 ， 令很多地铁同行眼红不已 。 一时间 ， 越来越多的地铁公司开始挺进地产业务 ， 甚至单枪匹马撸起袖子加油干的也不在少数 。 如杭州地铁直接成立分地产公司；无锡地铁在无锡的项目 ， 就是自己主导开发；成都轨道集团也自己开发了不少项目等 。 去年年底 ， 广州地铁拿下的上官苑二期地块 ， 操盘方也只有广州地铁而已 。
从政府层面而言 ， 近年来 ， 各地陆续出台相关政策 ， 为地方加快城市轨道交通TOD开发指明了方向 。 尤其今年以来 ， 与城市轨道交通建设和TOD发展相关的规划批复、支持政策等明显增多 。 成都市政府宣布 ， TOD项目计划2022年投资超240亿元；青岛计划在“十四五”期间以TOD带动投资1000亿元 ， 沿轨道交通建地铁新城；重庆每年将推进实施5至8个TOD项目 ， 计划至“十四五”末 ， 启动30余个TOD项目建设等 。
不过 ， 西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵认为 ， TOD最大的魅力或者说价值在于通过各方的合作发挥各自的专业特长 ， 能够把品质做好 ， 蛋糕做大 ， 价值提升 。 所以即便现在轨道公司自己拿地变多了 ， 但是后续的一些运营 ， 包括物管物业的建设 ， 也需要找专业的公司合作 。
事实上 ， TOD模式的优势虽然十分明显 ， 但也正因为TOD项目涉及交通、住宅、商业运营、公共空间等多个方面 ， 牵涉到各方利益 ， 对于参与的开发商而言 ， 不仅投入的金额巨大 ， 而且对房企的综合开发能力、平衡利益能力等各方面均有较高要求 。
地铁公司“杀入”
保障性租赁住房赛道
2022年 ， 保障性租赁住房领域将整体延续2021年的发展力度 。 从各地“十四五”期间保障性租赁住房建设规划以及部分研究机构的测算来看 ， “十四五”期间我国保障性租赁住房建设规模为750万-800万套 。 同时 ， 根据住建部相关信息 ， 2022年计划继续筹建240万套保障性租赁住房 。
为了如期完成这一计划指标 ， 除现有市场机构的房源被纳入保障性住房租赁体系和国企组成的国家队持续发力外 ， 轨道集团也悄然登场 ， 如宣布于年内封顶TOD首个保障性租赁住房项目的成都轨道集团 。
作为成都轨道集团首个开工建设的保障性租赁住房项目 ， 双凤桥TOD项目是成都首批启动实施的保障性租赁住房 ， 占地约20余亩 ， 总建筑面积约5万平方米 ， 预计将建成1431套房源 。
成都轨道集团TOD项目意向图
内含保障性租赁住房
此外 ， 2021年成都轨道集团还全面启动实施马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等8个保障性租赁住房项目 ， 包括双凤桥TOD项目在内累计筹集房源10000套 。 不仅如此 ， 成都轨道集团今年计划启动实施9000套保障性租赁住房 。 在目前已启动实施的23个TOD项目上 ， 找到最合适的保障性租赁住房落地方案 。
与以往商业价值常居首位的TOD模式不同 ， 保障性租赁住房项目的进场 ， 意味着TOD在商业之外开始承担起部分社会责任 。
将TOD纳入保障性租赁住房项目选址范围的不只是成都 ， 还有北京、苏州、西安等地 。
北京住建委印发的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》要求 ， 依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房；
苏州住建局发布的《苏州市保障性租赁住房建设实施办法》指出 ， 项目选址应统筹考虑企业集中、交通便利、配套完善等因素 ， 鼓励利用轨道交通TOD、公交场站等地块建设保障性租赁住房；
《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》也公布项目四大选址标准 ， 其中就包含强化公共交通导向的TOD模式 。
对此 ， 多家轨道集团先后表示 ， 已聘请专业团队启动TOD保障性租赁住房品牌的自主研发工作 。 而自持经营之外 ， 引入行业头部运营商共同参与管理运营保障性租赁住房也是轨道集团的选择之一 ， 且当前各省市已积极将现有市场化租赁房源纳入保障性租赁住房体系 ， 如万科的部分项目就已被纳入保障性租赁住房 。
也就是说 ， 未来轨道集团仍有可能扮演“业主”的角色 ， 将运营管理交由市场化机构 ， 助力后者变得更轻 。 再加上根据交通站点分布的这些保障性租赁住房项目 ， 兼具了交通便捷与配套相对完善的优点 ， 租金等营收可观的同时 ， 也为其他运营商提供了进一步挖掘空间商业价值的客观条件 。
综上 ， 无论是站城一体化的TOD项目 ， 或是以站点为圆心继而发散的微型生活社区 ， 地铁公司都是一股不可小觑的力量 。
（图片来自搜狐焦点等网媒）
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