中原第一城，楼市跌嗨了！
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作者：子非鱼
01 | 民企陪跑
11月25日结束的郑州第三轮集中供地 ， 郑州上交了一张成绩最差的试卷 。
所推出的23宗土地 ， 流拍3宗 ， 成交了20宗 ， 获得114.8亿元卖地收入 。
但是 ， 成交的20宗地块 ， 全部零溢价 ， 全部由城投兜底 ， 今年三轮集中供地 ， 城投拿地比例分别为53%、86%和100% 。
所谓零溢价 ， 就是所有地块都是以出让价出售 ， 没有房企哄抬价格 。 理由很简单 ， 地块全部由城投摘得 。
所有民营房企成了陪跑者 ， 成了捧人气的角儿 ， 就连央企和国企 ， 都不光顾郑州土地市场了 。 只能由着郑州的城投们 ， 拿着市政府左边口袋里的钱 ， 去买右边口袋里的地 ， 气氛凝固至此 ， 哪还有谁去哄抬价格 。
而所谓的城投拿地 ， 只不过是左手倒右手的戏法 。
【中原第一城，楼市跌嗨了！】充分发挥你的想象力想象一下 ， 如果没有城投兜底 ， 这场土拍会是个什么结局 。
如此寒冷的土拍 ， 和地块位置没有多大关系 。
23宗地的布局是 ， 中原区7宗 ， 惠济区3宗 ， 金水区2宗 ， 二七区3宗 ， 管城区4宗 ， 高新区2宗 ， 郑东新区2宗 。
热门板块的地块数量不在少数 。
造成这场土拍的结果 ， 一方面和郑州楼市本身的原因有关 ， 另一方面和当下的房企战略收缩有关 。
02 | 当下的郑州楼市现状
当下的郑州楼市 ， 几个关键词概括 ， 卖不动 ， 持续降价 ， 挂牌量激增 。
郑州是进入2022年率先开启系统性托底楼市的城市 ， 并在当时创造了多个第一 。 比如首个“认房又认贷”的城市 ， 首个全面重启货币棚改的城市等 。
郑州之所以成为率先安抚楼市的城市 ， 原因很简单 。
第一 ， 郑州当时的停摆楼盘规模危机全国前列 。
第二 ， 郑州房价从2018年就开始调整 ， 目前已经调整了五年之久 ， 当然过去四年的调整主要发生在外围区 。
第三 ， 2021年郑州的成交量就大幅缩水了 。 根据郑州房地产管理局的数据显示：
2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间） ， 较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米 ， 较去年同期下降了31.44% 。 其中新建商品住宅累计销售138895套（间） ， 较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米 ， 较去年同期下降了30.21% 。
2021年年末新房库存 ， 达到了758万平方米 。
制图：城市财经；数据：郑州统计局
对于郑州这样一个极度以来土地财政、依赖房地产发展经济的城市来说 ， 楼市寒冷如斯 ， 根本受不了 。 所以郑州第一个跳出来对楼市伸出了安抚之手 。
但效果不到1个月 ， 3月初发布措施 ， 当月销量有所恢复 ， 但到4月份又重新回到了萧条状态 。
克而瑞披露的10月份数据显示 ， 郑州10月新房成交面积环比回调70% ， 同比回调84% 。 当然 ， 10月份的成交和静默有关 。
但前10个月累计成交面积下跌40% ， 将郑州楼市新房卖不动的局面呈现得一览无遗 。
2021年郑州的新房成交面积已经下跌了31.44% ， 2022年前10个月又在2021年同期的基础上下跌了40% ， 这谁顶得住？
郑州新房卖不动 ， 除了客观因素 ， 也即不确定背景下的购买力缩水、预期缺失等 ， 还有一个大家心知肚明的原因 。 这个原因现在成了敏感词 ， 不变直言 ， 但它一度引发了今年年中的楼市风波 。
为了解决这个问题 ， 郑州市率全国之先设立了地方性纾困基金 ， 并获得了国开行1600亿棚改专项款 。 同时 ， 郑州在9月初发布了《“大干30天 ， 确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》文件 ， 明确10月6日所有楼盘都复工 。
10月6日 ， 郑州发布披露：
郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中 ， 有145个实现全面、实质性复工 。
147个停摆楼盘 ， 145个已经复工 。 还有2个 ， 一个是新密市凯旋山项目 ， 已经进入破产重整程序 ， 另一个新郑市盛华学府项目开始破产清算 ， 预计十一月底前可实现复工 。
以郑州官方的说法来看 ， 这个问题似乎已经解决了 ， 但真的解决与否 ， 只有买过这些房子的人最有话语权 。
房子卖不动 ， 带来的直接结果便是：
第一 ， 库存高企 ， 去化周期延长 。
克而瑞数据显示 ， 10月末郑州新房库存超1000万平方米 ， 达到1053万平方米 ， 比2021年年末增加了39% 。 去化周期达到了惊人的37.7个月 ， 超过三年 。
第二 ， 房价继续调整 。
国家统计局披露的10月份数据显示 ， 郑州新房价格环比下跌0.5% ， 同比下跌3.8% 。 二手房价格环比下跌0.5% ， 同比下跌5.3% 。
同时 ， 郑州还是相较于2020年房价下跌的40个城市之一 。
制图：城市财经；数据：国家统计局
这样的市场 ， 卖地谈何容易 ， 更何况现在民企都缺钱 。
03 | 民企拿地战略收缩
当下的民企 ， 都在为活下去而努力着 ， 哪还有空闲去拿地 。
当下包括很多央企国企在内 ， 都在降价出让 ， 以价格换量 ， 但依旧没能获得什么好成绩 。
数据显示 ， 前十个月 ， 五十强房企中只有三家房企销量较去年同期增长 ， 其余全部收缩 ， 央企保利、中海、华润、招商都没能置身事外 。
民企中的优质房企碧桂园、龙湖 ， 前者跌幅40.35% ， 后者跌幅27.28% 。
在这种背景下 ， 活下去才是最重要的 ， 至于拿地 ， 等活下去了再说 。
所以 ， 我们可以看到 ， 中指院披露的数据显示：
22城在2022年的市本级宅地供应计划合计为12875公顷 ， 如今距离本年度结束仅有一个多月 ， 但全年计划完成率仅55% 。
卖地可是各地财政的主要来源 ， 现在22城卖地完成率居然只有55% ， 这还了得 。 拿什么给公务员发工资 ， 拿什么去建设民生项目？
于是 ， 我们可以看到 ， 为了解决卖地难问题：
第一 ， 很多城市不再遵循两集中供地 ， 开启了第三轮、第四轮乃至第五轮、第六轮集中供地 。 就是想着尽可能多卖几块地 。
长沙、深圳、武汉、苏州、南京、北京等城市已经完成第四轮供地竞拍 。 成都、上海等城市即将开展第四轮竞拍 。 此外 ， 南京、武汉、苏州、无锡等城市将开展第五轮集中供地 。
第二 ， 银行开始疯狂给房企输血 。
央行与因保监会发文 ， 要求金融机构放松房企融资 ， 同时允许房企债务展期 。 同时 ， 国有六大行已经出手 ， 给17家房企输血1.275万亿 。
就是想着通过拯救房企来解决当下的保交楼、卖地难等诸多问题 。
但这些措施能够获得的收效 ， 本号认为很小 。 要想卖地多 ， 就得激发民企的拿地积极性 。 民企拿地积极性的关键 ， 在于终端完成销售 ， 完成回款 。
所以 ， 说来说去 ， 最终的难题还是交给了终端消费 。 但当下的宏观环境下 ， 不确定性依旧是最大的确定性 ， 收入和就业回暖短期内仍比较困难 。
换句话说 ， 终端消费仍看不到任何迹象 ， 这就决定了所有的托底措施带来的利好 ， 都只能停留在理论上 。
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