集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍包河、滨湖地块全解析
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在第三批集中供地尚未全部结束时 ， 第四批集中供地已经拉开序幕 。 根据合肥土地市场网的消息 ， 合肥四批次供地共有18宗 ， 约1523亩土地 ， 12月23日9时宣布竞得人 。
V楼市特别策划【供应简报】集中供地轮次“由三变四” ， 合肥土拍分区全解析 ， 全方位剖析四批次合肥各区地块详情和区域市场 。
NO.1 | 壹
包河大批量供地 ， 共计152.52亩
此次供地区域范围较大 ， 因此包河滨湖放在一起说 ， 包河供应高铁板块1宗、工业园板块1宗、老城板块2宗 ， 共计152.52亩 。
BH202225地块实行现房销售 ， 不设商品住宅最高备案限价 ， 计容总建面4.38万方 ， 最高限价楼面价12556元/㎡ ， BH202226地块计容总建面6万方 ， 最高限价楼面价11316元/㎡ ， 住宅毛坯限价21627元/㎡ ， BH202228、BH202230地块为城市更新地块 。
包河区BH202225地块
BH202225地块位于包河区高铁南站板块 ， 临近政务区 ， 享受优质配套资源 ， 但地块商品房不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制 ， 实行现房销售 ， 资金成本较高 。
地块北侧为南二环高架及琥珀新天地 ， 而西侧为招商地块 ， 南侧为绿地御徽 ， 东侧为公共设施用地及绿地大融城 。
地块临近城市主干道南二环及宿松路高架 ， 距离5号线休宁路站和凌大塘站均约500米 ， 交通便利；
1km范围内有西递小学、西递中学、绿地大融城及唯品会城市奥莱 ， 周边生活配套成熟 ， 距离政务区仅1km ， 可共享政务区配套 。
这宗地块可以说是本次出让里的明星地块 ， 因为他是另一宗被要求现房销售的地块 ， 在土地款付款时间上做了调整 ， “竞得人须在2023年1月13日前付至土地出让金总额的50% ， 合同签订之日起1年内付清余款” ， 在一定程度上缓解了房企的现金压力 。
包河区BH202226地块
该地块位于滨湖卓越城板块范围 ， 招商雍境湾南侧 ， 滨湖卓越城文华园二期东侧 ， 旁边有规划的滨湖卓越城体育广场 。
面积约56.24亩 ， 商品住宅（毛坯）平均备案价格21627元/㎡ ， 同步修建地块西侧25.5亩公园绿地 。
卓越城板块为城市新兴发展区域 ， 区位较偏 ， 基础配套有待完善 ， 城市界面一般 。
滨湖卓越城是合肥滨湖科学城东部核心板块 ， 包河区四大空间战略“中部腾飞”的重要组成部分 ， 规划面积约14平方公里 。 总体定位为大力培育科技创新、创意文化、现代金融等新兴产业 ， 着力打造国家级文化产业示范园区核心区、长三角一体化高质量发展样板区 。
说起该地块的出让也是“一波三折” ， 从去年10月份公示 ， 历经4次挂牌 ， 2次调整 ， 但是遗憾的是一直流拍 。 2021年10月首次供地时 ， 地块总面积243.42亩 ， 其中商业用地13.97亩 ， 幼儿园10.15亩 ， 居住用地219.3亩 ， 要求配建10%保障性租赁住房 ， 居住用地起拍价为1414万元/亩 ， 居住用地最高限价1555万元/亩 ， 新建商品住宅毛坯限价19335元/㎡ ， 可巨无霸地块最终因配置保障性住房、代建幼儿园及商业流拍 。
去年流拍之后 ， 今年第一批集中供地再次出让 ， 地块作了相应调整 。 去掉了配建保障性住房和代建幼儿园 ， 地块面积调整为141.47亩 ， 居住用地起拍价由原来的1414万元/亩 ， 下调到1220万元/亩 ， 居住用地起拍最高价也有原来的1555万元/亩下调到1400万元/亩 ， 商品住房毛坯限价没有调整 ， 今年一批次供地还是流拍了 。
今年二批次供地继续拿出来供应 ， 出让条件跟一批次时没有改变 ， 同区域其他板块地块多家房企竞拍 ， 同时还要竞品质 ， 然而 ， 该地块只是走个场 ， 最终因无人报名而流拍 。
在今年三批次供地时 ， 该地块又做了调整 。 去掉了商业 ， 居住面积保持不变 ， 居住起拍价继续下调到1175万元/亩 ， 居住最高限价也下调到1350万元/亩 ， 商品住宅毛坯限价由原来的19335元/㎡上调到21127元/㎡ ， 最终还是免不了流拍的命运 。
而本次政府将地块面积再次缩小 ， 将南地块再次拆分成2块 ， 本次只供应了西侧较小的地块 ， 而价格方面包河区依然选择上调毛坯限价 ， 将限价由21127元/㎡上调至21627元/㎡ ， 上涨500元/㎡ 。
希望此次能成功出让 。
包河区BH202228号、30号地块
包河区BH202228号地块位于太湖路与合巢路交口东南角（王卫片区城市更新项目地块一） ， 面积约53.56亩 ， 是一宗商住混合用地 。
BH202228地块位于包河区老城板块 ， 为老城区城市更新地块 ， BH202228号、29号(安置)、30号地块按批准的王卫片区城市更新项目统一规划 ， 须整体出让、统一报名、统一竞得 ， 且代建要求多 。
地块北侧是太湖路及北美湖小区 ， 西侧为徽州大道 ， 南侧是加油站及卫岗菜市场 ， 东侧是省直家园小区 。
30地块南侧为罍街公园D区 ， 西侧为徽州大道 。
该三宗地块在出让条件中有一些不常见的要求 ， 故大概率会被滨投或者轨交公司竞得 。
今年来 ， 包河区土地市场成交量全市区占比19%：近一年土地成交面积为80.4万方 ， 其中住宅占比较大 ， 成交总金额153.5亿 ， 平均楼面地价9039元/㎡ ， 平均溢价率7.2% 。
住宅市场方面 ， 近一年区域商品住宅市场供应88万方 ， 成交量104万方 ， 作为市场的主力去化区域 ， 供求处于健康维度 ， 本年度10月份成交均价21785元/㎡ ， 目前剩余库存约20万方 ， 预计去化周期3.2个月 。
目前包河区在售项目主要集中于南淝河板块 ， BH202225地块主力竞争区域在高铁南站板块 ， 目前有1盘在售 ， 2盘待售；BH202226地块主力竞争区域在工业园板块 ， 2盘在售 ， 1盘待售；分流竞品在南淝河板块 ， 目前有2盘在售 ， 5盘待售 。
NO.2 | 贰
滨湖金融板块再供地 ， 更改规划变更为居住用地
滨科城BK202208号地块所在位置原来属于银联地块 ， 更改规划变更为居住用地 ， 本次只供应了其中一半 ， 包括居住、绿地和一所幼儿园 ， 地块限价2206万/亩 ， 毛坯限价27642元/平米 ， 地块西侧是大体量的安置房顺园 。
【集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍包河、滨湖地块全解析】滨湖08地块需代建住宅计容总面积5%的人才公寓 ， 要求120平以上户型不低于80% 。
地块南侧为空地、西侧为滨湖顺园、东侧为规划居住用地、北侧为新华人寿后台基地 。 临近西藏路和遵义路 ， 距离1号线九联圩站500米 ， 周边有徽州大道、珠江路等主干道 ， 交通便利 。
不过地块并非位于金融板块核心区 ， 目前周边生活配套尚不十分完善 ， 西侧有顺园底商可满足日常生活 。
从地块价值来看
1、地块限价：地块住宅最高限价为2206万/亩 ， 相较于高速尚阖院的2040万/亩 ， 高166万/亩 。 08地块毛坯限价27642元/㎡ ， 与高速尚阖院(15%租赁住房)基本持平 。 需配建5%回购型人才公寓、15班幼儿园+6托班(占地12.38亩120万/亩)及5.2亩公园(50万/亩) ， 综合分析地块价格上调配建复杂 。
2、地块价值：占地104.49亩为中等规模用地 ， 属于滨湖金融板块非核心开发区 ， 周边配套尚不十分完善 。 占用资金中等 ， 具有开发空间 。
3、滨湖市场总结：区域存量少 ， 整体供不应求 ， 新项目多规划为140㎡以上户型 ， 豪宅化标签凸显 ， 待推存量约3900套 ， 省府板块约1423套占比36.49% ， 金融板块约1738套占比44.56% 。 区域在售项目7个 ， 待售4个 ， 均位于省府板块2、金融板块2 。 当前供应以省府板块为主 ， 供不应求 。
目前金融板块目前在售楼盘仅联发滨语听湖一家 ， 后期即将入市的有高速尚阖院和远大07号地块 ， 值得一提的是 ， 高速和远大后期的毛坯限价与滨语听湖目前精装售价差不多 ， 但高速和远大是满分竞品质项目 ， 只能说这三个项目是各有千秋 。
NO.3 | 叁
结语
对于接下来土地市场的走势 ， 预计第四批次集中供地依旧会平稳进行 。 第四季度一般是房企的结算高峰期 ， 回笼资金是第一要务 ， 现金流是否充裕决定着年度财务报表的表现 。
此外 ， 销售市场回暖趋势并未真正确立 ， 有潜在流动性风险的房企仍要将有限资金用于经营和保交付 ， 因此在拿地支出上比较谨慎 。
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