土地月报｜11月成交规模达年内最高位，京、杭集中土拍回温
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临近年末 ， 重点监测城市的土地供应与出让节奏都有所加快 ， 多个城市先后完成了年内的第四轮土拍潮 ， 无锡也开启了重点城市第五轮集中土拍 。 在此支撑下 ， 全国土地市场成交规模达到年内最高水平 ， 但平均地价因城市成交结构变动再度下调 。 热度方面 ， 虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主 ， 但受北京、杭州供地质量提升的影响 ， 土拍热度小幅回温 ， 在此带动之下 ， 本月整体溢价率小幅上涨至2.85% 。
核心要点：
供求：新增供应周期性增加 ， 成交维持年内高位、但同比由平转降
热度：溢价率延续低位 ， 流拍率回升至年内高点
能级：重点城市集中土拍供应量明显缩减 ， 一二线城市成交量均环比下降
后市展望：
重点城市集中土拍热度持续分化 ， 核心区优质宅地备受追捧
2022年11月 ， 由于北京、深圳、杭州、南京、武汉、长沙等多个城市密集进行第四轮集中土拍 ， 因此土地成交规模仍维持在年内较高水平 。 热度方面 ， 虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主 ， 但受北京、杭州供地质量提升的影响 ， 土拍热度小幅回温 ， 在此带动之下 ， 本月整体溢价率小幅上涨至2.85% 。
政策层面来看 ， 虽然近期关于房企融资方面的利好频发 ， 对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用 ， 但短期内在政策效果在企业投资端还未能体现 。 当前房企首要工作还是以增强融资、促进销售为主 ， 而能否从销售端实现“回血”还与市场信心息息相关 ， 土地投资信心也依赖于市场信心的带动 。 在当前有限的资金环境下 ， 去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选 。 在楼市销售仍未明显复苏的背景下 ， 重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续 ， 流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会 。
01|供求
新增供应周期性增加
成交维持年内高位、但同比由平转降
土地供应方面 ， 重点城市多地于月内发布了第4、5轮集中供地公告 ， 加之11月本就是行业供应的年度周期性高点 ， 11月土地市场供应量环比大幅上升 。 CRIC统计数据显示 ， 全国市场经营性土地供应总建筑面积为4.18亿平方米 ， 环比上升93% ， 但较去年同期仍下降36% 。 重点城市集中供地方面 ， 一线城市中上海、广州均在本月发布了集中供地公告 ， 深圳也发布了2幅商办地块的供应信息 。 本轮集中供地上海和广州均只有6块宅地供应 ， 其余12幅地块均为商办地块 ， 与北京类似 ， 本轮上海、广州土拍的幅数和金额均为年内各轮最低 。 二线城市方面 ， 重庆、苏州等多个城市在月内发布了集中供地公告 ， 推地建筑面积大多在100万平方米左右 ， 仅青岛供应规模较大 ， 新增供应40幅地块 ， 总建筑面积超过了200万平方米 。
土地成交方面 ， 截至11月29日 ， 全国300城经营性土地总成交建筑面积为15492万平方米 ， 环比上涨6.9% ， 同比来看由平转降 ， 降幅约为24.1%；成交幅数2854幅 ， 环比上涨11% ， 同比下降15.5%；成交总价方面 ， 本月土地成交总金额达4199亿元 ， 环比小幅下降5.5% ， 同比减少18.9% 。 平均楼板价方面 ， 因月内三四线城市成交占比增加 ， 土地成交均价进一步回落至2710元/平方米 ， 环比下降11.6% ， 不过较去年同期微涨了6.9% 。
02|热度
溢价率延续低位徘徊
流拍率回升至年内高点
市场热度方面 。 重点城市中有多市在月内进行集中土拍 ， 除北京和杭州外 ， 其余城市土拍热度依旧普遍处于低位 ， 11月土拍溢价率为2.9% ， 较上月增加了0.8个百分点 ， 仍在年内低位徘徊 。 一线城市方面 ， 在北京、深圳有多宗土地触顶成交的带动下 ， 一线城市本月溢价率上涨至4.7% ， 尤其是北京 ， 成交6幅地中仅1幅底价成交 ， 其余均溢价出让 ， 更是有3宗竞地价及现售面积双触顶 ， 平均溢价率高达10% 。 二线城市方面 ， 多数集中供地城市的土拍热度仍维持在低位 ， 以月中进行集中土拍的长沙为例 ， 成交的21幅地块均以底价成交 ， 且大多数仍由地方城投公司托底 ， 规模房企中仅有万科、中交出手拿地 ， 仅杭州的第四批次土拍显著回温 ， 8宗地中3宗触顶成交 ， 平均溢价率达8.4% 。 三四线方面 ， 大多数城市出让地块也均为底价成交 ， 仅盐城、丽水、马鞍山等少数长三角城市土拍保持了一定热度 ， 月内平均溢价率超过了5% 。
流拍率方面也再度走高 。 和上月相比 ， 重点监测城市的土地流拍率大幅上升至16.1% ， 较上月增加了3.9个百分点 ， 重新回到年内较高水平 。 11月土地流拍率的上升 ， 主要还是大量三四线城市供地规模的增加所致 ， 随着12月行业传统周期性成交高位的到来 ， 预计高流拍率的城市还将继续密集出现 。 就本月流拍情况来看 ， 以深圳为例 ， 本轮集中供地中再度出现了1幅流拍地块 ， 龙岗板块的0080地块由于靠近东莞 ， 地理位置较差 ， 且周边二手房供应量较大 ， 周边在售的新房项目去化不佳 ， 最终无人竞价遭遇流拍 。
03|重点地块
供应降量提质下京、杭土拍回温
多宗地块封顶成交
2022年11月 ， 北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等城市先后进行了第四轮集中土拍 ， 无锡也开启了年内的第五轮集中供地 。 因此 ， 重点城市的优质地块供应量仍在高位 ， 如北京朝阳区、杭州钱江新城、钱江世纪城核心区等区域均有土地推出 。 在此影响下 ， 房企参拍热情有所回升 ， 其中北京、杭州等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交 。
就这些城市的土拍表现来看 ， 热度表现持续分化 ， 北京、杭州等城市第四轮土拍持续回温 ， 尤其是北京 ， 第四轮整体溢价率达到10% ， 不仅是今年溢价率最高的一轮 ， 也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市；而无锡、长沙、南京等城市持续低温 ， 所有地块均底价成交 。 以单价榜入榜TOP10地块来看 ， 北京、杭州等多宗溢价封顶成交地块入榜 ， 来自北京朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价 ， 还同时实现了最高限价+现房双触顶成交 。
【土地月报｜11月成交规模达年内最高位，京、杭集中土拍回温】
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