天河北总价1050万 | 侨林苑，114平，过五年唯一、产权清晰、无贷款！
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广州房产之家编辑看过此房 ， 面积为114㎡ ， 为天河北少有闹中取静户型!
推荐理由：
1、现在推荐一套笋盘 ， 侨林苑二期 ， 114.6方 ， 1050万 ， 南向 ， 3房2厅2卫1阳台 ， 学位在读二年级 ， 电梯高层 ， 证满5年 ， 产权清晰 ， 随时可以交易 ， 看房提前约 。 业主非常有心卖 ， 户型方正 ， 单边位 ， 采光通风好 ， 安静不吵 。 2、侨林苑位于天河北 ， 分三期开发 ， 全园林封闭式绿化小区管理 ， 具备专业物业管理及保安系统 。 首层亲水中庭园林 ， 山水回环 ， 泉石相拥 ， 泳池叠水盈溢 ， 环境幽雅 。 3、小区位置好 ， 周边有体育中心 ， 地铁3号线林和西站 ， 地铁广州东站 ， 以及天河北在建环城11号线 ， 学而思等教育培训等 ， 有地标性建筑中信广场 ， 市长大厦 ， 财富广场 ， ICC广场等!工作就业方便!
侨林苑2003年以来的年均增值速度为15.65% ， 19年间增值14.85倍 。▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型 ， 不同楼层会有些许偏差 。
（1）楼栋户型简介侨林苑共7栋30层电梯房 ， 分为一期（A座和B座）、二期（A座和B座）和三期（T1座、T2座和T3座） 。 小区一期和二三期中间被侨林街分隔 ， 形成两个相对独立的组团 。 一期建成于1998~1999年 ， 二期建成于2002~2003年 。
（2）户型详解小区户型涵盖36~125平方1房~3房 ， 部分楼栋平面户型图和户型汇总见下文 。
户型小结及买家预算
侨林苑是华阳小学服务地段的网红盘之一 ， 小区一期楼龄偏长 ， 优选带封闭花园且楼龄相对较新的二期和三期 。 在户型特点上 ， 主力户型为刚需二房 ， 也有少量1房单身公寓 ， 以及少量3房改善户型 。 一二期户型较方正 ， 部分户型带厅出阳台；三期户型均带厅出阳台 ， 但每栋转角处的两户会带45度斜边 ， 这需要视买家的喜好而定 。 在市场方面 ， 小区户型覆盖36~125平方1房~3房 ， 可以迎合不同层次对学位有追求的买家 ， 叠加小区地理位置优势 ， 方活便利 ， 因此小区的交投热度常年不减 。 在价格方面 ， 2022年以来 ， 小区成交均价约为9.5万；当前挂牌均价为10万+ ， 北向的最低挂牌价为8.5万 ， 北向最高挂牌价为13万 ， 南向最低挂牌价为8.8万 ， 最高挂牌价为13.8万 。 当前小区挂牌价跨度较大 ， 想知道哪些户型价格高 ， 哪些户型价格低 ， 选筹应该注意什么问题？
▼含税价格预算▼
小区一期购买预算为350~1100万之间 ， 二三期在350~1300万之间 ， 详见下方预算表 。
注：以上预算以成交均价计算 ， 仅供参考 ， 具体以实地看房时业主报价为准 。总结
本期主要介绍了天河北板块的侨林苑 ， 户型涵盖36~125平方1房~3房 ， 适合刚需和改善型买家 ， 投资自住两相宜 。 那么 ， 它的优缺点有哪些呢？优点方面：（1）义务教育资源突出 。 小学对口天河北的明星小学--华阳小学 ， 中学直升广州中学 ， 9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策 ， 上述学位具有较高的确定性 。 （2）华阳小学林和东校区与小区隔一墙之隔 ， 上学就在家门口 ， 非常方便 。 （3）区位优势明显 ， 南临林乐路/天河北路 ， 东临华南快速干线 ， 北临临广园快速 ， 西临广州大道中 ， 自驾出行非常方便；地铁3号华师站距小区约750米 ， 公共交通方便快捷 。 （4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆 ， 方便业主子女拓展素质教育 。 （5）地处繁华区 ， 林乐路沿线多商铺和商业中心 ， 商业氛围好 ， 生活便利度高 。 （6）小区四面不靠主干道 ， 环境较安静 。
（7）小区一期部分公共区域和电梯已翻新 ， 居住品质有保证 。 （8）小区是华阳地段的网红盘之一 ， 常年交投活跃 。
缺点方面：（1）2003年交房至今19年（一期为21年） ， 楼龄偏长 。 （2）小区停车场车位较紧张 ， 不能满足一户一车的需求 。 （3）2梯6户~3梯12户的设计 ， 高峰期会拥挤 ， 等候电梯时间长 。 （4）小区周边高楼林立 ， 视野和私密性一般 。 （5）一期A栋靠近小学的户型 ， 白天易受学校噪音影响 。 看好天河北学位房 ， 但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？【天河北总价1050万 | 侨林苑，114平，过五年唯一、产权清晰、无贷款！】
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