反转！卖了等于没卖
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这个月放开后 ， 就一直很忙 ， 没有更新 ， 年底前为了完成小伙伴们的托付 ， 希望大家住上好房子 。
说一下今天的第四轮土拍 。
这个第四轮土拍是加上去的 ， 以前只有三轮 ， 今年跟去年比 ， 土地出让金萎缩很多 ， 很多城市都多加了一轮 ， 实属无奈 。
本次出让金191亿 ， 全年共1221亿 ， 比去年的1779亿减少约558亿 。
任务没有完成 ， 所拍地块几乎也没有影响 。
这一次拿的是好地块加定向出让 ， 一方面稳住地价、稳住信心 ， 一方面定向出让、左手倒右手 。
所以 ， 我的观点是 ， 拍了等于没拍 ， 对市场的影响几乎可以忽略 。
白云龙归地块 ， 没什么好说的了 ， 政府回购 ， 用于拆迁安置的 。
海珠滨江西蚊蝇地块 ， 也就不到200套货 ， 越秀来建也没毛病 ， 只有海珠老城区的人会买 ， 其他人也不用关注 。
番禺新造基本是越秀的地盘 ， 越秀还有一大堆盘在卖 ， 大学城星汇城、大学城和樾府、星汇文玺 。
基本也是定向出让了 ， 越秀的地盘 ， 别人也不会接 ， 也没有开发商会到越秀的地盘来跟它竞争 ， 自己如果不接的话 ， 那岂不是更尴尬 。
长岭居那块地也是定向出让 ， 不过拉来了方圆一起开发 ， 民企拿地是不是信心加持 ， 这个还真不好说 ， 反正如果方圆哪天开发不下去 ， 还有你国企接手 。
长岭居在通往科学城高端睡城的这条路上坚定无比 ， 现在是信心满满 ， 不知道卖了几年不好卖又会怎样 。
我们重点说一下天河的两块地 ， 一个是梅花园地块 ， 也就是天河和樾府隔壁那块 ， 另一块是中铁物流园地块 。
一边冷 ， 一边热 ， 一边流拍 ， 另一边有两家争抢 。
梅花园之前是疯抢加封顶加摇号 ， 如今是无人竞拍 ， 最终流拍 。
和樾府的开盘价是不贵的 ， 8万左右 ， 听说大户型要卖到9万加 ， 在开盘之前刷了不少热度 ， 卖了不少广告 。
这次没有人报名也是预料之中 ， 越秀这边厢还不知道要卖多久 ， 那边肯定也不会接 ， 别人看你越秀都卖不好 ， 自然也不会买 。
接了之后还要跟你越秀竞争 ， 卖八万又没利润 ， 卖十万又卖不出去 。
主要还是这个地段的问题 ， 论地价来讲 ， 整个广园路以北的地价都是差不多的 ， 不管是牛奶厂还是汇景 ， 再到天河白云交界的燕塘 ， 地都是接近5万 。
但问题是 ， 东边和西边的客户群体不同 ， 产业不同 ， 预期不同 ， 买家不同 。
牛奶厂到汇景基本都做豪宅 ， 白云天河交界的地方周边都是城中村 ， 地价高了不卖豪宅就没利润 ， 卖贵了又没有人认可 ， 两边不讨好 。
和樾府这个地块也不能说差 ， 但它主要的客群和未来的接盘侠其实就是沙太路的物流主和沙河批发市场的老板们 。
另外 ， 还有一部分周边置换群体 。
有粉丝问这个盘能不能买 ， 如果你能接受它的总价就可以买 ， 专门看单价你可能不会买 ， 它卖的就是户型而已 ， 溢价高是肯定的 ， 但你也要接受它未来8-10年甚至更久的一个没有什么预期和变化 。
这个板块的二手成交一直是在400-600万 ， 总价超过一千多万的二手还是挺难卖的 ， 金茂府虽然挂着10万 ， 但那也是大面积而已 ， 而且挂是挂着 ， 但成交不了的 。
流拍也是好事 ， 起码和樾府没有人跟你竞争了 。
反观东边的汇景中铁地块 ， 早已是豪宅圈 ， 大家对这个板块更加认可 ， 沿着科韵路一路南下就是金融城、琶洲了 ， 再往东就是智慧城和科学城 。
这块地预计也是做豪宅吧 ， 也有可能是保利和侨鑫共同开发 ， 进一步坐实汇景豪宅板块的价值体系 。
想要进入这个豪宅板块 ， 没个几千万身家也进不来 ， 想要便宜你就去买二手 ， 大概8-10万 ， 想要买更好的 ， 那你就得接受未来10-15万的新盘了 。
总的来看 ， 这场土拍更多的是试水 ， 稳定市场 ， 对市场的供应没有任何影响 。
既然大部分都还是卖出去了 ， 说明市场不算差嘛 ， 豪宅也不缺客户 ， 又有定向托底 ， 刚需也不用担心站岗 。
以上
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