谢逸枫：11月70城房价连跌15个月透露出底部徘徊信号文/谢逸枫12月15日

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文/谢逸枫
12月15日， 11月70城房价出炉。
房价跌势放缓，跌幅收窄，释放房价继续筑底、探底的消极信号。
目前房价在底部徘徊，受到销售额下滑的影响，市场改善需待时日。一系列支持房地产健康发展的政策陆续出台，将有助于楼市回温。
量在价先，受整体销售数据下滑的影响，房价总体下行趋势还在延续，市场降温已达历史性低点。预计，随着政策不断加码，市场的复苏正在酝酿之中。
按照国家统计部门的70城新建商品住宅房价数据显示，继2022年7月、8月、9月10月、11月后，这轮70房价环比下降周期已超过2014年。

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11月70城新房价环比下降0.2% ，比上月收窄0.2% ，同比下降2.3% ，比上月收窄0.1% 。当前新房价格环比下跌持续了15个月，同比下跌持续了8个月。
对比2014年那轮市场降温，当时房价下跌持12个月，同比下跌15个月。截止11月，房价下降的周期达到15个月，超过上轮12个月下降周期，多出3个月。
值得注意的是目前70城房价区域、城市、城市内部分化严重，因疫情、土地供应、供需关系、资源配置、人口、资金流动性、调控的因素，新房价呈现一二三线集体下跌的市场格局。
11月70新建商品住宅房价环比下降0.2% ， 10月下降0.4%、9月下降0.28%、8月下降0.26%、7月下降0.11%、6月下降0.1%、5月下降0.17%、4月下降0.2% ，呈现跌幅收窄，已连续15个月下跌。
11月70新建商品住宅房价同比下降2.3% ， 10月下降2.4%、9月下降2.3%、8月下降1.79%、7月下降1.67%、6月下降1.3%、5月下降0.79%、4月下降0.8% ，呈现跌幅收窄，已连续8个月下跌。
11月二手商品住宅房价环比下降0.46% ， 10月下降0.50%、9月下降0.39%、8月下降0.33%、7月下降0.21%、6月下降0.21%、5月下降0.39%、4月下降0.4%），呈现跌幅收窄，已连续15个月下跌。
11月二手商品住宅房价同比下降3.58% ， 10月下降3.7% ， 9月下降3.5%、8月下降2.94%、7月下降3.01%、6月下降2.7%、4月下降2.23% ，呈现跌幅收窄，已连续10个月下跌。
11月70城新建商品住宅房价环比、同比跌幅收窄分别为0.2%%、0.1% ，二手商品住宅房价环比、同比分别跌幅收窄0.04%、0.12% 。 11月房价呈现跌幅收窄的趋势，这种情况说明房价下降趋势放缓。
房价连续下降15个月，且跌幅收窄。主要是政策面到市场面的传导不稳定，加上疫情、债务的延续影响，房价下行的压力持续存在，市场信心处于筑底、探底阶段，短期难言反转。
一线城市作为中国楼市的风向标，房价调整最快。 10月北上广深房价同比分别上涨5.9%、4%、0.2%、0.5% ，意味着北京、广州、深圳房价上涨幅度回落形势最为明显，未来政策放松会走在上海前面。
11月北上广深新房价环比分别上涨0.1%（10月0.4%、9月0.2%、8月0.4%）、上涨0.3%（10月0.3%、9月0.2%、8月0.6%）、下降0.5%（10月下降0.3%、9月下降0.3%、8月下降0.2%）、下降0.5%（10月下降0.7%、9月下降0.5%、8月下降0.4%），意味北京房价涨幅收窄，广州房价降幅扩大。
2022年最后1个月，房价依然将在底部徘徊、探底周期不会结束。考虑到11月和12月的政策力度已经明显提升，对后市的回温影响会非常直接。
加之“第二支箭”同步发力，在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下，房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解。
总体上，目前房价在底部徘徊，一系列的政策都有利于市场整体回暖。政策春风已至，寒冬终将过去。
市场格局：一线连续3月下降，二三线跌幅扩大。
70城房价数据的变化，基本上印证笔者的判断，是正确的，符合市场预期的趋势。 11月新房的房价环比跌幅收窄，上涨的城市数量增加，意味着房价依然没有见底，未全面回暖。
短期内， 70城房价继续延续下降、分化的趋势，一线城市率连续3个月下跌。可以负责任的讲，目前房价至今没有走出市场低谷的徘徊期，预计年内2023年才会逐渐走强。
按照1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月70城市的新房、二手房的房价环比走势看，基本可以排除未来短期之内房价出现报复性的反弹可能性。
值得注意的是11月房价一线连续3个月下跌，一二三线集体下跌，表示二三四五线城市房价未出低谷，房价下降趋势未变，必须引起重视，避免下降过快。
数据证实：中国房价五个不变的规律。
其一是一线城市的房价，涨、跌最先开始。
其二是房价上涨容易，下跌更难。
其三是房价上涨周期，比下跌周期更长。
其四是房价上涨的幅度，比下降的幅度大几倍。
其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。
11月广东：广州新房、二手房价下跌。
1月、2月广州新房房价连续两个月环比上涨之后， 3月止涨下跌， 4月止跌上涨0.1% ， 5月房价上涨0.5%、6月上涨0.3% ，涨幅回落0.2% ， 7月上涨0.3% ， 8月下降0.2%、9月下降0.3%、10月下降0.3% 。

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广州新房的房价历经去年下半年8-12月“跌跌不休”后， 2022年前四月涨跌不稳定。 1月广州新房环比上涨0.5% ，同比上涨4.5% 。 2月环比上涨0.6% ，同比上涨4.2% 。
3月环比下降0.1% ，同比涨3.0% 。 4月环比上涨0.1% ，同比上涨2.0% 。 5月环比上涨0.5% ，同比上涨1.0% 。 6月环比上涨0.3%、同比上涨0.3% 。
7月环比上涨0.3%、同比上涨0.4% 。 8月环比下降0.2%、同比上涨0.3% 。 9月环比下降0.3%、同比上涨0.1% 。 10月环比下降0.3%、同比上涨0.2% 。 11月环比下降0.5%、同比上涨0.2% 。
2022年1月广州二手房价环比下跌0.2% ， 2月环比上涨0.6% 。 3月环比上涨0.3% 。 4月环比上涨0.5% 。 5月环比上涨0.2% ，同比上涨1.3%.6月环比上涨0.5% ，同比上涨1.2% ，环比涨幅扩大。
7月环比上涨0.1% ，同比上涨0.6% 。 8月环比下降0.1% ，同比0.0% 。 9月环比下降0.6% ，同比下降0.2% 。 10月环比下降0.7% ，同比下降0.2% 。 11月环比下降0.6% ，同比下降0.3% 。意味着广州一二手房价环比、同比下降。
值得注意的这是继8月后，已经是双双连续4个月下滑了，并且二手房跌幅进一步扩大。与新房限价下浮20%政策调整、开发商“以价换量”方式卖房营销策略调整、市场资金紧张等有关。
11月广东：深圳新房、二手房价下跌。
4月深圳二手住宅销售价格在连降11个月后转为上涨，幅度为涨0.5% ，已止跌上涨。 5月环比上涨0.1% ，涨幅收窄。深圳一手住宅房价环比在连涨两个月后， 4月又转下跌， 5月再次上涨、6月继续上涨。
1月深圳新房环比上涨0.5% ，同比上涨3.5% 。 2月环比上涨0.4% ，同比上涨3.8% 。 3月环比上涨0.8% ，同比涨4.5% 。 4月环比下降0.1% ，同比上涨3.9% 。 5月环比上涨0.5% ，同比上涨3.9% 。
6月环比上涨0.2% ，同比上涨3.6% 。 7月环比下降0.2% ，同比上涨3.0% 。 8月环比下降0.4% ，同比上涨1.6% 。 9月环比下降0.5% ，同比上涨0.9% ，涨幅收窄。 10月环比下降0.7% ，同比上涨0.5% ，涨幅收窄。 11月环比下降0.5% ，同比0.0% ，涨幅收窄。
1月深圳二手房价环比下跌0.5%、2月环比下降0.2%、3月环比下降0.3%、4月环比上涨0.5%、5月环比上涨0.1% ，同比下降2.6% 。 6月环比下降0.1% ，同比下降3.4% 。 7月环比下降0.5% ，同比下降3.5% 。
8月环比下降0.5% ，同比下降3.6% 。 9月环比下降0.4% ，同比下降3.5% 。 10月环比下降0.2% ，同比下降3.5% 。 11月环比下降0.3% ，同比下降0.6% 。意味着深圳一二手房价环比连续多月下跌，一手房价同比涨幅收窄，二手房价环比跌幅收窄。
11月70城新房房价环比：跌幅收窄，下降趋势。
新房的房价环比延续下行、跌幅收窄趋势。 11月70新建商品住宅房价环比下降0.2%、10月下降0.4%、9月下降0.28%、8月下降0.26%、7月下降0.11%、6月下降0.1%、5月下降0.17%、4月下降0.2% ，且已连续15个月下跌。
拉动市场底部回升已经刻不容缓。从房价环比下跌态势看，跌幅收窄，政策产生的市场效果依然不佳。房价环比在努力挣扎走出下跌通道，短期目前有难度，预计2023年有望转正。
11月70城新房房价环比：一二三线集体下跌，跌幅扩大。
按照2022年1月新房商品住宅房价环比数据显示，延续下降趋势、城市分化，涨跌分明。市场格局为一二三线集体下跌，跌幅扩大。总体看一线城市房价首先止涨下降。
一线城市10月环比下降0.1% ，连续下降3个月。一线城市首次下降， 11月下降0.2% ， 10月下降0.1%、9月下降0.1%、8月上涨0.1% ， 7月0.3%、6月0.5%、5月0.35% 。
二线城市11月下降0.2%、10月下降0.3%、9月下降0.2%、8月下降0.2% ，止平下跌。三线城市11月下降0.3%、10月下降0.4%、9月下降0.4%、下降0.4% ， 7月下降0.3% 。
说明一线、二三线城市房价处于下降通道，未走出低谷，房价依然是爬坡期。
11月70城房价同比：延续下降，跌幅扩大。
新房的房价同比延续下行、跌幅扩大趋势。 11月同比下降2.3%、10月下降2.4%、9月下降2.3%、8月下降1.79%、7月下降1.67%、6月下降1.3%、5月下降0.79%、4月下降0.8% ，连续8个月下跌。
这是自2015年12月份以来（77个月后）连续8个月出现新房价格同比下跌态势。值得注意的是同比连续上涨77个月（6年半）之后， 2022年4月房价同比首次止涨下跌， 5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月连续下降，市场进入探底阶段。
因过去环比下跌拖累，同比出现连续8月下跌。基于去年的基数高与环比累计下降的因素，总体看房价正式确认拐点，进入探底阶段。说明新房房价降势未减，未到底部。
同比连续8个月下跌，表明市场总体弱，需要警惕。特别是环比连续15个月下降，虽然部分政策在落实中，需要有发酵的过程，但要警惕房价跌幅继续扩大的现象。
房价上涨的城市减少，这一系列变化表明，政策成效不明显。目前房价拐点已至，预计接下来松绑调控的城市将会继续扩围，市场将会持续修复，已经2023年一二季有望转正增长。
11月70城房价同比：一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。
按照2022年11月新房商品住宅房价同比数据显示，延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市涨幅回落。
一线城市新建商品住宅房价1月同比上涨4.4%、2月同比上涨4.4%、3月同比上涨4.3%、4月同比上涨3.9%、5月同比上涨3.5%、6月同比上涨3.3%、7月同比上涨3.1%、8月同比上涨2.8% 。
9月同比上涨2.7% ， 10月同比上涨2.6%、11月同比上涨2.5% ，其中北上广深房价同比分别上涨5.7%、4.0%、0.2%、0.0% 。总体看一线城市房价保持上涨，但是同比涨幅回落，其中广州、深圳的房价回落最为明显。
二线城市新建商品住宅房价1月同比上涨2.5%、2月同比上涨2.1%、3月同比上涨1.6%、4月同比上涨1.0%、5月同比上涨0.3%、6月同比下降0.2%、7月同比下降0.5%、8月同比下降1.0%、9月同比下降1.2% ， 10月同比下降1.3%、11月下降1.2% ，说明二线城市跌幅扩大。
三线城市新建商品住宅销售价格1月同比上涨0.5%、2月同比下降0.1%、3月同比下降0.6%、4月同比下降1.5%、5月同比下降2.2%、6月同比下降2.8%、7月同比下降3.2%、8月同比下降3.7%、9月同比下降3.8% ， 10月同比下降3.9% ， 11月下降3.2% ，说明三线城市房价非常寒冷，连续下降10个月。
11月70城房价城市数量：环比、同比上涨城市增加
按照2022年11月新房商品住宅房价环比、同比，城市上涨数量、下跌个数的数据显示， 70城房价总体仍然处于下跌的态势，新房的房价依然在探底，不少的城市房价下降的压力依然存在。
【谢逸枫：11月70城房价连跌15个月透露出底部徘徊信号】下降的城市数据看， 7月环比下降城市40个、同比下降城市为48座。 8月环比下降城市50个、同比下降城市为49座。 9月环比下降城市54个、同比下降城市为51座。 10月环比下降城市58个、同比下降城市为51座。 11月环比下降城市51个、同比下降城市为51座。
上涨的城市数据看， 7月环比上涨为30个、同比上涨城市为22个。 8月环比上涨为19个、同比上涨城市为21个。 9月环比上涨为16个、同比上涨城市为19个。 10月环比上涨为10个、同比上涨城市为19个。 11月环比上涨为16个、同比上涨城市为18个。
新房销售价格环比上涨的城市依次为杭州(上涨0.7%)、成都(上涨0.5%)、长沙(上涨0.5%)、南充(上涨0.5%)、泉州(上涨0.5%)、泸州(上涨0.4%)、上海(上涨0.3%)、南京(上涨0.3%)、遵义(上涨0.3%)、烟台(上涨0.3%)、昆明(上涨0.2%)、三亚(上涨0.2%)、北京(上涨0.1%)、大理(上涨0.1%)、宁波(上涨0.1%)、合肥(上涨0.1%) 。
换个角度来看， 11月除3个城市持平外， 16城新房价格指数上涨，数量较上个月增加6个。其中，杭州以环比0.7%的涨幅领涨，而该城自2021年1月以来已连续上涨23个月。此外，北京、上海、长沙、成都、合肥、宁波等一二线城市实现了连涨，而大理、三亚、遵义、泸州等三四线城市则由跌转涨。
持平的城市数据看， 7月环比持平的0座，同比持平的城市0座。 8月环比持平的1座，同比持平的城市0座。 9月环比持平的1座，同比持平的城市0座。 10月环比持平的2座，同比持平的城市0座。 11月环比持平的3座，同比持平的城市1座。
11月70城二手房价环比：房价下跌，跌幅收窄。
二手房环比下降趋势减速，由于去年基数高的原因，环比跌幅跌幅收窄，总体看房价下降压力大。目前二手房的房价环比下降，跌幅跌幅收窄，说明二手市场总体处于下降通道，非常寒冷。
11月二手商品住宅房价环比下降0.46%、10月下降0.5%、9月下降0.39%、8月下降0.33%、7月下降0.21%、6月下降0.21%、5月下降0.39%、4月下降0.4%），已连续15个月下跌，跌幅收窄。说明房价在低谷进行挣扎，反弹确实有阻力。
11月70城二手房价环比：一线止涨下跌，二三线下跌。
按照2022年11月二手住宅房价环比数据显示，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线二三线下跌，总体看一线二三线城市未触市场底部。
一线城市二手住宅7月环比上涨0.2%、8月环比上涨0.2%、9月环比上涨0.2%、10月下降0.3% ， 11月下降0.4%.
二线城市二手住宅7月环比下降0.2%、8月环比下降0.3%、9月环比下降0.3%、10月下降0.5%、11月下降0.4% 。三线城市二手住宅销售价格7月环比下降0.3%、8月下降0.5%、9月下降0.5%、10月下降0.5%、11月下降0.5% 。
11月70城二手房价同比：延续下跌趋势，跌幅收窄。
11月同比下降3.58% ， 10月下降3.7%、9月下降3.5%、8月下降2.94%、7月下降3.01%、6月下降2.7%、4月下降2.23%、3月同比下降0.9%、2月下降0.3% ， 1月上涨0.3% ，连续10个月下跌，跌幅收窄。
同比下跌的跌幅收窄，意味着同比房价继续探底、筑底。总结来看，房价指数偏冷，要防范后续继续降温的风险。因此，楼市政策需要更进一步的宽松。
11月70城二手房价同比：一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。
按照2022年10月二手住宅房价同比数据显示，延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。
一线城市二手住宅价格7月同比上涨0.9%、8月上涨0.8%、9月上涨1.2%、10月上涨1.3%、11月上涨1.2% 。二线城市二手住宅房价7月同比下降2.5%、8月下降2.8%、9月下降3.0%、10月下降3.2%、11月下降3.2% 。
三线城市二手住宅价7月同比下降3.9%、8月下降4.2%、9月下降4.5%、10月下降4.7%、11月下降4.8% 。说明一线城市未脱离下跌的趋势，二三线城市处于下降恢复期，二手房下行的压力较大。
11月70城房价城市数量：下跌城市数量增加
2022年11月城二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示， 70城二手房价总体仍然处于下行的趋势，二手房的房价未达到市场的底部。

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房价探底、徘徊期未结束，下降的周期已经拉长。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市，自住需求可以考虑买房了。
8月二手住宅房价环比下降的城市为56个、同比下降城市为61个。 9月二手住宅房价环比下降的城市为61个、同比下降城市为63个。 10月二手住宅房价环比下降的城市为62个、同比下降城市为64个。 11月二手住宅房价环比下降的城市为62个、同比下降城市为64个。
7月环比上涨城市有19个、同比上涨的城市为4个。 8月环比上涨城市有13个、同比上涨的城市为7个。 9月环比上涨城市有9个、同比上涨的城市为7个。 10月环比上涨城市有5个、同比上涨的城市为6个。 11月环比上涨城市有5个、同比上涨的城市为6个。
有5个城市二手房房价指数环比有所上涨，数量与上个月持平。其中，成都连涨了11个月，徐州连涨2个月，昆明、蚌埠、长沙三城由跌转涨。
7月环比持平城市0个，同比持平5个。 8月环比持平城市1个，同比持平2个。 9月环比持平城市0个，同比持平0个。 10月环比持平城市3个，同比持平0个。 11月环比持平城市3个，同比持平0个。