2023年上半年楼市迎来变价潮！
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经济学家马光远是这样说的 ， 自房地产改革以来 ， 全国老百姓首次达成了房价下跌的共识 。
2022年房价真的出现了下跌 ， 根据中职研究院公开的数据显示、11月北京新房、二手房均出现下滑 ， 二手房市场出现了量价并跌 ， 价格环比下跌0.13%成交量环比下降4.1%；新盘市场成交规模环比下降接近4成价格环比上涨净幅收窄0.03% 。
房价长期领跑头部城市在春节前夕却出现了量价并跌这种情况 ， 在过去的20多年时间基本上就没出现过 ， 相对其他城市来说一线城市整体的价格还有坑爹的 ， 如今一线城市的成交数据都并不容乐观 ， 那么其他城市呈现出来的数据也并不是特别的理想吧！
二线城市还在持续性降温 ， 全国百城价格显示2022年11月 ， 百城二手房住宅价格环比下跌0.21个% ， 已经连续7个月环比下跌 ， 跌幅较10月扩大0.05个百分点 。 十大城市二手房住宅均价环比由持平转为下跌跌幅为0.25% 。 在10个城市的二手房价格中 ， 仅有上海一座城市价格出现了上涨0.2% ，其中武汉、南京跌幅是最明显的 。
深耕房地产行业的人都清楚的知道看一座城市的价格 ， 更多的都是观看二手房的价格 ， 毕竟二手房才是市场的参考值 ， 如今全国70个重点城市中二手房价格下跌的城市占比已经超过了9成 ， 2022年的楼市成为了普跌之年 。
也正如经济学家所提到的那样：楼市一旦出现“两个18”销售额突破18万亿 ， 销售面积超过18亿平方米意味着楼市就已经到顶了 ， 未来很难再有触底反弹的机会了 。
2022年的房地产市场政策非常的给力 ， 全年超过600次政策推动楼市回暖 ， 特别是第四季度楼市的政策颇为给力 ， 主要的是针对房地产企业融资 ， 房地产企业做出了大量的调整 。 正是这样的调整 ， 有不少老百姓都给出了自己的看法 ， 有人说在政策的推动下 ， 明年楼市也许会上涨 ， 也有人说在这样的政策推动下 ， 明年的楼市也许只能稳住 ， 该下跌的城市价格还是会持续的下跌 。
2023年的楼市或将令人心酸 ， 主要是这三方面的因素影响：
1、楼市的房产库存数据持续攀升
2022年的楼市库存量已经创下了2016年以来的新高 ， 根据中指研究院数据显示2022年新房贷销售面积高达6.2亿平方米 ， 而且这个数据还在持续的攀升 ， 另外广义库存量也处于高位 ， 达到了38.2亿平方米 ， 根据2022年的销售数据 ， 去看基本上需要三年时间才能把这些库存完全的消化完毕 。
有两座城市是最引人注目的 ， 广东省粤港澳大湾区的肇庆市 ， 广西的防城港 ， 这两座城市新房去库存周期更是高达10年 ， 这是什么概念？即便不再建新房子需要10年才能把这些库存消耗完毕 ， 那么这些房子又有谁去买呢？
二手房的挂牌量也在快速的攀升 ， 全国40个重点城市二手房挂牌量已经突破了350万套 ， 多个重点城市的二手房挂牌量更是突破10万套 ， 天津、济南、青岛、石家庄、武汉、成都、佛山、广州、北京等多个城市在内 ， 其中重庆的中心城区二手房挂牌量就已经突破了20万套 ， 二手房的去库存周期也在拉长 ， 也从侧面反映出了一个数据 ， 投资者已经在逐步的离场了 。
2、市场逐步趋向饱和状态
国内的房地产经过了多年的发展 ， 也逐步地趋向饱和的状态 ， 为什么这样说呢？行业公开了这样的数据 ， 城镇居民住房拥有率达到96.5% ， 户均1.5套 ， 拥有两套房产的家庭占比31% ， 拥有三套及以上住房的家庭占比10.5% 。 有人这样说的 ， 拥有两套住房的家庭比没有住房的家庭还要多 ， 这并不是开玩笑 ， 而是在全国各地城市很多人真的有两套房 ， 老家一套 ， 自己工作的城市又一套 。
如今我国的城镇化率为65% ， 虽然距离发达国家还有一段距离 ， 但是城镇化率进程已经非常的缓慢了 ， 过去每年有超过2000万人进到城市生活 ， 如今每年也仅有1000万人进到城市里面生活 ， 而且那么多房子还可以卖了 。
经历这一波风潮之后 ， 还有多少投资者愿意投资房地产的 ， 相信少之又少的话 ， 未来这么多房产真的靠刚需去买卖 ， 肯定是支撑不起来的 。
3、空置数量还在高位
根据西南财经大学调研报告显示 ， 国内的房产空置率约为22.3% ， 空置房产套数8500万套 ， 如果加上小产权房、公租房、共有产权房、安居房、集体房等各类房源 ， 叠加在一起空置套数早就已经突破亿套以上的 ， 更关键的数据是小产权房的数量是商品房的两倍 。
未来国家将会出台房产税 ， 把这些空置的房产全都逼出市场 ， 现在房地产税还没有全面实施下来 ， 但根据发达国家的经验 ， 房地产税是会提高持房成本 ， 对于拥有多套房产的家庭来说必然是增加了巨大的压力 ， 就会把房源释放市场上出租或者出售 。
假设房产税每年缴纳2% ， 对于市场价200万的房子来说 ， 每年需要缴纳4万元的税费 ， 因为房产越多缴纳的税费比例也就越高 ， 有专家建议把房产税提升至3% ， 也就是200万的房产 ， 每年需要缴纳6万元的税费 ， 这个价格不可能在租金上能弥补上来的 ， 另外还包含空置税、房东税等各类税费 ， 去对市场施压 。
在市场供应量持续上升的状态下 ， 价格就会形成竞争 ， 降价30%很正常 ， 降价50%耶 ， 不要见怪不怪 。
在这样大背景下 ， 即便是有众多利好的政策去推动市场回暖 ， 市场也仅仅是“暖” ， 并不会出现火爆这样的局面 ， 简单理智的分析 ， 明年的房地产市场在短时间内主要都是倾向稳定的局面 ， 大城市房价是稳中有下降 ， 毕竟疫情后还是很多人需要资金周转的 ， 选择降价卖房是很正常 ， 开发商回笼资金也并不是短时间内能解决的 ， 同样会有相对大的优惠折扣 。
大城市的房价都没有上涨的动力 ， 中小型城市上涨的棚改结束了 ， 炒房时代也结束了 ， 三四线城市的房产 ， 更多的都回归到原有的属性 ， 就是居住 ， 另外越来越多三四线城市会倾向鹤岗化 。
【2023年上半年楼市迎来变价潮！】2023年上半年市场迎来变价潮 ， 更多的都是集中在市场的变量 ， 导致价格变动 。
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