降杠杆周期来了，楼市要大变！ 1这段时间

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这段时间，银行的出镜率特别高。
各大银行都在拼命往外借钱。
上个月，交行、中行、建行、工行、农行、邮储等六大行，合计为18家房企授信16550亿元，力度空前！
出手最阔绰的工行直接贡献6550亿元。
受益最大的万科直接获超3000亿元授信额度。
更有银行放话，之后还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作。
此外，还有一个关注度很高的新闻：
各大银行正在加紧拿地买楼！
这不，今年4月，厦门湖里区出让了2宗地，由厦门农商行以2.45亿元竞得。
5月长沙银行也拿出3.92亿元拿地。
去年年中，华润银行以31.56亿元拿地。
还有11月底，华夏银行作价45.2亿，定制购买北京数字科技大厦。
今年上半年，浙商银行又以30.3亿的价格，购入浦东新区绿地创驿大厦A塔楼。
几乎同一时间，上海银行以总价48.54亿，买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目。
等等。
这么多银行为了办公楼的搬迁或升级，都忙着拿地买楼。
可另一边，各大房企们的遭遇就完全不同了。
大量民企都在玩消失。

【降杠杆周期来了，楼市要大变！】
长沙除了首轮集中供地，国资拿地都是主力；
广州今年第三轮土拍，直接被国资包场；
武汉第三轮土拍，地方国资拿地占比近7成；
无锡第一轮土拍国资拿地金额就占了92% ，第三轮占89%；
……

一边如此热闹，另一边却如此冷清。
两者形成鲜明对比！
银行，真的这么有钱了？

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最直观的，就是银行存款正在大幅增加！
今年上半年，银行人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。
其中，住户存款增加10.33万亿元。
这意味着，上半年平均每天就有约570亿居民存款被存入银行！
大家真的越来越爱存钱了。
也难怪我们看到，现在银行的存款利率越来越低。
不少银行5年期的定期存款年利率，竟然连2.7%都不到！
就，还挺愁人的。
此外，同样一直在下调的，还有房贷利率。
现在已经有很多城市首套房贷利率破了4% 。

按理说啊：
越多的储户存款会给银行带来更高的收益。
下调个人存款利率，不是在阻止大家往银行存钱吗？
越高的房贷利率也会给银行带来更高的收益。
下调房贷利率，对银行来说不是会损失利益吗？
怎么现在，存款利率在降，房贷利率也在降？
难道银行真的不缺钱了？

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不，事实恰恰相反！
我们知道，一直以来，银行赚的都是利息差。
低息吸收存款，高息贷款放出去。
尤其是房贷，长期、稳定，是贷款业务里妥妥的香饽饽。
可是这段时间以来，大家都在纷纷降杠杆！
特别是近两年，全国居民杠杆率已经维稳，甚至开始下降了。
今年1-5月，全国居民新增贷款只有13000多亿元，是近10年来的新低！

2月，居民中长期贷款减少459亿，历史首次出现负增长。
4月，中长期贷款再次减少314亿，住房贷款更是减少605亿。
5月，中长期贷款甚至比去年同期减少3379亿。

存款上升，投资下降，很多人选择不贷款，主动降低债务负担。
甚至还有一部分人选择提前还贷。
杠杆就是负债，高杠杆就是高负债。
太多的不确定性在倒逼着居民降杠杆。
总之，银行放贷变难了。
光有低息吸收存款有啥用，高息贷款放不出去啊。
银行最赚钱的利息差从何而来？！
为了应对全新的降杠杆周期，银行也只能采取更多措施保障自己能平稳运营下去。

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降杠杆周期下，银行如此，个人如此，城市更是如此。
一大批杠杆率还在高位的城市万万要小心！
结合国际上65%的居民杠杆率红线，也就是说，居民杠杆率高于60%的城市都属于高杠杆城市！
看下面15个典型城市的居民购买力指标。

图片来源：克而瑞
这里面，珠海、贵阳、天津等6城杠杆率、贷存比指标都远超全国平均水平。
尤其是珠海和贵阳的杠杆率已经超过80% ，而珠海和宿迁的贷存比远超100% 。
很明显，这几个城市的居民债务压力太重了，短期内房价上升空间非常有限！
就拿宿迁来说，因为早期棚改拆迁，地价上涨，房价也随之不断往上涨。
后来购买力终于达到极限，房价过万的项目都特别难卖。
房地产市场不得不步入衰退期，成交量逐年回落。
一旦居民杠杆率达到市场可以承受的极限，市场下行压力必然加剧。
极端情况下，甚至可能诱发系统性金融风险。
此外，还有贵阳、昆明、漳州这些房价曾经过快上涨的弱二线、三四线城市，也都已经透支了未来楼市的上升空间！

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过去20年，是一轮轰轰烈烈的加杠杆大周期。
居民杠杆率直接从个位数蹿到了超过60%的高位！
确实在前几年，因为可以高杠杆、高周转，有一拨投资买房的人身家大涨。
但那不是能力，而是特殊时代造就的红利。
如今，大反转来了。
闭着眼睛买房就能涨涨涨的时代彻底过去，房子的流动性在下降，变现时间在拉长，而且未来很有可能持续。
一个以前很擅长高杠杆买房的朋友告诉我，他已经在出清手里一部分房子了。
他说这不是抛售，而是在盘整！
盘整到更好的城市、更好的地段、更好的产品。
政策每天都在变化，我们坚定认为：未来只有20%的城市和房子有好机会！
剩下的80%千万别碰，能抛赶紧抛！
具体有哪些？
首先要关注库存，这是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。
只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。
超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！
其次要关注负债率，负债意味着风险。
高负债率城市中，有9省市债务率超过300% ，最高甚至超过500% ，资金状况很危险！