投稿|物业大逃杀( 二 ) 投稿|房地产

去年10月31日，万科物业宣布更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，侧重发展以“科技”为基础的城市和社区服务。万科集团合伙人、万科物业CEO朱保全直言：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”
目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大板块，万科物业位于Space模块中。
另一家未上市的物业龙头——龙湖集团旗下龙湖智慧服务，也在不断扩充实力，2021年以来频繁并购

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龙湖先后收购了亿达中国旗下的亿达服务、美好幸福物业100%股权、以及九龙仓旗下内地部分物业资产。
拥有商业、物业等增长引擎的龙湖集团PE达8.8倍，如今位居20家主流房企中首位，在今年的地产股惨痛下跌中，龙湖表现也十分抗跌。可见物业板块在房企稳定股价方面有很重要的作用。
但是物业企业间的并购大戏远未结束。根据中物研协的数据显示，今年上半年行业间收并购金额达到119.5亿元，已超过2020年全年的水平(94.3 亿元) 。那些手握重金、财务稳健的企业，有机会不断通过收购增加收入规模，更多的收入和现金流，又可以进一步支撑推动新的收购。
02 规模竞争

“规模制胜”的游戏规则下，并购将成为行业未来很长时间的常态。

“规模至上，速度为王”，当下的物业企业们深谙此道。
从业务模式角度来看，物业服务的业务链条较为简单，商业模式并不复杂，即提供服务收取费用，提高服务水准收取更高的费用。包括万物云的策略，也只不过是在物业服务头上戴上了“科技”和“云”的帽子，目的还是为了提升服务质量和效率。
物管企业主要的营收来源，就是由业主缴纳的物业管理费，影响其收入的核心指标就是物业在管面积和每平方米每月收取的物业费用。但物业费不可能大幅涨价，因此对物业企业说，扩大其在管面积是最关键的目标。
因此规模就是物企之间竞争PK最大的擂台，纸面上就体现在管理面积。我国房产交易大部分是期房，这部分物业服务面积被称作合约管理面积，一般在三年之后转为在管面积，即收费管理面积。
拥有庞大的在管面积就可以获取源源不断的现金流，躺着赚钱。这也就是龙头物业企业持续不断地进行并购的主要动力。
碧桂园服务总裁李长江的表态就很明确：“没有规模就什么都没有，现在不抓紧布局，未来5年千亿营收哪里来？”
崇尚“高周转”的碧桂园，对速度有着执着的追求，碧桂园服务也不例外。
“宇宙第一房企”本身就拥有巨量的自持物业面积，通过不断的资本并购，碧桂园服务的合约和在管面积不断飙升。
截至今年上半年，碧桂园服务合约管理面积达到12.1亿平方米，相比2020年底增加47.56%，这其中通过并购带来的新增面积占比超过五成；在管面积规模达到6.4亿平米，激增68.42% 。
物业管理是物业公司的业务基石，而这一板块的最大特色是高确定性，这也是物业股具备高估值的基础。