投稿|物业大逃杀( 三 ) 投稿|房地产

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以碧桂园为例，倘若三年后合约面积全部转为在管面积，也就是说，碧桂园服务已经提前三年锁定了5.7亿平米的可收费面积，意味着仅物业管理业务已经锁定了接近1倍的增速。
考虑到碧桂园服务计划5年营收挺近千亿规模俱乐部，只有达到年复合增长率超50%，才能达成。可以预计的是，碧桂园服务接下来还会采用更加激进的并购策略——目前其账上躺着217.7亿元现金，弹药充足。
“规模制胜”的游戏规则下，并购将成为行业未来很长时间的常态，也是龙头企业甩开竞争对手的重要手段。
03 新的故事

瞄准万亿蓝海市场，物企开始在新型城市治理和公共服务中扮演重要角色。

如果说确定性是物业股高估值的基础，那么衍生服务便是物业股拔高估值的想象空间。
房地产开发主业已经没有太多的故事可讲了，地产股正变身为“高股息、高分红、低估值”的“类银行股” 。
而物业股却在讲述着成长股的故事。这个故事中最吸引人的一部分，就是物管企业对增值服务的探索。除了基础的家政服务、装修、房产经纪外，“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”、”物业+电商”、“物业+社区团购”等等多元的社区增值服务模式不断被挖掘出来。
此外，物业企业还在不断拓宽自身的“能力圈”，业务形态不断进化。其中，“城市服务”是物企深度挖掘的热点。
瞄准万亿蓝海市场，物企甚至开始在新型城市治理和公共服务中扮演重要角色。一些企业有机会利用自身服务优势，通过科技赋能，打通了社区物业管理和城市公共空间治理的“任督二脉” 。
比如，万物云就将自身定位为“空间科技服务商”，推出“三架马车”业务战略，万物云品牌树包括 Space、Tech和Grow三大模块。
从万科物业到“万物云”平台的演变，就是万科试图在整合自身社区服务和商企服务基础上，向“城市运营”的业务延展。
去年10月，万科推出了“万物云城”业务，目前已完成10个城市、16个项目的探索，包括珠海横琴、雄安新区、广州白云区、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等项目。
万物云城试图弥补政府在部分公共服务领域的短缺，协助相关部门提升城市治理水平，能够在“基础设施管养”、“生态环境服务”、“社区协同治理、居民公共服务”及“城市微更新”等方面发挥一些作用。
碧桂园服务的非物业管理业务也已经开始大幅增长。今年上半年，碧桂园服务实现营业收入115.60亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.13亿元，同比增长60.7% 。
其中，物管业务同比上升30.5%至52亿元，但营收占比已不到五成；社区增值服务同比大幅上升132%至14亿元，非业主增值服务同比上升57%至10.6亿元。

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按照碧桂园服务的2025构想，其千亿营收的结构大致包括500亿元的物业收入，300亿元的增值服务收入，200亿元的城市服务收入。
物管赛道正在持续扩张，不再局限于“小区管理” 。
增值服务赋予了物管公司类消费的行业属性，在基础服务上打开了第二曲线，也能够提升物业服务的溢价水平；而城市服务，则推动了城市治理服务的市场化，相当于是物业企业的第二战场。