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公房腾退补偿款怎么分配 公房拆是如何补偿

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案情摘要
【人物关系】本案共有十人，原被告和被告 。原告张某平与被告张、被告张某菊、案外人张某祥为兄弟姐妹关系 。被告人王某云是张的妻子，被告人张某茂是二人的儿子 。被告人张与京系夫妻，被告人张某元是其儿子 。被告人张某菊与被告人李某峰为夫妻，被告人张为其儿子 。原告张是案外人张某祥的女儿 。
图一 。人物关系
【涉案房屋情况】涉案房屋为出租公房，包括底层前室、底层后室、二层前楼、二层后楼共四间 。原承租人为原告张某平、被告张、被告张某菊、张某祥的父亲 。张于1994年死亡，被告张征得成年家属同意，并承诺今后其按政策回沪的亲属有居住权后，变更为承租人 。
2.住房情况
【涉案房屋征收补偿】涉案房屋地块于2018年发放 。根据征地补偿方案，争议房屋价值补偿及奖励补助共计860余万元，特殊困难补助3万元，无证经营补助共计137万余元 。涉案房屋总补偿利息约1000万元 。
图3 。补偿收集
【涉案房屋登记户口本】涉案房屋登记本一式四份，分别为原告张、张某平各一份，被告张某菊、李某凤、张各一份，被告张、王某云各一份，被告张某茂、静、张某元各一份 。
1.原告张与原告张某平为一户口本，户主为张某平 。1995年，原告张根据本市农场职工知青子女相关政策，将户口由郊区某农场迁入涉案房屋，原告张某平在涉案房屋申报出生登记 。
2.被告人张某菊、李某凤、张为一户口本，户主为张某菊 。被告人张某菊于1962年从本市某学校迁入涉案房屋，李某凤因结婚于1983年从本市某处迁入涉案房屋 。张在涉案房屋申报出生登记 。
3.被告人张、王某云是一户居民，户主是张 。小张出生在涉案房屋，王某云因结婚于1974年从本市某地迁入涉案房屋 。
4.被告人张某茂、景、张某元为一户口本，户主为张某茂 。张出生在涉案房屋，因结婚从本市杨浦区某处迁入涉案房屋 。张某于2002年从本市杨浦区某处迁入涉案房屋，2008年从涉案房屋迁出至杨浦区某住处，后于2016年从杨浦区某住处迁入涉案房屋 。
【涉案房屋实际居住及经营情况】涉案房屋自2005年起对外出租，各方当事人均不再实际居住 。当事人也证实，涉案房屋系承租人无证经营 。至于2005年之前的生活状况，各方说法不一 。
【其他当事人住房情况】被告静的父亲于1982年在本市杨浦区分得一套房屋，建筑面积约60平方米 。被告京是分配住房时的主要家庭成员之一 。1995年，被告人京作为一个在世的成年人，确认该房屋的购买者是其父亲，其父亲已办理了购买公房的全部手续 。
被告人李某峰的父亲李某某因住房困难，于1990年申请分房 。李某某将本市某地的出租房更名为儿子继续租住 。
原告张的母亲和市郊的一个农场于1994年以优惠价购买了崇明某农场的房屋 。1996年，她根据相关政策申请将其变更为成本价的完全产权 。1997年，房屋性质变更为完全产权 。
双方名下无其他福利房 。
2.请原告诉被告为自己辩护 。
原告张、张某平诉称，被告敬某已享受福利分房，被告张某元未在涉案房屋实际居住，敬某、张某元不属于涉案房屋居民 。两原告认为，涉案房屋赔偿总额应由原告与其他六被告平均分摊 。
被告人张、王某云、张某茂、靖、张某元共同辩称靖、张某元是涉案房屋的居民；原告张某平可认定为共同居住人，但其婚后离开涉案房屋，对涉案房屋无任何贡献；原告张某静属于空户口，从未实际居住过 。其户口迁入时为未成年人，其监护人未在该房屋居住，其监护人的户口不在涉案房屋内，不应认定为共同居住人；被告人李某峰在别处有福利分房，但不是室友 。无证经营补贴是底层两户独享补贴，其余补贴可以和同住的人平分 。
被告张某菊、李某峰、张共同辩称，原告张、被告景、张某元、张某茂没有实际居住，也没有共同居住关系；严格来说，本案只有被告人张、王某云、张某菊、李某凤、张共同生活；原则上认定原告张某平为居民；补偿中与实际居住有关的费用由实际居住的5人分摊，经营补贴也由5人分摊，其余费用由居民平均分摊；被告人李某峰未享受福利分房 。
三个争议点
通过对上述案例的分析，本案争议的焦点是拆迁人的身份认定和补偿利益的分配 。
争议焦点1:本案共同居住人的认定 。
首先，各方无异议的五人分别是原告张某平、被告张、王某云、张某菊、李某凤、张 。因此，这5人可以认定为参与补偿利益分配的涉案房屋居民 。
其次，被告不承认原告张为共同居住人，认为其属于空户口；认为原告张并非知青子女，其户口并非因政策原因返回上海，而是在其室友的帮助下迁入涉案房屋的 。其母亲曾以优惠价购房，因此张某静享受福利分房 。
鉴于各被告对原告张的上述辩护意见，笔者作为原告张的代理人，向本院提出如下意见:
1.原告张是否是知青子女 。
笔者认为，上世纪70年代，国家号召广大知青下乡 。当时本市知青下乡的地区主要分为云南、青海、新疆等偏远地区 。安徽、江苏、贵州等周边省份；崇明、金山、奉贤等郊区农场 。经调查取证，原告张的父亲，即案外人张某祥在涉案房屋申报了出生登记 。1976年，他响应国家号召，以知青身份搬到江苏的一个农场，随后被安排到本市郊区的一个农场 。原告张户口迁入时填写的《本市国有农场知青职工子女落户审批表》中的相关记录，也足以认定原告张是知青子女，按政策属于落户 。
2.原告张是否属于空账户？
由于各方对实际居住情况说法不一，且涉案房屋早在2005年就已出租，无法证明实际居住情况 。
笔者认为，涉案房屋以协议变更的形式变更被告张晓晓为承租人的条件是:被告张晓晓保证其按政策回沪的亲属今后有居住权 。原告张从未放弃涉案房屋的使用权 。结合张的户籍制度，他按照政策迁入了涉案房屋 。因此，无论实际居住与否，他都享有涉案房屋的使用权，属于涉案房屋 。
3.原告张是否享受福利分房？
笔者认为，被告提供的证据不能证明原告张某静与其母亲优惠购房的事实有关 。张某静没有以家庭成员的身份参与其母亲的优惠购房，因此不能认定张某静享受福利分房 。
综上所述，原告张属于涉案房屋的共有人，应当享有补偿利益 。
最后，对被告人经、张某元、张、李某峰是否为同一户口有争议 。笔者认为，被告经曾是家属，在其父单位享受福利分房，不应再享受本案涉案房屋征收补偿款 。从被告人张某元的户籍迁入迁出及其父亲在法庭上对张某元上学情况的陈述综合来看，可以认定张某元并未实际居住在涉案房屋内，张某元也不属于涉案房屋的室友 。故被告经、张某元无权分享涉案房屋的补偿利益 。
至于被告张某茂与李某峰在涉案房屋内是否属于同一人，原告不予置评 。
争议焦点二:涉及房屋征收补偿的分配 。
原告认为涉案房屋赔偿总额应由原告与其他六被告平分；被告人张、王某云、张某茂、静、张某元认为无照经营补贴是底层两户居民独享补贴，其余补贴可由居民分割；被告人张某菊、李某峰、张认为，赔偿金中与实际居住有关的费用应由实际居住的5人分摊，经营补助费也应由5人分摊，其余费用应由居民分摊 。原被告征收的赔偿金分配存在争议 。庭审中，各被告均确认将按家庭分配收取补偿款 。
四种法庭观点
首先，原告张的户籍系根据本市国有农场知青职工子女落户的相关政策迁入涉案房屋 。被告张变更为承租人时，按政策对其亲属在沪居住权作出承诺，故认为原告张应为涉案房屋的居民 。被告张某菊主张原告张某静的母亲以优惠价格购买农房，故认为原告张某静享受了福利分房 。但被告张巨虎未提供上述房屋的取得及分配情况的证据，故对张某静享受福利分房的答辩不予采纳 。
其次，被告、张主张被告李某峰已享受福利分房，不是居民，但申请变更李某峰父亲的租赁名称不足以证明其主张 。此外，张变更为涉案房屋承租人时，李某峰在《变更租赁名称申请书》上盖章签字，实质上是承诺张成为承租人后将保障包括李某峰在内的所有户籍居民的利益 。因此确认了李某峰室友的身份 。
第三，原告张某静、张某平、张某菊主张静、张某元从未实际居住过涉案房屋，张某菊主张张某茂结婚后未居住过涉案房屋，但均未提供任何证据予以证明，法院难以确认 。被告人张菊虎还称曾享受过福利分房 。据查明的事实，景的父亲曾享受单位分房，景是家属 。但他父亲原来租住的房子被单位保留，新分配的房子还是很难住 。因此，张、静和张某元也参与了此案 。
综上，法院认为，本案原被告均为涉案房屋的居民 。
法院认为，尽管各方都被承认为共同居民，但在分配征收利益时，他们应全面考虑并遵循公平合理的原则 。赔偿金中的3万元特困补助费应归特定对象即被告人张某菊所有 。对于无证经营补贴，法院认为，房屋出租是实际居住人转让居住权，故上述补贴在实际居住人中合理分配 。
考虑到涉案房屋来自张某菊、张、张某平的父母，张、张、张某菊在房屋出租前实际居住，张户籍未成年且迁入时未实际居住，张某元户籍迁入迁出 。景已享受福利分房，而作为承租人的张年老体弱，不能平等买房保证正常生活等 。，所以各方收取的补偿利益酌情分配 。
一审判决后，被告人张某菊、李某峰、张不服，提出上诉 。二审期间，被告人张某菊、李某峰、张撤回上诉 。该案一审判决现已生效 。
以此案为例
本案是笔者办理的几起征收补偿纠纷案件中的典型案例 。本案涉及的当事人很多，有知青子女，有曾经福利分房的户籍人员，有老弱病残，户籍多次变更 。涉案房屋是十几年前租出去的，所有涉案当事人实际都住在那里 。补偿涉及无证经营补贴，但租户实际经营 。本案基本涵盖了大多数常见的征收补偿纠纷案件 。
笔者认为，通常情况下，如果家庭成员对赔偿金的分配达成独立共识，可以自由分配赔偿金 。协商不成的，应当按照有关法律法规、本市有关征收政策以及所属地块的补偿方案处理共有产权纠纷 。
实践中，生效裁判文书通常引用的法律规定是《物权法》第94条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权 。”没有其他法律、法规或司法解释可以适用于普通纠纷的征收，由法官本着公平合理的原则自行裁决 。
笔者认为，集体征收补偿纠纷的核心争议焦点是共居人的身份认定和征收补偿的分配 。其中，影响共同居住人认定的主要因素是是否实际居住、是否享受过福利分房、户籍原因和动机 。影响补偿款分配的主要因素包括住房来源、居民本人经济条件、其名下住房(含商品房)、实际居住情况等 。围绕集体征收补偿纠纷的核心争议点，在处理集体征收纠纷时，应首先根据本市相关政策和土地征收补偿方案，结合户籍人员实际情况，区分谁具有共居人身份，再根据各共居人实际情况分配征收补偿款 。
首先，上海目前的征收补偿政策是“几块砖”加保底，即按照房屋面积计算补偿 。如果生活困难，额外的住房补贴就是兜底保障 。按照现行政策，意味着有户口的不一定能拿到安置补偿 。
其次，除了有户口，还需要满足共同居住人的两个条件:实际居住1年以上，在本市无其他住房，或者有其他住房但生活困难的人 。其中，判断居住是否困难的标准主要依据本市保障性住房人均住房面积标准 。
至于是否实际居住一年以上，在诉讼中，争议双方往往持有不同意见 。本案中，原告张、张某平、张某菊主张景、张某元从未实际居住过涉案房屋，张某菊主张张某茂结婚后也未居住过涉案房屋 。法院认为没有提供证据证明，难以确认 。可见实际住所证明和举证的难度 。
实践中，实际居住一年以上的也有例外，比如因房屋面积小无法居住，或者因结婚或出生登记未满一年等 。，结合其他情况也可以认定为共居 。
本案中，法院认为，原告张户籍虽未成年，未实际居住，但原告张户籍系根据本市国有农场知青职工子女相关政策迁入涉案房屋 。被告张变更为承租人时，承诺了按政策回沪亲属的居住权，故认为原告张应与涉案房屋同住 。
他没有房子，在常见纠纷的征收中，主要是指福利房，比如公房拆迁后获得的安置房，按出售公房政策购买的产权房，单位分配的福利房等等 。在实践中，通常是结合福利房是否收购时间较长、面积是否仍有困难来确定 。
本案中，法院认为，被告景虽已享受福利分房，但新分配的住房面积仍难以居住，可将被告景视为室友 。
笔者特别要注意的是，以下三种情况是主观原因造成的，通常不具备共居人身份:
1.处分别处公房权，住进被拆迁公房；
2.领取单位补贴后已能买房未买房，仍在被拆迁公房共同居住的；
3.该市其他地方的公房拆迁已获得货币补偿 。
实践中具有上述三种情形之一，但同时存在其他特殊情形的 。虽然不具有共居人身份，但法院综合考虑后可以酌情分配和收取赔偿金 。
第三，被征收房屋登记户籍居民确定后，发放征收补偿款 。
1.补偿征费的构成
不同地块的补偿构成会略有不同，但基本包括:被征收房屋价值补偿、邢弢地区补贴、当地物价补贴、装修补贴、搬迁奖励费、签约奖励费、临时安置费、设施搬迁费、均衡实物安置补贴、无建补贴、经营补贴、特困补贴等 。根据在册户籍人员的住房情况，还有针对困难户的住房困难补贴 。
图4 。补偿征费的构成
2.补偿征收中特定项目的分配
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市政府第71号令)第四十四条规定:“公有住房承租人取得的货币补偿和产权调换房屋，归房屋承租人及其共同居住人所有 。”
笔者认为，根据该条款的规定，承租人作为公房租赁合同的当事人，无论实际居住与否，均不影响其获得补偿利益的权利 。但如果承租人并未实际居住，其补偿利益的范围应限于与房屋价值补偿相关的总补偿金额的相应份额，即房屋价值补偿、户型面积补贴和价格补贴(俗称“三砖”) 。
至于搬迁奖励费，设备搬迁费，临时安置费等 。在补偿中，应当归属于因征收而搬迁、迁移、临时过渡的承租人和共承租人 。其他奖励费和补助费一般应当在征收时实际居住在被征收房屋的人之间分摊 。补偿的非住宅部分的成本是运营补贴 。如果使用房屋进行经营的人是房屋的承租人或者居民，承租人或者居民可以获得较多的积分，一般可以归实际经营者所有 。
在一些土地补偿方案中，对特困对象的补助规则制定得很人性化 。笔者认为，特困补助具有特定的导向性，应当归特困对象所有 。但需要注意的是，享受特困津贴并不一定具有同住人的身份 。
3.住房困难家庭补贴发放情况
部分被征收家庭被核定为住房困难户，在登记的户籍人员中确认住房困难人口后，再追加一笔住房困难补助 。被认定为生活困难的户籍人员是否具有共同生活的身份，增加的生活困难补助属于谁，往往存在争议 。
一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的在册户籍人员具有共同居民身份，享受征收补偿利益 。另一种观点认为，虽然被征收部门已将住房困难的户籍人员认定为住房困难户中的人员，但他们并未实际居住在被征收房屋内，属于空户口，不具有共居人身份，不能享受征收补偿的利益 。
笔者认为，因客观原因未在被征收房屋实际居住的户籍人员，具有共居人身份，应当享受征收补偿利益 。比如，你享受过搬迁补偿安置(含货币补偿)，你有过福利分房，你享受过货币性住房补贴后有购房能力，你名下因福利分房过户而没有住房，即使你被征收部门认定为生活困难家庭中的户籍困难人员，你也不具有共居人身份 。
在提交人承担的另一个案件中，经过审理，法院认为，尽管征收部门承认其为居民，但其享有搬迁的货币补偿，并未实际居住在被征收的房屋中，属于空账户，并不具有被征收房屋居民的身份 。
关于增加的住房困难补助的分配，一种观点认为，被征收部门认定为住房困难的户籍人员，可享受人均至少22平方米的补助 。以黄浦区为例，即22平米为21000元/平米(各区单价不同) 。另一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的户籍人员，只能在增加的生活困难补助中享受相应份额 。比如，该户批准5人生活贫困，增加80万元生活补助，这5人每人可获得16万元补偿 。
笔者认为，因客观原因造成的住房困难，虽未实际住进被征收房屋，但可享受相应份额的征收补偿利益 。但是，如果有享受过拆迁补偿安置(含货币补偿)，有过福利分房，有能力买房但享受住房货币补贴后没有买房，将福利房以自己名义转让，造成群众住房困难，被法院认定没有共同居住人身份，属于空登记户籍户口的，即使被征收部门认定为住房困难的登记户籍人员，也无权获得补偿 。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市政府令第71号)第三十一条规定:“按照经批准的本市保障性住房住房住房面积规定和本条第二款规定的折算公式计算，对人均建筑面积低于22平方米的困难户，除已享受保障性住房政策的以外，增加保障补贴 。增加的保障补贴可以用来购买产权调换房 。”
根据这一条款，认定人是否生活困难的唯一条件是“人均建筑面积22平方米”，税务征收部门并不认定其是否实际居住或具有共同居住人身份，而户籍登记人员是否属于生活困难人员的重要因素是“其名下是否有房” 。所以，户籍人员被认定为共同居住人，并不等同于拥有共同居住人的身份 。提交人完全同意法院将区分同居者和同居者 。毕竟你可以用各种手段，比如“把你名下的房产过户到你名下未登记的房子里”，成为一个被困者，但是你是实际居住还是空挂户口，完全是由事实决定的 。
笔者认为，71号令第31条的规定实际上已经明确，增加保障补贴的目的是购买产权调换房屋，而不是归被认定为生活困难的人所有 。结合71号令第44条，利用增加的保障补贴购买的产权调换房屋，也归承租人和共同居住人所有 。而且征收部门只是确定被征收户是否属于生活困难户，按户进行补偿 。
笔者认为，即使法院认定住房困难人员不具有共居人身份，但如果税务征收部门认定的住房困难户籍人员可以享受部分补偿待遇，则应限于相应增加的住房困难补助份额 。因为他们不具有同住居民的身份，所以他们无权分享公屋租户及其同住居民所享有的其他补偿、奖励和补贴 。
本案中，法院在分配赔偿金时，综合考虑了原告张某静户籍制度按政策迁入，但迁入时未成年且未实际居住，被告张某远户籍迁入迁出，被告静享受福利分房，无照经营等情况 。此外，考虑到张晓晓作为承租人年老体弱，没有能力平等购买房屋以保证其正常生活等因素，原被告对各方当事人收取的赔偿金按照公平合理的原则和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条的规定酌情进行了分配
说明在确认各共同居住人征收补偿份额时，不仅要考虑房屋来源、租赁关系演变、共同居住人实际居住地、对房屋的贡献、户籍登记人员及入户原因、户籍登记时间长短、补偿款性质等因素 。，还要考虑到实际居民不应因征收而出现新的住房困难 。
从这个案例可以看出，赔偿金并不是按照共同生活的人数平均分配的 。
作者简介:陈红卫上海正策律师事务所合伙人律师 。
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