【叠墅升值潜力大吗 为什么叠加别墅没人买】不知不觉中，“叠拼”从“小众菜”变成了“大众品”，都是随着时间的推移而变化的 。
在“别墅禁令”不断升级的现实形势下，独栋、联排别墅将慢慢消失在楼市的画卷中 。然而，买家的别墅梦并没有消失，甚至与日俱增 。
据统计，2021年1-7月，北京楼市别墅成交2832套 ， 同比上涨58%；成交面积84.96万㎡，同比上涨56%；成交均价48331元/㎡，同比上涨2%；成交额410.64亿元，同比增长59% 。这充分说明别墅置业的热情非常高 。
但从今年北京“首次双集中供地”可以看出，只有一块地的容积率是1.1 。事实证明，未来别墅的供应量会越来越少，可供选择的别墅产品会集中在重叠部分 。
这也让“重叠”这个久经沙场的别墅市场“物种”，成为别墅市场的“C位责任”，虽然过去并没有特别出彩，也从来没有卖得快，很少卖得好 。
“欲戴其冠，必担其重” 。这几年重叠有什么进展吗？
让我们从第三方的角度来看一下 。
折叠，走大路
事实上，这个物种已经存在很久了 。
源自其最早的“尊贵而骄傲”的联排别墅，历经沧桑，让它少了几分贵气，多了几分泥土气息；少一些独立，多一些亲和，作为别墅家族的一个分支已经越来越受欢迎 。
对于别墅买家来说，重叠成为了他们“别墅梦”的最佳标的，因为“几千万”的重叠产品并不少 。
从这几年的发展可以“管中窥豹”，看看有没有进步 。
●商品房时代:高低配的选择
大约6年前，全国各地上演“地王争夺战”，使得楼面价居高不下 。为了土地价值最大化，房企想尽办法达到最好的财务指标，于是就诞生了著名的具有历史传奇色彩的“高低配” 。
龙湖陈曦的原著是“高低配时代”的代表项目，成墅在三环内的区位优势使其市场表现不俗 。
一方面，通过“拉高排低”的总布置，实现至少两个产品的组合——高层和重叠，即高层承担流量、重叠和对形象、溢价的贡献；另一方面，为了保费最大化，重叠“增加” ， 由过去的两种重叠形式，转变为“上、下、中重叠”三种重叠形式 。同时空房间的设计，尤其是地下空房间的设计，需要很多心思和投入 。
北京金茂公馆挖地下空，通过打造生态植物绿墙，打造地下空的适用性 。
但“理想很丰满，现实很骨感”，彻底击碎了房企老板们在取证限价的现实中的既定棋局:高层意外收获热销和成交量，但重叠却因其面积大、特征不明显而停滞不前 ， 陷入“单价低、总价高”的尴尬境地 。
经历过风波的北京泰禾金夫大院 ， 已经重装入市 。
这也使得市场上重叠的别墅呈现出两种完全不同的景象:当年的高低配内城项目，因为无可替代的绝佳地理位置，已经销售一空，而很多项目，因为对更好价格的期待，已经处于多年无解的状态 。
●限竞房时代:深挖地下空讲故事 。
随着“限竞房时代”的到来，叠拼别墅进入了一个新的过程 。
当时远郊土地的容积率一般在1.5左右，大部分项目会选择重叠房组合，即房子承担流量，重叠房负责形象和溢价 。
由于限价因素，这一阶段的重叠不再是简单的需求最大化空和质量更高，而是相对理性的调整 。
在限竞时代，涌现了很多限竞别墅，尤其是青龙湖板块，万科翡翠西湖云麓就是这一时期的代表 。
一方面继续挖掘地下空室(此时地下空室更加名正言顺，具有收纳的属性)，为地下空室添加足够的素材来讲述场景主题的故事，将所有地下空室更加合理的分配给上下栈或者上中下栈；另一方面，因为限价不影响大形象，所以在品质上做了一些回收动作，比如建筑立面、景观适当降级 。
值得注意的是，大部分类似别墅的元素 ， 比如小院、露台等基本还在 ， 这也使得限竞房时代的重叠基本保持了别墅的外观 。有一定的产品实力和性价比，满足有别墅情结的客户需求 。
以田瑞张晨为代表的孙河产品，凭借“一号别墅区”的区位优势，受到改善型置业者的青睐 。
但在这个阶段，平的产品在竞争中越来越勇，以压倒性的迭代加速发展到南方90平三房、120平三房、三面宽的标准，而重叠的产品力并没有那么明显 。
在这一阶段，重叠产品还产生了一个“有趣”的情况，即部分项目的楼面价与取证价和成交价相差无几，原因是分摊地下价格的重叠单价异常低 。
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