“先息后本”的房贷到底划不划算先息后本贷款坑人 _经验知识

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最近，楼市的信贷口子是越放越松了，连高傲的一线城市都加入了战局——
北京的老年人买房，竟然可以贷款了，首付最低只要35%；
上海放松了二手房评估价，变相增加了贷款额度。
既然北京上海都松绑了，广州和深圳的信贷放松还会远吗？
前几天，还真就有媒体说，广州有银行推出了一项房贷的创新政策——
先息后本，30年还清。
这种操作，我还是第一次在房贷中听说。
看上去，不是变相把房贷暗戳戳置换成经营贷了吗？靠不靠谱啊？
于是，我去扒了一下。

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好几个按揭中介都确认说，目前广州确实有银行在执行这种房贷业务。
而且，是正规的中资股份制银行。
贷款面向的对象是做二手房按揭的客户，具体的申请条件嘛，大致与普通房贷相同：
首付款来源是自有资金，收入流水符合月供金额两倍以上。
具体还款方式是怎样的呢？
简单说来就是“每月归还利息，年末归还一部分本金”——
如果贷款期限是30年，那么，前10年每年年末还1%本金，中间10年每年年末还4%本金，最后10年每年年末还5%的本金。

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这……真是越来越像经营贷了。
作为加杠杆的利器，经营贷曾经以利率低、可先息后本等两大优势，成为无数投资客的“心头好” 。
只是限于经营贷需要有在业公司，成本比较高，且期限较短，一般只有3—5年，未来还要冒中途无法续贷的风险，所以无法大规模被普通购房者使用。
但是，这种全新的房贷产品，既兼具了普通房贷超长期限的优点，又占到了企业经营贷先息后本的“甜头”，还不需要承担成立公司的额外花销。
就，看上去好像是个“捡漏”的。
但我们真正做了一轮精算之后发现——
emmm，这个贷款方式，似乎，没有想象中划算。

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以贷款金额200万元，30年期，贷款利率4.65%为例。
等额本息的还款方式，每个月需要还10312元，而先息后本，第一个月只要还7750元，便宜了大概四分之一。
但是，年底要还一笔2万元的本金。
以10年计，我们算了一下，第一个10年如果是用普通等额本息还款，一共需要归还：
84.7万（利息）+39万（本金）=123.7万
而先息后本的方式需要还：
88.8万（利息）+20万（本金）=108.8万

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两者的差值，是14.9万元。
也就是说，每年可以少还将近1.5万元，大概是可以省出……一年的车位费？
但是，到了第11年，先息后本式的还款包袱就陡然增加了——
【“先息后本”的房贷到底划不划算先息后本贷款坑人】

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这一年每个月的利息是降到了6975元，但是年底需要一次性还8万元，算下来每个月的还款压力大概是1.3万元，比等额本息的还款数还要多30% 。
到了第21年，先息后本的还款压力又再度减轻了。
虽然每年年底需要还10万本金，相当于每个月至少要还8333元，但因为本金所剩无几，每个月要还的利息就，越来越不值一提了。