我看未必 。有两点我不认同：
1：深圳一年的长租公寓市场 。远远不止600亿！
根据目前深圳南山、福田、罗湖的公寓均价 。单间在3200元左右 。一室一厅在5000元左右 。深圳有租房需求的总人口在1300万 。公寓需求在600万 。城中村容纳700万 。按照一年一个人在租房消费4万元来计算 。深圳的长租公寓市场在1600亿 。
2：长租公寓存在金融风险
长租公寓分为两种经营形态 。一种是品牌公寓 。一种是个人改造（二手房东） 。深圳的品牌长租公寓 。已经成为一种资产包的形式在经营 。既品牌为了快速占领长租公寓市场 。高价拿房 。然后装修升级 。最后租出去 。很多与租客签的是一年合同 。租客每个月交房租 。相当于还贷款 。长租公寓一次性收取了一年的房租 。这种商业模式其实存在很大金融风险 。对租客 。对金融机构都有很大影响 。
下面说下二手房东 。在一二线城市 。从事二手房东的人数大概有超过500万 。因为一二线城市的常住人口远远超过户籍人口 。所以租房需求量很大 。这样导致中间商赚差价 。通常有两种形式 。一种是低价拿房 。然后赚取差价再租出去 。另一种低价拿房 。然后进行N+1改造 。赚取更多的差价 。但是不管哪一种 。都需要在原先房子的基础上 。进行美化 。这样 。才能以高价租出去 。
【深圳一年600个亿的市场,长租公寓是否迎来了“最好的时代”？】这就是我们所说的消费升级 。但是消费降级同样也是存在的 。甚至深圳的租房降级市场 。同样存在千亿市场 。
城中村、上下铺公寓、胶囊旅馆 。工业区厂房改造的公寓 。郊区公寓、郊区工厂宿舍 。这些低价的出租房 。也是很多打工一族的选择 。
其他观点：
长租公寓是个好事情 。但却不一定是一个好生意
就目前的长租公寓服务商来说 。要么靠的是大集团输血活下来 。要么通过资本市场发型ABS融资来续命 。很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的 。反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件 。说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的产业 。长租公寓有其自身的特点 。我们就国内长租公寓的现状来分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代” 。
长租公寓改造让年轻人有安居之所
一个长租公寓 。如果要做到规模效应 。一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量 。就万科的“万村计划”来说 。在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下 。然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相 。这些装修好的公寓非常精美 。公寓内各种电器一应俱全 。而且打造出了符合年轻人的生活空间 。打造集聚效应 。还能够让年轻人走出公寓 。扩大交际圈 。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月 。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的 。而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方 。
而且一线城市的未来会有越来越多的年轻人涌入 。所以长租公寓的未来市场前景肯定是非常大的 。
深圳的城中村要保留了 。不再进行城市更新
但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区 。在特定时间内保留一定比例的城中村 。范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等 。这意味着深圳的城中村不会拆除了 。村民想要靠拆迁来实现一夜暴富 。基本上是不可能了 。而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓 。
现在 。城市更新速度放缓 。开发商的期望落空 。拿地的热情也不会那么高 。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应 。租金的定价也会变得更合理一些 。
文章插图
长租公寓是一个好生意么？有消息称：万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源 。后续启动时间待定 。“至少要等到明年4月份 。” 万村计划便是万科在深圳的创新业务 。他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式 。对“脏乱差”的城中村进行精细化改造 。这是一个野心勃勃的商业计划 。深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体 。几乎占据着20%的土地面积 。其中居住着超过1000万的人口 。集中居住和集中消费的场景 。为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境 。
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