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2009年国税31号文 国税31号文件解释( 六 )

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(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配 。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配 。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定 。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本 。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款 。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本 。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款 。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本 。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款 。
第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本 。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用 。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件 。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提 。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金 。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算 。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理 。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本 。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后 。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理 。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理 。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

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