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手里有150万现金,是买社区底商,自己做生意,还是买住宅呢？为什么？

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理论来说投资商铺的回报率更高 。但是也有两个问题 。
一是住宅底商虽然也在住宅楼 。可是产权却不一样 。楼上是住宅产权 。楼下是商业产权 。只有40年使用期限 。
二是新的住宅小区也要看人口规模和底商规模 。当然还有外部客流以及区域商业氛围 。现在很多住宅底商大部分都处于空置状态 。如果是没卖出去那还好 。受损的是开发商 。但如果是卖给业主以后却租不出去 。那以后这房子就如同被冻结的资产 。租不出去也卖不出去 。等于坐等贬值 。
这不是危言耸听 。建议题主认真考察周围环境以及回报率和出租率的分析 。目前各个小区除了靠门口位置的好地角门头出租率高、租金高 。其他位置确实很难说 。尤其一些新规划的高层住宅区 。几乎没有门店商业基础 。周围如果也没有写字楼的话 。那就只能依赖于自己小区的住户 。他们绝大多数都是年轻人 。吃的用的基本都是在工作地附近解决 。在小区底商买东西的都是应急 。吃饭基本也是早点和夜宵 。这就限制了租户的选择 。如果租户一开始没经验 。愿意出高额租金进场 。但是一两年后大规模转让一旦开始 。这些底商就濒临大面积关门了 。
我家附近有一家一线品牌开发商的大盘小区 。20栋35层的建筑 。目测底商有100户左右 。一开始出租率还超过一半 。尤其临街的 。很多花了血本装修 。门头都重新装饰了 。结果现在小区隔壁开一家大型综合体 。这小区底商营业四年到现在还剩20来户 。其中包括联通、电信、建行、茅台、7-11等大品牌门店 。其他还能生存的就是药房和健身房 。类小便利店、茶饮店、饭店、五金店 。全都倒闭了 。开发商当初许诺的年租金保底6万 。现在免一年租金只交物业费都没人敢来 。
其他观点：
请一定重视我这条回答：
1、商铺不要买 。写字楼不要买 。150万能撬动的项目 。多半不咋地 。回报率低的可怜 。还卖不掉无法变现 。
2、住宅要看城市 。看自身需求 。看自己的财务状况 。要自己懂行会选项目 。一般投资者建议观望 。不要下手 。
3、千万不要做生意！千万不要做生意！居民消费能力下降太多太多 。市场环境非常差 。还会更差 。这不是三五年能扭转的事 。
建议：持币观望 。多跑跑银行 。买个靠谱的理财项目 。对抗一下通胀就行了 。现在是2018年10月 。一年以后你再回过头来看这个问题 。你会明白 。
其他观点：
如果二选一 。建议还是购买住宅 。商铺的投资收益主要由租金收益和商铺自身增值两部份组成 。那就从这两方面进行分析 。
消费人群有限 。消费能力有限 。是社区商铺租金回报率难以提升的主要原因 。
目前由于新建小区都会自带商业配套 。实际上社区商铺和商业街商铺、商场内铺一样 。都存在产能过剩问题 。过多的商铺进入市场 。导致社区商铺的经营范围被压缩 。最多覆盖本小区居民 。
如果小区四周商铺数量太多 。周边不远处再有大型商场或购物中心围绕 。小区里仅有的消费人群还会被分流一部分 。加之现在的年轻人大多习惯在网上购物 。又要被分流一部分 。实际上能够进店购物的人越来越少 。
持续上涨的房价已经掏空了居民的家庭储蓄 。高负债必然影响消费能力提升 。家庭可支配收入减少 。用于消费部分的钱也会减少 。
与网购不冲突的生活服务类经营项目是目前社区商铺的主要选项 。但是由于存在重复经营现象 。市场竞争越来越激烈 。已经处于饱和状态 。
社区商铺回报率通常也就在3%左右 。连银行的理财收益都达不到 。非常的不划算 。指望租金获取收益已经越来越困难 。
商铺的市场投入量太大 。功能单一、不易转手、不宜贷款 。已经把商铺增值的路堵死了 。
商铺的另一个收益就是依靠自身增值 。然而由于商铺严重产能过剩 。已经形成买方市场 。价格自然无法上涨 。如果位置再不好 。不仅不能升值 。投资还会亏本 。
商铺除了做生意别无他用 。本身购买的人就不多 。再加上过户费用很高 。今后能够接手的人就更少了 。想通过商铺自身增值获取收益的可能性极低 。
如果使用部分贷款购买更不划算 。最多可以再贷款150万购买总价300万的商铺 。则贷款10年、等额本息月供为17575元 。年还款本息210900元 。10年间光是支付利息就要608020元 。
这是按照利率7.205%计算的 。然而目前的社区商铺回报率根本就没有7%左右的 。达不到贷款利率 。则本金部分的收益还要用来倒贴贷款部分的利息 。如果以目前普遍存在的3个点左右的回报率 。使用一半贷款10年间不仅一分钱不赚 。还要再往商铺里面掏钱 。

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