房地产预收房款怎么交税预收楼款交哪些税，预收账款和预付账款 _睿知

一、预收房款交什么税
预付房款，无论是租房费用还是预付房款，暂时都不需要交税。应按规定计入当期可确定的收入，再计提纳税。只是押金或者保证金，不用申报。

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二、房地产企业预售房款应缴哪些税率，怎样计算
1.预售收入10000元按地税毛利率计算，再扣除预缴的营业税及附加和700元。当期费用500元后的金额乘以25%的所得税税率，即为当季应预缴的所得税。法律依据是国税发[2009]31 . 2号。“预售收入应直接乘以预收货款计算应纳税所得额时的预计毛利率”的表述是正确的，但“不得扣除当期税费”的表述不符合国税发〔2009〕31 . 3号第十二条的规定。政策依据：《中华人民共和国国家税务总局关于印发的通知》第《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》号国税发〔2009〕31号第八条企业销售未完工开发产品的应税毛利率由各省国家税务局、地方税务局确定，自治区、直辖市按下列规定执行： (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的市区和近郊区的，不低于15% 。(二)开发项目位于地级市城区和近郊区的，不得低于10% 。(三)开发项目位于其他区域的，不低于5% 。(四)属于经济适用住房、限价房和危改住房的，不得低于3% 。
三、您好：房地产开发公司预收房款计提的税金除了营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加还有什么？
1.房地产企业收到预付款、首付款、首付款如何做凭证：一般借：银行存款，贷：预付款-***2 。应纳营业税=按预缴税额5营业税，3.城建税应纳税额=营业税应纳税额7%城建税4 。应交教育费附加=营业税* 3%；5.应交地方教育费附加=营业税* 2%；6.应缴纳的土地增值税=2*%-企业收到的预付房款的3%，(因地而异)，7 。应纳土地使用税=企业土地使用权证书登记的土地总面积*(每平方米4-12元，各地不同)、水利建设基金(一般为收入的千分之一)、印花税(收入的万分之五)、8 。预交房款需要在房屋竣工前，不需要计算利润，但要预交企业所得税：商品房在取得预售证后出售。预收期间，应按预收账款预缴企业所得税。一般计算公式为：预收企业所得税=预收房款*15%*25%，

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四、房产预售前需交哪些税收
房地产开发产品预售，是指房地产开发企业与购房人约定，由购房人在未来某一日期支付定金或预付款，并拥有现房的房地产交易行为。它和现房销售已经成为我国商品房市场上两种主要的房屋销售形式。其实预售阶段和施工阶段应该是房地产开发的同一个阶段。但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其作为一个单独的阶段进行分析。为防止开发企业拖延收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等。延缓或逃避纳税义务，保证国家税收收入及时足额入库，保证不同纳税人之间税负和纳税时间的公平性，税法规定了房地产企业取得的预售收入的主要税种。(一)营业税。房地产企业为营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号)纳税人。第一条规定，在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。企业预售房地产开发产品是销售房地产的行为，当然成为营业税纳税人。2.计税依据营业税的计税依据是纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。对外收费包括手续费、补贴、基金、代收费用、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期支付利息、赔偿金、代收款项、预付款项、罚息以及其他各种性质的对外收费，但不包括同时符合下列条件的政府性基金或者行政事业性收费： (一)经国务院或者财政部批准的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政设立。(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(3)收到的款项应全额上缴财政。因此，房地产开发企业在销售房地产时向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等额外费用，应按规定缴纳营业税，自觉履行缴纳营业税的义务，否则将存在涉税风险。但如果房地产开发企业的“代收费用”同时满足上述三个条件，则不需要缴纳营业税，否则应作为“价外费用”缴纳营业税。3.新《中华人民共和国营业税暂行条例细则》第五条视同销售：纳税人有下列情形之一的，应当认定为有应税行为： (一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠与其他单位或者个人的；(二)单位或者个人自建(以下简称自建)建筑物并出售的行为；(三)中华人民共和国财政部、国家税务总局规定的其他情形。4.纳税义务时间《实施细则》第25条规定，纳税人转让
土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。（二）土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5% 。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。（三）企业所得税（1）预收收入负有纳税义务《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。（2）预收收入应纳税所得额的计算方法国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10% 。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5% 。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 。（3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。“新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的限制。（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题1、月度或季度申报时，不得扣除。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2% 。分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（1000×15%），应交的营业税是50万元（1000×5%），应交的城建税及教育附加是5万元（50×7%+55×3%），预交的土地增值税是20万元（1000×2%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（75×25%）。（4）产生时间性差异的处理企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该年度的应纳税额。（四）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。（五）城镇土地使用税房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。（六）房产税房地产开发企业预售阶段房产税税务处理涉及、施工阶段阶段。
五、房地产企业的预收账款需要交税么？如果是定金就需要缴纳税，如果是诚意金，意向金等不具备法律效应的，要作为其他款项列支1、土地增值税对于从事房地产开发的纳税人，应当在项目全部竣工结算前，转让房地产所取得的收入，其中包括预售房收入，应当按规定的预征率进行预征土地增值税。土地增值税预征数=销售收入×预征率2、企业所得税如果企业销售没有完工的产品，其所取得的收入，应当先按预计计税毛利率分季或者是分月，进行计算出预计毛利额，然后计入当期应纳税的所得额。
【房地产预收房款怎么交税预收楼款交哪些税，预收账款和预付账款】六、关于房地产企业预收账款，是否需要预缴营业税、企业所得税呢？需要的。1、营业税有关对预收款征税的规定：财政部国家税务总局关于《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、企业所得税的处理：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定：第九条　企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。