房地产六大成本及明细房地产开发成本如何分摊，房地产企业土地成本分摊方法 _睿知

一、房地产开发公司的收入和成本是如何划分的？
房地产企业收入和成本的确定：收入：房地产企业在确认收入实现时，应同时满足以下条件：(1)商品房已经交付；(2)发票或结算账单已提交给买方；(三)买卖合同约定的义务已经履行，价款已经取得或者认为能够取得；(4)成本能够可靠地计量。不应在收到预售房款或签订商品房买卖合同时确认收入的实现，因为在这种情况下，主要风险和报酬可能尚未转移；如果产权转移后才确认收入，会延迟收入的确认，不符合实质重于形式的原则。成本：房地产企业的成本确认应遵循配比原则。在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长的时间，经常会出现房子建好了但配套工程没有投入使用，或者房子卖了但道路、绿化没有完成的情况。商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经使用并销售的商品房所承担的配套设施建设费用无法按照实际配套设施成本计算。为了及时结转小区已售出商品房的开发成本，以匹配销售收入，需要采取预提方式，将未完工配套设施的预计建设成本计入已售出商品房的开发成本。计算方法一般是以未完工的配套设施预算为基础，计算出应由已售商品房承担的金额，作为预提费用计入已售商品房的开发成本。开发小区竣工决算时，将调整配套设施预提费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。房地产成本分配。第一，贷款利息的处理。房地产开发项目前期，企业需要投入大量资金进行征地、拆迁、补偿和基础设施建设。除了预付款，资金来源也可能是银行贷款。根据企业会计制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，应当在开发产品完工前计入开发成本，在实现销售时按照配比原则转入当期销售成本。产品开发完成后，应计入当期费用。二是共同成本的分配。房地产企业征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费等共同费用收齐后，在财务结算中是按建筑面积、实用面积，还是按建筑面积分摊？笔者建议以实用面积为基础进行分配。原因如下：一是每栋楼的建筑面积都需要国土部门审批，可能会比较滞后，所以财务上很难操作；其次，如果按照可售面积进行分配，由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，之前销售的开发产品的成本已经结转，会导致未售和已售开发产品的成本分配标准不一致。相反，按照建筑面积(不含不能有偿转让的公共配套设施面积)，可以保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性和准确性。

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二、请教房地产开发成本的分摊问题
显然，竣工决算不能分摊到开发成本，但可以按照这些项目(已完工、在建、尚未开工)的总计划建筑面积进行分摊，已完工项目的分摊成本可以作为已完工项目的长期待摊成本，按照多年摊销计入营业成本或管理成本。对于在建项目
如何进行成本核算：1 。房地产开发成本的构成。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途而言，大致可分为三部分：1 。土地、土木工程和设备成本。这是房地产开发成本的主要内容，约占总成本的80% 。最重要的一个是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租赁成本、搬迁成本等。房产中介在决定是否开发项目之前，必须通过将预估的土地成本换算成土地面积和容积率，计算出未来要开发的商品房每平方米的土地成本(俗称楼面价)，以此来评估项目的可行性。2.支持和其他费用。主要指水、电、气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务设施也不可或缺。其他一些费用虽然属于押金性质，比如档案押金、绿化押金等，但是很难全部收回。这种收费项目有很多种，标准不一。很多项目都是垄断企事业单位执行的，随意性很大，一般标准都很高。其他配套规费是房地产开发成本中受外部因素影响最大的费用，一般占项目总投资的10% ~ 15% 。3.管理费和融资成本。与其他行业相比，房地产开发具有建设周期长、投资额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业不得不通过贷款来解决资金需求，从而产生大量的利息支出。如何计算好这部分成本，对于正确计算开发成本将起到非常重要的作用。二。加强房地产开发企业的成本核算策略。加强规章制度建设，组织实施房地产企业成本核算。房地产开发企业既要遵守国家有关法律法规，又要建立健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章制度建设，使成本核算有法可依、有章可循，从而保证成本核算数据的真实可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业要考虑自身规模和开发项目的规模特点等因素，在保证成本核算工作质量的前提下，合理设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每个房地产项目都要有专人负责成本核算。对于大型项目，应成立成本工作组，负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析。
作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。2.确定成本核算对象。对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。3.设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。4.准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。5.重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

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四、房地产企业开发两个项目需要分摊成本，那么除了开发成本外，管理费用财务费用也需要分摊吗？怎么分摊？成本必然是分摊的，但管理费用不一定分摊，财务可以是一个财务，一个公司同时开发两个项目很正常，如果你想计算管理费和财务费占成本投入的比例，可以自行设置占用率。
五、土地成本如何分摊？分摊方法一：占地面积法占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。分摊方法二：建筑面积法建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。具体分两步分摊土地成本：第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。分摊方法三：售价比率法售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额) 。(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。扩展资料：房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：1、土地费用指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。2、基础设施费一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。3、配套设施费一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。参考资料来源：百度百科-土地开发成本
六、一个房地产项目，同期开发土地中包含不同类型的房屋。请问，在不同类型之间如何进行土地成本分配？所有的开发成本都要分摊到商业和住宅的可售建筑面积中，假设上述的建筑面积都是可售的，可通过建筑面积比分摊土地成本，即商业分摊10000*10000/25000=4000万元土地成本，建筑每平米土地成本4000/1=4000元/平米；住宅分摊10000*15000/25000=6000万元土地成本，建筑每平米土地成本6000/1.5=4000元/平米。
【房地产六大成本及明细房地产开发成本如何分摊，房地产企业土地成本分摊方法】