土地增值税旧房转让计算方法税法解读旧房转让的土地增值税如何计算，土地增值税税收优惠 _睿知

一、转让旧房该如何计算缴纳土地增值税
土地增值税的计算分为两种情况：一种是新房征税，一种是旧房征税。下面重点介绍旧房转让如何缴纳土地增值税。1.旧房转让时土地增值税的计算流程。从1994年开始征收的土地增值税是对土地收入征收的一种税。土地增值税税率为四级累进税率。税率表：计算过程是确定收入额，营改增后的收入额为不含税收入。可以扣除扣除金额、评估价格、相关税费和评估费用。有发票的，按发票价格和每年5%加相关税费扣除。收入-扣除=增量；增值额/扣除额*100%=增值率，适用税率由增值率决定。最后，确定应纳税额。应纳土地增值税=增值额*税率-抵扣额*速算扣除系数。

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二、转让土地的土地增值税如何计算
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额税率1 。公式中的“增值额”为纳税人转让不动产取得的收入扣除项目金额后的余额。纳税人转让不动产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的金额；(二)开发土地的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目。2.土地增值税实行四级累进税率：增值额不超过扣除项目金额的50%，税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值超过扣除项目金额100%且不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% 。增值额超过扣除额的200%，税率为60% 。上述列举的四级超额累进税率，以及每一级中“增值额不超过扣除项目额”的比例，均包含该比例。扩大征收资料土地增值税具有极其重要的作用：(1)有利于加强国家对房地产开发商和房地产交易市场的监管；(二)有利于国家抑制土地投机倒把行为；(3)有利于增加国家财政收入，为经济建设积累资金。征税范围一般规定(1)土地增值税只对“出让”国有土地使用权的行为征税，不对“转让”国有土地使用权的行为征税。(2)土地增值税不仅对国有土地使用权转让征税，还对地上建筑物及其他附着物的产权转让征税。(3)土地增值税只对“有偿转让”的不动产征税，对以“继承、赠与”方式无偿转让的不动产不征税。不征收土地增值税的行为有两种：产权人和土地使用者将财产和土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务的人” 。产权人和土地使用者通过我国非营利性社会团体和国家机关将产权和土地使用权捐赠给教育、民政等社会福利和公益事业。来源：百度百科-土地增值税
三、旧房土地增值税计算方法
由于旧房抵扣项目的变化直接关系到旧房增值额的确定，因此也会影响旧房增值税的计算。分析了旧房转让时计算土地增值税应注意的问题。一、旧房扣除项目的确定(一)旧房转让可以提供评估价格。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可抵扣项目包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格是指转让旧房及建筑物时，经批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格。评估价格需当地税务机关确认):二、为取得土地使用权而支付的土地价款及按统一规定支付的相关费用；第三，转让过程中缴纳的税费。此外，纳税人缴纳的评估费允许在计算土地增值税时扣除。(二)转让旧房不能提供评估价但能提供购买价的。根据财税[2006]21号文件规定，纳税人转让旧房、旧楼，但能提供购房未取得评估价的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》的第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目的金额，可自购房年度起至转让年度止，按每年金额加5%计算。纳税人购房时缴纳的契税，能提供契税完税证明的，允许作为“与房地产转让有关的税费”扣除，但不得作为5%的基数。即不能提供旧房转让评估价但能提供购房款的扣除项目金额还包括三项：一是购房款(实际包括《条例》第六条中的“取得土地使用权支付的款项”和“旧房及建筑物评估价”)；二、附加扣除额(附加扣除额=购房金额 5 %购房当年至过户当年) 。三、与房产转让相关的税费(包括旧房转让时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税、教育费附加，以上四项税费须提供相应的完税凭证) 。(三)转让旧房既未评估价格，也未提供购买价格的。二。旧房转让应纳土地增值税的计算方法旧房转让应纳土地增值税的计算可以按照以下方法进行： (一)确定旧房转让的应纳税所得额；(二)确定旧房转让应扣除的项目金额；(三)计算旧房的土地价值；(4)计算转让旧房的土地增值价值与扣除额的比值，确定适用税率和速算扣除系数；(5)应纳土地增值税的计算(应纳土地增值税=土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数)

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四、纳税人转让旧房及建筑物，如何缴纳土地增值税？
纳税人转移
【土地增值税旧房转让计算方法税法解读旧房转让的土地增值税如何计算，土地增值税税收优惠】旧房及建筑物，应按房屋及建筑物的评估价格（是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目（评估价格、地价款）的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税；其他非普通住宅转让收入的1%计征土地增值税。对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定。对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税。
五、转让旧房地产的纳税人，如何计算缴纳土地增值税根据土地增值税政策规定，凡已使用一年以上的房产均属旧房，转让旧房的纳税人，在计算其增值额时，应按房屋及建筑物的评估价格(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率的价值)、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
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