土地增值税旧房转让计算方法转让旧房如何计算土地增值税，单纯转让土地的土地增值税 _睿知

一、转让旧房该如何计算缴纳土地增值税
土地增值税的计算分为两种情况：一种是新房征税，一种是旧房征税。下面重点介绍旧房转让如何缴纳土地增值税。1.旧房转让时土地增值税的计算流程。从1994年开始征收的土地增值税是对土地收入征收的一种税。土地增值税税率为四级累进税率。税率表：计算过程是确定收入额，营改增后的收入额为不含税收入。可以扣除扣除金额、评估价格、相关税费和评估费用。有发票的，按发票价格和每年5%加相关税费扣除。收入-扣除=增量；增值额/扣除额*100%=增值率，适用税率由增值率决定。最后，确定应纳税额。应纳土地增值税=增值额*税率-抵扣额*速算扣除系数。

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二、转让土地的土地增值税如何计算
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额税率1 。公式中的“增值额”为纳税人转让不动产取得的收入扣除项目金额后的余额。纳税人转让不动产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的金额；(二)开发土地的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目。2.土地增值税实行四级累进税率：增值额不超过扣除项目金额的50%，税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值超过扣除项目金额100%且不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% 。增值额超过扣除额的200%，税率为60% 。上述列举的四级超额累进税率，以及每一级中“增值额不超过扣除项目额”的比例，均包含该比例。扩大征收资料土地增值税具有极其重要的作用：(1)有利于加强国家对房地产开发商和房地产交易市场的监管；(二)有利于国家抑制土地投机倒把行为；(3)有利于增加国家财政收入，为经济建设积累资金。征税范围一般规定(1)土地增值税只对“出让”国有土地使用权的行为征税，不对“转让”国有土地使用权的行为征税。(2)土地增值税不仅对国有土地使用权转让征税，还对地上建筑物及其他附着物的产权转让征税。(3)土地增值税只对“有偿转让”的不动产征税，对以“继承、赠与”方式无偿转让的不动产不征税。不征收土地增值税的行为有两种：产权人和土地使用者将财产和土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务的人” 。产权人和土地使用者通过我国非营利性社会团体和国家机关将产权和土地使用权捐赠给教育、民政等社会福利和公益事业。来源：百度百科-土地增值税
三、纳税人转让旧房及建筑物，如何缴纳土地增值税？
【土地增值税旧房转让计算方法转让旧房如何计算土地增值税，单纯转让土地的土地增值税】纳税人转让旧的房屋、建筑物，应当按照房屋、建筑物的评估价格(指转让旧的房屋、建筑物时，经政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。)，取得土地使用权所支付的土地价款，按照国家统一规定缴纳的相关费用，以及在出让过程中缴纳的税费，从项目金额中扣除，征收土地增值税。不能取得评估价，但能提供购买发票的，经当地税务机关确认后，从购买年度起至转让年度止，可按每年加5%计算扣除项目金额(评估价和地价) 。纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税证明的，允许作为“与房地产转让有关的税费”扣除，但不得作为加计5%的基数。对个人转让非普通住房，既不能提供评估价也不能提供购房发票的，对别墅、度假村按照转让收入的1.5%征收土地增值税；其他非普通住宅转让收入1%的土地增值税。对个人转让非普通住房的，报经主管税务机关批准后，居住满五年及以上的，免征土地增值税；居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。个人转让非住宅的其他类型旧房、旧楼，既不能评估价格，又不能提供购房发票的，按照转让收入的80%至95%征收土地增值税，作为项目金额的抵扣，具体比例由各省市确定。单位转让旧房旧楼，既不能提供评估价，也不能提供购房发票的，按照转让收入的90%征收土地增值税，作为项目金额的抵扣。

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四、出售旧房如何计算征收土地增值税？
1.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售旧房屋、建筑物时，先根据评估价格及相关因素计算确定扣除项目的金额，再计算应缴纳的土地增值税。具体计算过程：(1)评估价格的计算：评估价格=重置成本价成新程度折旧率。以一般房地产市场评估确认的价格为准。(2)代收代缴项目金额：包括评估价格、评估费、与财产转让相关的税费(营业税、印花税、城建税、教育费附加)等。(3)计算增值率。增值率=增值额扣除项目增值额=收入额-扣除项目额(4)适用税率根据增值率确定。(5)按照适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额适用税率-扣除额速算扣除系数(6)如果转让房地产的交易价格明显低于该房地产的评估价格，且没有
正当理由的，应按评估的市场价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。2、根据省局苏地税发[1999]087号文和市局苏地发[2003]155号文的规定，对纳税人转让旧房可按转让收入的80%作为扣除项目金额计征土地增值税，实际税负为转让收入的6% 。
五、房地产开发企业转让旧房如何计算土地增值税税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》：六、关于旧房转让时的扣除计算问题营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：一、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。二、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。三、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：1、取得房地产时有效发票所载的金额；2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；4、取得房地产时所缴纳的契税。扩展资料：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% 。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。参考资料来源：百度百科-土地增值税
六、转让旧房地产的纳税人，如何计算缴纳土地增值税根据土地增值税政策规定，凡已使用一年以上的房产均属旧房，转让旧房的纳税人，在计算其增值额时，应按房屋及建筑物的评估价格(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率的价值)、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。