地上车位是小区业主所有吗房地产企业出售无产权的车位如何确认收入，车位产权多少年 _睿知

一、房地产企业出售无产权的车位如何确认收入
对于房地产企业出售无产权车位，税法首先承认的是实质性的长期租赁合同，但这种租赁方式与土地使用年限是一样的。所以上海恒企会计师事务所的发展叫销售使用权而不是所有权。中华人民共和国国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》(国税函〔2005〕83号)将这种情况明确定义为：“对于有明确租赁期限的房屋租赁合同，无论租赁期限为多少年，租赁行为都不能视为不动产永久使用权的转让，应按‘服务业-租赁业’征收营业税。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条还规定：“租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效” 。对于车库销售超过20年的特殊经营行为，《合同法》判断为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期间自续订之日起不得超过20年” 。因此，无产权车位的销售，无论是作为成本对象单独核算，还是作为公共配套设施对待地下基础设施，除依法可以转让的以外，都应作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业的劳务，采取预缴方式的，其纳税义务发生时间为收到预缴款的当天” 。因此，从缴纳的营业税总额和纳税时间来看，无论企业是按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务租赁业”计税，纳税结果都是一样的。关于车位销售的企业所得税，由于房地产企业通过成本对象或公共配套设施一次性转移销售成本，因此收到的销售款也应一次性计入企业所得税收入。鉴于车位销售有限产权转让的特殊性，车位销售的土地增值税问题，尤其是房地产企业根据人防部门的规定，平时和战时利用地下基础设施建设的地下车位，因产权关系不清，成为征、用双方争议的问题之一。实际操作中，有以下操作类型可供参考。1.企业单独建造的停车场的产权或永久使用权，应作为成本对象单独核算，作为“房地产销售”处理。2.有限使用权(如地下停车位)的出售作为“服务业-租赁业”处理。在这种情况下，它被视为自用的固定资产。当然，不需要清算土地增值税，成本也不能从土地增值税中扣除。3.对于公共配套设施，销售价格将作为产品开发和销售的整体价外费用计入销售总额。以上三种方法在土地增值税的结果上有异同，与营业税、企业所得税也有矛盾，不尽完善。在具体执行中，青岛会计从业资格培训学校视主管税务机关的情况而定。如何确定，你公司可以和主管税务机关充分沟通。

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二、房地产开发企业出售地下车位收入如何确认？
问：如何确认房地产开发企业销售地下车位的收入？根据《中华人民共和国国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)关于房地产开发企业利用地下基础设施建设地下停车场税务处理的通知》第三十三条规定：“企业多带建设的停车场，应作为多带成本对象核算。地下基础设施形成的停车场应作为公共配套设施对待”，并结合我市实际情况提出以下建议： (一)地下停车场属于房地产开发企业资产的，应视为房地产开发企业多带建设的停车场，多带核算成本对象，按照税法规定的年限提取折旧。房地产开发企业取得的地下停车场销售收入，无论是一次性收取还是收取租金，均应按配比原则分期计算。(二)地下停车场是利用地下基础设施形成的，并作为公共配套设施已计入计税成本。房地产开发企业取得的地下停车场销售收入，无论是一次性收取的，还是采取收取租金方式收取的，均应按合同(协议)约定的当日予以确认。
三、小区地下车位需要缴税吗？
由于车位的土地使用性质为综合用地或E类仓储用地，车位需缴纳的税费与商住楼相同，需要缴纳契税、印花税和住宅专项维修资金。对于房地产开发企业销售无产权车位，从2011年以前的税法角度来看，本质上是一种长期租赁合同，但这种租赁方式与土地使用年限是一样的，所以开发商称之为使用权销售而非所有权。中华人民共和国国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》国税函将这种情况明确定义为：“对于有明确租赁期限的房屋租赁合同，无论租赁期限为多少年，租赁行为都不能视为不动产永久使用权的转让，应按‘服务业-租赁业’征收营业税。”总报税价=指导价*房屋面积、契税(买方):总报税价* 3%；个税(卖方):总报税价* 1%；营业税(卖方):(现总报税-原总报税)* 5.6%；印花税(买方):总报税价* 0.1%；交易手续费(买卖双方各承担一半):总报税价格* 0.5%；转让费(买方):550元/户；土地增值税(卖方)；车主可提供购买发票：差额收取(当期总报税价-原总报税价)* 30%；

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四、房地产合同中向购买方赠送的车位，以售房合同记载的总金额确认销售收入，如何分摊至房屋、车位？
你说的有点格式化，官方，看起来有点复杂，我就不继续看了。解释一下我对停车位的了解。每个楼盘的车位大部分都是另一个价格出售。
【地上车位是小区业主所有吗房地产企业出售无产权的车位如何确认收入，车位产权多少年】，赠送的话我就不太清楚了，好像说现在有政策出来要车位必须是赠送的，但是如果是买了车位的业主，以后每年都还要另外缴纳车位服务费，不知道是不是所有的房地产车位服务费都一样，反正我们是每个月60，还好我没买，买了车位都还要像租过来一样每个月都要交钱，我觉得有点坑。
五、房地产开发企业开发的地下车库怎样计算土地增值税？自用地下车库不涉及土地增值税自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产计征房产税。城镇土地使用税方面，同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及土地增值税。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，也不涉及申报缴纳土地增值税。出租地下车位不需要缴纳土地增值税根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。销售地下车库应缴纳土地增值税房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。以盈利为目的的地下车库股权转让征收土地增值税股权转让是股东间交易，被收购企业并不涉及房屋产权和土地使用权转让，单纯的股权转让是不征收土地增值税的。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。而对于特殊的以转让房地产为盈利目的的股权转让是应征收土地增值税的。国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号)规定，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。需要明确的是，土地增值税的纳税人是以转让股权名义转让房地产行为的股东，而不是拥有土地使用权的被收购企业。股权转让以转让房地产为盈利目的，征收土地增值税。因此，股权转让的目的是征不征收土地增值税的关键。然而，如何判断股权转让是否以转让房地产为盈利目，股东的转让股权比例如何确认。上述原则性规定难以参照，实务中也没有具体的标准，以转让房地产为盈利目的股权转让征收土地增值税的税收政策有待细化和明确。以地下车库进行投资或联营应缴纳土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。青岛市地方税务局《关于印发的通知》(青地税函[2009]47号)明确，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)规定，对以土地(房地产)作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地(房地产)，按规定计算缴纳土地增值税。名租实售地下车库应视同销售缴纳土地增值税《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库) 。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
六、土地增值税特殊收入应如何确定答，01.纳税人“以房抵债”、“以房抵息”,依照《细则》第五条的规定，应视为取得了“转让收入”，应将其所抵偿的债务额、利息额和其他有关经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。02将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地增值税的纳税义务人，应当比照《条例》、《细则》中转让旧房的相关规定对其征收土地增值税。03对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。04房地产开发公司收取的违约金、滞纳金和更名费，一般直接计入营业外收入科目，应区分不同情况予以处理：对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整；对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。05代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。06代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。07房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：应按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。08对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：· 法院判定或裁定的转让价格；· 以公开拍卖方式转让房地产的价格；· 政府物价部门确定的转让价格；· 经主管税务机关认定的其他合理情形。09房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土增清算清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。10房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。