投稿|“优等生”世茂的退学路投稿|房地产

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图片来源@视觉中国

文｜新财域

经历三年扩张，还未尝到甜头，就要学会为“冲动”买单，这是目前世茂集团正在经历的痛苦。
美元债刚违约，国内债又将钉上相同标签，曾经的优等生世茂集团，正在努力不让“退学”事件发生。
01 境内、境外同步“违约”堪称地产圈“好学生”的世茂，在地产大考中也考砸了。
7月3日晚间，世茂集团控股有限公司（简称世茂集团）公告称，于当日到期的一笔10.24亿美元债务未能进行本息偿还。
世茂集团表示，其一直在与相关债权人持续讨论尚未支付的其他境外债务的本金款项，以期达成解决方案。如果有关债务无法达成一致的解决方案，相关债权人可能会要求世茂集团加速偿还相关债务，或对其采取执行措施。

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而在7月7日，本金为9.5亿元的“20 世茂 G2”也将到期，目前世茂集团已提出展期方案。但无论方案是否被债权人认同，境内债同时违约，也基本是板上钉钉的事了。
Wind数据显示，世茂集团存续海外债共7笔，47.2亿美元（人民币约316亿元），基本到2027年前，世茂集团年年都有到期海外债需要偿还。

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缺钱的世茂集团，还波及了一直稳健的五矿信托。
前几日，游戏公司米哈游因理财暴雷起诉五矿信托的新闻一度登上热搜。
当大家都在调侃米哈游这样的游戏圈土豪居然也会被资本市场“割韭菜”之时，也有人注意到把五矿信托“拖下水”的世茂集团。
据悉，这款投资方向为房地产融资类的五矿信托鼎兴系列产品，正是用于受让深圳五顺方买断持有的供应商，对世茂集团旗下项目公司的营收账款债权，世茂关联公司为债务人的偿还义务提供差额补足。
而由于融资方世茂集团目前的资金紧张局面，尚未偿付信托计划下的相关债务，而世茂建设及世茂集团也未履行差额补足和保证担保义务，已构成交易合同项下实质性违约。目前多名投资人已收到该系列信托计划申请展期18个月的通知。
02 从“优等生”到“差生” 只需要半年时间2021年，房地产“三条红线”落地，房地产业一片哀嚎。
彼时世茂集团以扣除预收款后资产负债率68%、净负债率50.9%、现金短债比1.9归为绿档，是当时为数不多的优等生。然而仅仅半年后，世茂的“成绩”就开始直线下滑。
从网上信息不难看出，从去年下半年开始，世茂集团旗下多个项目被曝出现欠薪、欠工程款、停工等问题。在去年10月，世茂集团将上海一批已抵押的房产进行二次销售，还引发了不小的舆情。

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到了去年11月，市场又传闻世茂与陆家嘴信托之间出现违约，虽然消息被陆家嘴信托否认，但还是引发了当天世茂集团大跌超过13% 。
今年1月6日，中诚信托有限公司发布临时公告，称“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”即将到期，而共同差额补足义务人上海骞奕、项目公司佛山德茂房地产开发有限公司尚有3.02亿元变现备付金没支付，公告直指世茂建设债务已实质性违约。
虽然世茂对该事件作出了相应解释，但也标志着世茂集团债务问题第一次以具象化出现在公众面前。

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债务问题开始逐步被暴露的同时，评级机构也开始“不看好”世茂。
去年12月17日，惠誉将世茂集团的发行人违约评级从“BBB-”下调至“BB”，列入负面评级观察列表。惠誉认为世茂流动性状况恶化，融资条件对世茂集团不利，导致此次评级下调。
而几乎同时，目的也将世茂集团的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba3”，维持在下调观察名单中。下调的理由同样是“世茂集团再融资风险增加，融资渠道受限，蔚来6-12个月到期债务庞大” 。
紧接着，标普也将世茂集团的长期主体信用评级从“BB+”下调至“B+”，评级展望负面。三家机构同时“开火”，给世茂集团带来巨大压力。
更值得关注的是，在今年2月23日，穆迪将世茂集团的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa1”，并将其展望从列入观察名单改为负面。Caa,意味着在穆迪看来，世茂集团已经开始进入危险范围，涉及债项可能部分或全部违约。
03 世茂到底有多少负债？世茂集团到底要还多少钱？这是投资人以及市场，甚至吃瓜群众都关心的问题。由于世茂集团从4月1日就开始停牌，也未发布年报，也就只能从2021年中报来稍窥端倪。
中报显示，世茂集团总资产6265.68亿元，总负债4636.33亿元。有息债务总额由2020年末的1450亿元左右，增加到2021年中的1645亿元。其中短期有息债务444亿元，一年内到期票据97.9亿元，一年内到期借款346亿元。

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此外，世茂集团预售监管资金约219亿元，账面现金823.8亿元，现金及现金等价物747亿元。
从这组财务数据来看，世茂的还款能力尚能覆盖短期负债。但问题是，世茂集团的表外债以及信托负债，似乎更容易引发人们的担忧。
去年12月中旬，瑞士银行发布报告估计，在2022年1月，世茂将有约25亿元人民币境内债券到期，到4月将有7亿美元的境外债券到期，除了上述债务外，世茂目前还有1200亿元人民币的表外债务。除了这些有息债务外，世茂集团还欠大量供应商款项。
在上海票据交易所的商票持续逾期名单中，世茂集团及旗下数十个子公司或项目公司上榜，涉及全国多地，逾期余额从几万到几千万不等。
世茂大手笔操作的福晟项目，如今也成烫手山药。美银证券就直接指出，该平台管理陷入困境，将为世茂集团带来不确定影响。
事实上，在本次美元债违约之前，世茂集团的境内债已发生违约。在今年4月和5月，世茂旗下一笔本金5亿元的私募债以及4，75亿元的公司债都已违约并宣布展期。
目前，世茂集团旗下世茂建设、世茂股份尚有存续境内公司债、中期票据、ABS等20余只，合计金额超过240亿元，这对世茂集团来说同样是巨大的压力。
04 世茂的极限自救或许是因为儿子许世坛的“接班”，世茂集团从2019年后，开始了快速的扩张之路，先是斥巨资先后收购泰禾、万通等房企旗下十余个项目，更是完成了与福晟集团的世纪大并购。
但是，面对如今巨大的债务压力，曾经吃进的资产不得不吐出来，而且价格也是相当“优惠” 。
比如今年年初，世茂就将36个项目做成推介资料进行大范围推广，其中包括世茂佘山洲际酒店、上海世茂广场、世茂深港国际中心等地标项目和知名项目。这些项目报价合计超过770亿，剔除过抵押等已经用掉的融资额度，最多可回款236亿元。
此外世茂还出售了上海北外滩项目、广州亚运城项目、上海外滩茂悦酒店三项资产，合计金额约74亿元。如今的世茂集团已远不负当年的阔气。
位于上海陆家嘴的总部大楼世茂大厦已经抵押，香港西九龙项目也已出售。而世茂建设全资子公司上海世茂投资管理有限公司也将所持的7.06%世茂股份股权质押给宁波通商银行股份有限公司上海分行，质押股份市值约为8.69亿元。
而根据瑞银推算，世茂集团在2022年将有价值44亿美元的境内、境外债券以及银团贷款到期。按这个卖法，今年世茂还是可以还上大部分钱的。问题是，千亿级别的表外债务以及明年到期的债务，世茂集团又打算如何解决呢？
世茂集团公告提及，2022年前五个月，公司合约销售额约为人民币342.6亿元，较2021年同期的1217.9亿元下降约72%，销售额下滑明显。
下滑的业绩和逾期的压力双向挤压世茂集团。这样的背景下，世茂为自己指定了四条自救之路：加强销售资金回收、加大资产处置力度、与金融机构协商债务展期、借新还旧等等各类化债方案，以应对到期债务，保证公司的长期可持续性发展。
但说实话，已被逾期搞的焦头烂额的金融机构，是否还能像过去一样支持世茂？评级不断被下调的背景下，是否还能如愿借新换旧？目前看还是未知数。
6月23日，世茂集团发布公告称，将委任公司执行董事及副总裁吕翼为公司执行总裁。吕翼，正是世茂集团近几年高速发展的重要推手。
彼时作为世茂海峡董事长，吕翼从2019年起，开始快速布局包括粤港澳大湾区在内的国家核心城市群，并与包括上市房企在内的100多家股东平台展开合作，只用了一年时间，就让世茂海峡迈进千亿级地区公司。
【投稿|“优等生”世茂的退学路】面对如今所处困境，世茂集团是想选择这位具有进攻性的操盘者来解盘，还是为了淡化世茂的家族特色，我们不得而知。不过能看到的是，市值已从2020年8月跌去九成的世茂集团，正在极限拉扯自己的债务，只要一个环节没崩住，或许真就填不上自己挖的这个坑了。