投稿|Wework创始人再创业,靠3000套房估值10亿美金?

投稿|Wework创始人再创业,靠3000套房估值10亿美金?
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图片来源@视觉中国

文 | Alter
长租圈再次曝出了“大新闻” 。
起因是《纽约时报》的一篇报道,著名投资机构a16z宣布投资新型房地产公司Flow,融资规模高达3.5亿美元 。此前不为大多数人熟知的Flow,在尚未正式运营前就进入了“独角兽”阵营 。
倘若只是一起寻常的融资事件,恐怕很难在全世界范围内掀起轩然大波,可Flow的创始人却是两年前全面溃败的Wework创始人亚当·诺伊曼 。在公众视野中“消失”了近两年的亚当·诺伊曼,开始了新一轮的创业,并且回到了“房地产”的老本行,试图在美国市场打造一家像自如那样的长租品牌 。
如同亚当·诺伊曼毁誉参半的口碑,Flow由此成了外界争论的焦点 。
01 中国长租故事,搬到海外市场截止到目前,Flow官网上还只有一个页面,预示着将在2023年正式运营 。外界关于Flow的消息,大多来自a16z 联合创始人马克·安德森的博客 。
马克·安德森在自己的博客中写道:解决住房问题需要以前所未有的方式将社区驱动、以体验为中心的服务与最新技术相结合,以创建一个租户获得业主利益的系统;诺依曼会在Wework之后再次重构人们所处的物理空间,重建社区文化,这一次的场所将比办公空间更有潜力——人们的家 。
这段商业模式的描述不算长,却清晰的传达了Flow的理想:想要大量房东将房产联合起来进行标准化运营,为用户提供拎包入住的生活体验,同时将打造年轻人社区和体验为中心的差异化服务 。
作为互联网早期的掘金者,马克·安德森不但是网景的联合创始人,还凭借敏锐的嗅觉和行动力赢得了巨大的声名和财富 。选择为二次创业的亚当·诺伊曼豪掷3.5亿美金,除了安德森对“创始人”的崇拜,重点其实是长租市场的机会 。
长租模式已经在美国延续了50年,经历了混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复等多个阶段,目前约35%的家庭常年租房,长租公寓的整体出租率超过93% 。然而美国长租市场主要是自由经济,企业常常以高运营管控效率和低成本投入保证利润空间,即使租客们有长租的消费习惯,体验上仍有很大进步空间 。
a16z似乎找到了一个新的蓝海,既可以解决通货膨胀带来的“住房危机”,同时为居住者营造出稀缺的归属感 。可对中国的网友而言,刺激a16z给出历史上最高单轮单笔投资的商业故事,似乎有些莫名的熟悉 。
早在2010年前后,国内就有一些创业者尝试改变租住体验,将互联网模式、管家式服务移植到长租市场 。直接的例子就是自如,2011年时就提出了标准化管理的理念,租客们可以拎包入住,同时能够享受到保洁、搬家、维修等生活服务,自如寓、自如里等集中式租住产品还为年轻人提供了独立的社交空间 。
以至于亚当·诺伊曼再次创业的新闻出现后,国内不少网友在评论区留下了眼熟、美版自如等一针见血的评价 。
为何这样一个Copy from China的生意,让a16z在PPT阶段就疯狂注资,哪怕掌舵者是有过Wework等失败教训的亚当·诺伊曼?暂时排除掉一些阴谋论的说法,让我们来理性思考下“中国长租故事”的吸引力在哪 。
 02 十年摸爬滚打,路径逐渐跑通单就长租的行业发展来看,因为城镇化转型的不同进程,中国市场的崛起比美国晚了近40年的时间,但中国租赁市场的复杂度却远超欧美日韩 。
根据贝壳研究院的数据显示,2021年中国住房租赁机构市占率不足5%,同期日本、新加坡、美国等发达国家的占比分别为79.2%、68.4%、52.7%,中国租房市场的碎片化、分散化程度远超其他国家,海量的“二房东”占据了大量的房源,标准化、集约化运营管理的难度不言而喻 。
再来看租金回报率的对比,NUMBEO的数据显示,2021年中国市中心、非市中心的回报率分别为1.52%和1.72%,2010年时的租金回报率则有4.75%和4.99% 。租金回报率的持续下行,直接导致国内租售比的走低,目前市中心和非市中心的租售比分别为 1/789、1/698,低于国际标准的1/200-1/300 。
市场的高度碎片化,再加上相对低迷的租售意愿,意味着中国租赁市场的运营难度高于绝大多数国家,不仅是机构市场占比不足5%的直接诱因,也为租住市场的改造留下了许多潜在挑战 。
何况国内还存在楼龄老旧化的问题 。同样是贝壳研究院的报告,国内20个重点城市中,楼龄20年以上的老旧小区有5.96万个,占比近40% 。其中上海、成都、北京的老旧小区最多,分别占到了61%、49%和47% 。而且许多老旧小区位于交通便利的市中心,常常是租赁市场的主力军 。
折射到长租市场上,过去10年间经历了“萌芽期-爆发期-暴雷净化期-健康发展期”等多个阶段,不少盛极一时的长租品牌被迫倒下,最终沉淀出了两种模式:
一种是集中式,比如万科泊寓、龙湖冠寓等等,通常是开发商自建自营,上下游链条相对较短;另一种是分散式,对应的佼佼者有自如和相寓,前者管理的房源数量超过100万间,后者也达到了25万间的规模 。
被亚当·诺伊曼“借鉴”的正是分散式长租公寓,这类企业需要解决房子老旧、需求错配、运营效率、租住体验等一系列问题,对长租品牌的能力和模式提出了极高的要求 。这也是只有自如等寥寥几家活到了最后的原因所在,长租不是单纯的规模游戏,考验的是企业的改造能力、创新能力、运营能力、科技能力等等 。
正是自如等长租品牌十年的摸爬滚打,长租模式的正确性得到了市场验证 。或许也是影响亚当·诺伊曼涉足长租赛道的原因之一,毕竟在中国市场创造了新价值的商业创新,不缺少在美国市场低成本复制的机会 。
 03 行业“毛巾挤水”,Flow能否过河只是中国同行们的经验和教训,是否会成为Flow过河的“石头”,现阶段还存在诸多不确定性,根本原因在于长租行业“微利”的先天属性 。
有人用“毛巾挤水”来形容长租的利润空间,可以说是一个非常精准的比喻 。正如21世纪经济报道在一篇采访中揭示的,长租公寓想要达到盈利指标,必须满足较高的出租率以及最大限度缩短空置率,做不到90%的入住率是一件很危险的事情,只有入住率达到95%才能实现稳定的现金流 。
国内长租市场的暴雷净化期,几乎所有淘汰的企业都源于不佳的出租和空置率,注定是Flow必须要回答的问题 。鉴于Flow官方并未主动发声,外界无法揣测其经营理念,却也不难找到一些蛛丝马迹 。
比如《The Verge》等媒体的报道中,Flow已经在美国各地购买了超过3000套房屋,将进行统一翻新打造成品牌公寓 。类似的策略也曾被中国长租品牌使用,也是万科泊寓、龙湖冠寓等生存的根基 。可从长远的眼光看,Flow想要完成重构居住空间的愿景,势必要不断扩大规模,重资产模式恐怕难以为继 。
再比如亚当·诺伊曼曾在2022年5月站台自己的创业项目FLowcarbon,计划将自愿碳市场引入区块链,开发者可以使用区块链技术将其碳信用额度Token化,进而达到节约成本的目的 。外界因此猜测Flow可能会引入Web3技术,改变房屋租赁的契约关系,并以此来降低运营成本 。
不可否认的是,亚当·诺伊曼的口才和故事能力让人佩服,可想要做成重构居住空间的大梦想,想要让一个微利的行业可持续,考验的是企业的能力、心态、经营理念等核心要素,也是中国长租市场的“血泪教训” 。
一个相对乐观的信息在于,亚当·诺伊曼在2020年投资了一家名为Alfred的初创企业,业务场景是为用户提供家居个人管家服务,包括打扫、洗衣等服务,目前已经开始进行公寓改造工作,甚至在疫情爆发时上线了食品和生活必需品配送服务 。
倘若对中国长租市场稍作了解的话,看似可有可无的落子,恰恰是在长租市场沉稳经营的外在表现 。还是以自如为例,2013年时就推出了入住承诺、保洁承诺、维修承诺等服务,在用户心中留下了品质生活的品牌印象 。倘若Flow后续能够将“管家服务”整合,也许可以进一步重拾外界的信心 。
至少就目前来说,亚当·诺伊曼的战略尚未完全明晰,但也不缺少向自如等中国同行看齐的可能,在长租赛道中做好稳步经营、有序增长的心理准备,避免重蹈Wework高歌猛进却迅速溃败的覆辙 。
04 写在最后撇除对亚当·诺伊曼的主观情绪,Flow的商业逻辑并没有太大问题 。
2020年底的时候,美国就出现了近400万套住房短缺的问题,现实存在的市场需求以及传统的租住体验,都为Flow留下了进入长租市场的机会窗口 。况且长租故事的合理性,已经被自如等中国品牌验证,同时也证实了资本市场的信心 。
【投稿|Wework创始人再创业,靠3000套房估值10亿美金?】Flow在启动阶段就有10亿美元的估值,也许会有些夸张,合理性和内在逻辑却经得起推敲 。至于亚当·诺伊曼能否靠Flow卷土重来,能否洗掉Wework惨败的骂名,还要看接下来的路怎么走 。

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