投稿|翻完魔方1218页招股书，发现集中式公寓第一股的6个秘密投稿|酒店|IPO

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图片来源@视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 雷布同

时隔3年，长租公寓终于迎来了第三份IPO招股书——魔方公寓母公司魔方生活服务集团（以下简称“魔方公寓”）向港交所递交上市申请。如果成功IPO的话，魔方公寓将会成为集中式公寓第一股。一石激起千层浪，一方面招股书将魔方公寓成立以来的发展状况全部展露在了大众视野中，另一方面此前长租公寓的爆雷潮再次被媒体提及，林林总总的声音从各处不断涌向魔方。
首先来看几组备受行业内外关注的经营数据。一是规模，截至2022年6月30日，魔方公寓共有76190套在营公寓，分布在全国26座城市394个地点。二是净利润，2019年-2021年魔方公寓的年度净利润分别是0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，2022年半年度净利润为410万元。三是负债，魔方公寓的流动负债净额自2019年12月31日至2022年7月31日增加了133.1%，截至2022年7月31日共有16.837亿元流动负债。
穿过数据的喧嚣，翻阅了1218页招股书之后，我们发现了一些藏身于魔方公寓背后的秘密。集中式公寓第一股背后的最大股东是谁？如何划分多位酒旅住宿行业明星高管的职责？魔方公寓究竟有没有给资本市场带来新的故事？等诸多疑问也一一得到了解答。
15位董事及高管，到底谁说了算？据招股书显示，魔方公寓董事会及高级管理层共有15位成员。董事会由12名董事组成，包括1名执行董事、7名非执行董事及4名独立非执行董事，平均年龄为45岁。董事会中，4位非执行董事来自华平投资。高级管理层由4位管理者组成，平均年龄40岁，其中柳佳同时兼任执行董事与首席执行官。
这些董事与高管背景各不相同。其中担任非执行董事兼董事会主席的郑南雁与担任执行董事兼首席执行官的柳佳以及两位副总裁李亮与钱智康均有酒店行业从事经验，非执行董事李晓梅与LIM Meng Ann则分别来自两家不同的资方，首席财务官宋铮曾在阿里巴巴、宜家、普华永道等大型集团中从事投资管理工作。

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拥有15位董事及高管的魔方公寓，究竟谁说了算？首先排除的是，来自华平投资的4位非执行董事，他们没有直接干涉公司日常经营。同时，招股书也有所透露，“我们的核心管理团队由执行董事兼首席执行官柳佳女士及董事会主席兼非执行董事郑南雁先生领导。”从招股书中提及郑南雁与柳佳的次数来看，两位均被提及40次（不包含图表），“势均力敌” 。从职责划分来看，郑南雁则负责重大战略决策制定业务计划及提名高级管理层，具有首席执行官角色的柳佳负责集团业务营运的整体管理。有媒体评价，相比一线管理，郑南雁的角色更像是“导师” 。

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8轮融资过后，最大股东是谁？自2012年至今，魔方公寓的估值从2.94亿港元增长至2021年的76.02亿港元，不到十年翻了25倍。在这过程中，魔方公寓经历了8轮融资以及多轮股权认购，原本的股东组成也发生了不小的变化，创始团队逐渐淡出。
梳理了魔方公寓的8轮融资，不难看出，一路走来颇受资本偏爱。在2012年魔方公寓的B轮融资中，华平资本借助控股公司Peridot Gem Investment和8.19亿元成功入局其中。此后，在魔方公寓的C轮与E轮和E+轮中，除了Peridot Gem Investment之外，华平投资还通过控股公司Mordenite Gem进一步加码。据不完全统计，葛岚、张红漫以及陆欣等创始团队还多次向Peridot Gem Investment转让股权，为此后者支付了2.88亿元。除此之外，魔方公寓在D轮与E轮中获得了加拿大基金管理公司CDPQ (Asia)融资11.37亿元。此外，还有国企背景的HangFang Investment也出现在魔方公寓的C轮融资中。

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据招股书显示，E+轮融资结束时，华平投资持有魔方公寓52.02%已发行股本。而目前，华平资本共持有魔方公寓51.62%的股份，为最大股东。作为魔方公寓的核心管理团队，郑南雁与柳佳在多轮股权认购中出现，两人目前持有的股权分别为3.77%与2.75% 。
其中，两人的股权获得方式值得一提，其先通过公司借款，再用股份代偿借款和利息方式。有媒体评价道，“一番操作惊诧众人” 。2020年9月，柳佳全资持有的KWJ Investment在认购魔方公寓股份时，是由KWJ Investment与魔方公寓订立一份贷款协议，然后将这笔贷款用于支付股份认购价的50% 。简单来说，就是魔方公寓给了柳佳的公司一笔钱，用于收购魔方公寓的股份。

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服务费60万，弗若斯特沙利文是谁？当提及魔方公寓在长租公寓行业内的成就及地位时，常会提及“根据弗若斯特沙利文的资料” 。
“2021年1月根据弗若斯特沙利文的资料，我们通过加盟管理受聘经营约20,000套公寓，此为当时租赁公寓行业内规模最大的合作协议。
【投稿|翻完魔方1218页招股书，发现集中式公寓第一股的6个秘密】2021年12月根据弗若斯特沙利文的资料，我们完成上海多家同业并购（并购总数20,000套公寓），成为上海最大的租赁公寓平台。
于2021年，根据弗若斯特沙利文的资料按中国运营中公寓数目计，我们是最大的集中式租赁公寓独立运营商。
根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，我们在独立的集中式长租公寓运营商中排第一。”
在招股书中，魔方公寓表示以费用86,000美元委托弗若斯特沙利文发出行业报告。也就是说，为了彰显集团在行业内的竞争力之强及展现行业概况，魔方公寓为此支付了60万元。这家私人独立研究公司究竟是什么来头？
弗若斯特沙利文是一家成立于1961年的商业情报及咨询公司，在IPO上市项目中负责行业顾问工作，帮助上市企业剖析和呈现竞争优势。简单来说，是为集团完成行业背书的权威机构。前不久上市的万物云、零跑、紫燕食品以及柠萌影视等企业的招股书中，均出现了弗若斯特沙利文。其中，弗若斯特沙利文为万物云编制报告的服务费为58万元，为零跑汽车编制报告的服务费为68万元。
IT部57人，魔方是家IT公司？截至2022年6月30日，魔方公寓共拥有984名雇员。不过颇有意思的一点是，根据招股书的表格显示，截至2022年6月30日按主要职能划分的雇员人数中，排名前三的职能分类是，IT部57人，财务部37人，人力资源部18人。为什么为IT部提供如此多的雇员名额，毕竟魔方并不是一家IT公司。

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实际上不难理解，IT部是推动公寓管理数字化发展的动力，如此一来将有助于提升运营管理效率，提升人效比。而且根据招股书透露，在IT部的45名研发团队雇员中，约98%在科技行业拥有至少五年工作经验，含金量可见一斑。
那么魔方公寓在数字化建设方面表现如何？在招股书中，魔方公寓提到了3大自主研发的平台及系统，分别是运营管理系统（OMS）、物联网(IoT)平台以及大数据驱动决策程序。OMS集中了魔方公寓的主要运营功能，涉及销售及营销、公寓日常运营、客户账单、订单分派、资产管理、会员计划及合同管理。IoT满足公寓中各种智能设备与OMS连接，为客户提供了智能生活住宿体验，也为魔方公寓提供了大量的实时数据。大数据驱动决策程序可用于多重决策，如汇聚了区域内人口、租赁市场及消费能力等宏观与微观数据的选址决策等。
魔方摆脱“二房东”的身份了吗？在一些报道中，出现了对魔方公寓商业模式的质疑。原因无他，传统的“二房东”模式只能通过赚取租金差实现盈利，投资回报周期漫长。通过招股书了解到，魔方公寓实际上仍未摆脱“二房东”的身份。
魔方公寓目前共有两种运营租赁公寓的模式，分别是直租模式与加盟管理和第三方托管模式。所谓的直租模式就是行业中常说的包租模式，即魔方公寓需要支付物业租金并对其进行运营管理。而加盟管理和第三方托管模式则与酒店加盟模式类似，魔方公寓以自有品牌或委托方认可的其他品牌对公寓进行运营管理，实现轻资产输出。
在过去的几年中，直营模式产生收入近3年占比为96.2%、96.2%和94.5%；加盟管理和第三方托管模式产生的收入在同期总收入中的占比仅为1.0%、2.0%、2.6%及2.1% 。为此，魔方公寓支付的成本也是高昂的，于2019年-2022年6月30日共支付物业租赁成本25.51亿元。要知道，魔方公寓2021全年收入为14.71亿元。
而且，今年上半年魔方公寓利润41万元，在营76190间公寓。也就是说，上半年每间房净赚不到6块钱，经营压力实在不轻。
不过，魔方公寓“一路向轻”的发展路径并不难察觉。据招股书数据显示，魔方公寓直营公寓数据目前复合年增长率为34.4%，加盟管理和第三方托管公寓数据复合年增长率为77.8% 。随着魔方持续推进轻资产的发展策略，未来加盟管理和第三方托管公寓数据增长率将会进一步增长。值得一提的是，魔方公寓在招股书中称，目前并未拥有任何物业。
魔方要讲会员制的故事吗？如上文所说，在魔方公寓的高管中，拥有多位有酒店背景的高管。所以酒店擅长的会员制故事，魔方自然也会讲。据招股书介绍，魔方公寓推出了首个集中式长租公寓会员体系魔力会，截至2022年6月30日拥有近30万名会员。同时，针对企业客户推出的企仕荟会员制度，截至2022年6月30日拥有6554名会员。
据了解，魔方会的运行逻辑与酒店会员体系相差不大，主要还是围绕着租金折扣、入住福利以及购买产品及服务获得积分，然后将积分用于兑换公寓的优惠券等。企仕荟会员制度同样如此，专属客户经理为会员企业提供会员价与特定折扣，并为其提供免费保洁及其他优质服务。不过，从目前来看魔方公寓的会员制故事才刚刚开始，或许要再等上一阵子。
华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，“我们认为这个行业（长租公寓市场）没有天花板。”所以短暂的寂静过后，行业出现新的上市企业也是情理之中。不过，从招股书披露的相关数据来看，魔方公寓还有一段并不平坦的路途要走。或许三五年之后，作为集中式公寓第一股的魔方公寓，才有可能重新界定这个行业的新高度，为行业重新提振士气。这一点，相信华平在期待，投资人在期待，魔方公寓在期待，我们同样也在期待。