什么是房地产销售
简单来说，卖房产就是卖房产，让客户买开发商建的房子 。做房产销售，首先要对楼盘的情况了如指掌 。房地产的利与弊要清楚 。在向客户销售时，你应该重点介绍房地产的优势 。当然，缺点也要提一下 。但是，你可以艺术地看一看房地产的3个目标客户群 。4销售过程中要明确客户群体的喜好 。你的目标是什么？如何围绕自己的目标制定一些相关的计划？明确产业价值观 。我相信你会成为一名优秀的销售人员 。有效销售人员的基本素质和条件 。1.外在形象可信 。我为很多大企业做过销售诊断，分析过销售人员的素质和业绩的关系，发现在顶尖的销售人员中，80%以上的男性在外表和行为上都有些木讷，而女性大多相貌平平 。那些看起来聪明能干的人，销售业绩总是排在最后 。很多人想不通各种原因 。其实这种现象符合人才学的基本原理 。从心理学的角度来说，这其实是销售人员和客户潜意识里的智商较量 。诚实朴实是一种可信的外在形象，可以从心理上解除客户的防范心理，迅速成为客户的朋友 。看起来像业务人员的精明干练的人会引起客户的高度警觉，所以给人信誉度弱的人绝对不是好的房地产业务员 。美女在社会上总是比一般人获得更多的权利、帮助和自由，在攻坚上往往给人一种所向披靡的印象 。事实上，这仅限于某些地区 。在工业品尤其是房地产的销售中，销售业绩已经击碎了这种幻想 。在国外，中年女性几乎占到房产销售的一半 。美女固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产的销售中，却给人一种什么都不懂，不可信任的印象 。尤其是在投资房产的时候，他们往往会投入一生的积蓄，有时候他们的后代还要承担一部分债务 。为了赏心悦目而放弃生命的人恐怕不多 。2.一定的专业背景和市场知识 。房地产产品的特殊性要求销售人员具备深厚的产品知识和专业知识 。尤其是在已售出的楼盘周边有竞争楼盘，且楼盘差异不大的情况下，知其然、明其所以然的销售人员是击败竞争对手的决定性砝码 。商品房往往是客户一生购买的大宗产品 。反复比较，优柔寡断是常见现象 。当客户对房地产的感知使用价值反复比较后仍举棋不定时，如果销售人员能解释出客户难以感知的房地产使用价值，就可以告诉客户：“我们的房地产不是……结构，而是……结构，具有……的特征 。这种结构可以减少……并改善……”该内墙涂料.但是我们用.也就是.环保产品和has.效果“；”插座是.产品，材料，并有.特色”等等，才有可能赢得客户的认可，实现销售 。销售人员面对的是整个社会和不断变化的各种人和事 。在知识经济时代，知识改变命运，所以他们必须具备各种知识和经验 。因此，掌握市场营销的基本原理，了解国家和地方政府颁布的各类房地产政策法规，具备一般社会学、心理学、行为学、消费心理学等基础知识 。依附于自身的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证 。3.人缘有些人的脸被大多数人喜欢和接受，就是人缘好，人缘好 。这在娱乐圈尤为明显，也是社会心理学家目前无法解释清楚的现象 。我们只能说，这是个人内在素质的外在综合表现，是大多数人认可的 。首先，将这种现象实际运用到人员招聘中的是西南航空公司 。成立于1971年的西南航空公司是最突出的标志
【买房时的电商是什么意思 买期房让交的电商是什么，买房子时电商是什么意思】它在招募空姐时，分别让常旅客和普通乘客做评委，结果却惊人的相似 。保证乘客对空姐满意，就是把用户的满意放在第一位 。我们也可以把这个原理运用到楼盘销售人员的招聘和考核上，就是请住户做评委，住户可以是本楼住户，也可以是周边楼甚至其他品牌楼的住户 。人缘和人缘好的销售人员往往是有幽默感的人，有幽默感的人更有亲和力 。4.关于高成就动机的心理学研究证明，两个智商大致相同的人，成就动机高的那个比成就动机低的那个更容易在活动中取得成功 。也就是说，知足、知足、自尊、自爱的人不适合做房地产业务员 。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人打交道，有“与人同乐”的性格，有强烈的成功欲望和高薪 。所以他愿意承担有争议的工作，能够承受不断的拒绝和失败，执着地朝着一个特定的目标行动；动机高的人有很强的事业心和毅力，有随时再次把自己的左脸面对客户的气度和耐力；他小心地抓住每一个机会，总是想着最后的结果 。5.对工作有宗教般的热情 。一个有效的房地产销售人员对工作有着不同寻常的热情，就像一个演员进入一个角色，像对待初恋情人一样对待卖出去的房产，有着宗教般的热情和执着；就像对待自己的孩子一样，把所有的优点都加到孩子身上，唯恐别人没有同感 。他不仅对自己销售的楼盘有深刻的理解，而且相信自己销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，带来巨大的价值 。国内外专家从自然生理素质、心理素质和社会文化素质三个方面分析了有效销售人员的基本素质 。H Geropp曾经分析了不同公司的35000多名销售人员 。结果表明，大多数成功的销售人员通常表现出以下特征：大胆、活力、值得信赖、果断、自制力、自负、自信、乐观、外向、愿意说服、能够面对困难、渴望成功、能够承认和接受约束等 。p科特勒认为，诚实、可靠、知识和帮助他人的能力是一名优秀销售代表必须具备的素质 。c .加菲尔德认为，超级推销员具有以下品质：能承担风险，有强烈的使命感，有解决问题的癖好，认真对待客户，每一次拜访都很仔细 。D Meyer和H Greenberg提出，有效的销售人员至少应该具备两个基本素质：同理心，也就是我们通常所说的善于站在客户的角度看问题，也就是关心客户需要什么 。自我驱动，实现销售的强烈个人愿望 。即根据客户的兴趣爱好，随时调整和引导他们的介绍，以满足客户的期望 。1.外在形象有可信度 。笔者曾经对很多大企业的销售进行过诊断，分析过销售人员的素质与业绩的关系，发现在顶尖的销售人员中，80%以上的男性在外表和举止上都有些木讷，而女性则大多相貌平平 。那些看起来聪明能干的人，销售业绩总是排在最后 。很多人想不通各种原因 。其实这种现象符合人才学的基本原理 。从心理学的角度来说，这其实是销售人员和客户潜意识里的智商较量 。诚实朴实是一种可信的外在形象，可以从心理上解除客户的防范心理，迅速成为客户的朋友 。看起来像业务人员的精明干练的人会引起客户的高度警觉，所以给人信誉度弱的人绝对不是好的房地产业务员 。美女在社会上总是比一般人获得更多的权利、帮助和自由，在攻坚上往往给人一种所向披靡的印象 。事实上，这仅限于某些地区 。在工业品尤其是房地产的销售中，销售业绩已经击碎了这种幻想 。在国外，中年女性几乎占到房产销售的一半 。
美女固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产的销售中，却给人一种什么都不懂，不可信任的印象 。尤其是在投资房产的时候，他们往往会投入一生的积蓄，有时候他们的后代还要承担一部分债务 。为了赏心悦目而放弃生命的人恐怕不多 。2.一定的专业背景和市场知识 。房地产产品的特殊性要求销售人员具备深厚的产品知识和专业知识 。尤其是在已售出的楼盘周边有竞争楼盘，且楼盘差异不大的情况下，知其然、明其所以然的销售人员是击败竞争对手的决定性砝码 。商品房往往是客户一生购买的大宗产品 。反复比较，优柔寡断是常见现象 。当客户对房地产的感知使用价值反复比较后仍举棋不定时，如果销售人员能解释出客户难以感知的房地产使用价值，就可以告诉客户：“我们的房地产不是……结构，而是……结构，具有……的特征 。这种结构可以减少……并改善……”该内墙涂料.但是我们用.也就是.环保产品和has.效果“；”插座是.产品，材料，并有.特色”等等，才有可能赢得客户的认可，实现销售 。3.人缘有些人的脸被大多数人喜欢和接受，就是人缘好，人缘好 。这在娱乐圈尤为明显，也是社会心理学家目前无法解释清楚的现象 。我们只能说，这是个人内在素质的外在综合表现，是大多数人认可的 。首先，将这种现象实际运用到人员招聘中的是西南航空公司 。成立于1971年的西南航空公司是其成功的最显著标志 。除了前两年，它是唯一一家近30年来一直盈利的航空公司 。它在招募空姐时，分别让常旅客和普通乘客做评委，结果却惊人的相似 。保证乘客对空姐满意，就是把用户的满意放在第一位 。我们也可以把这个原理运用到楼盘销售人员的招聘和考核上，就是请住户来当评委，住户可以是这栋楼的住户，也可以是周边楼的住户，甚至可以是其他品牌楼的住户 。人缘和人缘好的销售人员往往是有幽默感的人，有幽默感的人更有亲和力 。4.关于高成就动机的心理学研究证明，两个智商大致相同的人，成就动机高的那个比成就动机低的那个更容易在活动中取得成功 。也就是说，知足、知足、自尊、自爱的人不适合做房地产业务员 。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人打交道，有“与人同乐”的性格，有强烈的成功欲望和高薪 。所以他愿意承担有争议的工作，能够承受不断的拒绝和失败，执着地朝着一个特定的目标行动；动机高的人有很强的事业心和毅力，有随时再次把自己的左脸面对客户的气度和耐力；他小心地抓住每一个机会，总是想着最后的结果 。5.对工作有宗教般的热情 。一个有效的房地产销售人员对工作有着不同寻常的热情，就像一个演员进入一个角色，像对待初恋情人一样对待卖出去的房产，有着宗教般的热情和执着；就像对待自己的孩子一样，把所有的优点都加到孩子身上，唯恐别人没有同感 。他不仅对自己销售的楼盘有深刻的理解，而且相信自己销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，带来巨大的价值 。6.有房地产销售经验的，不仅可以马上投入工作，还可以把过去的经验带入公司；而从市场上招聘的有销售经验的销售人员，忠诚度往往很差，甚至会损害所售楼盘的形象，抢走客户，这可以通过公司的激励机制和约束机制来消除 。考虑到这一点，许多房地产开发商或销售公司招聘礼仪小姐或大学应届毕业生
其实大部分大学毕业生虽然智商高，但往往自视甚高，心理素质普遍较差 。除此之外，他们缺乏心理学、市场营销和房地产的基础理论和实践，因此他们无法胜任房地产销售这一艰巨的工作 。如果开发商更注重销售人员的忠诚度，要么招聘有潜力的，要么在企业内部培养自己的销售人员 。7.创造性思维销售本身就是一种创造性很强的活动，尤其是房地产销售 。不同的建筑有不同的“个性”，不同的需求对象，周边环境更难做到“同质” 。因此，没有“一刀切”的销售方法，只有将营销理论与真实建筑紧密结合，才能创造出有针对性的销售技巧 。或者说有效果、有效率的销售人员，善于运用新方法、新思维，从不墨守成规，从不错过任何可能产生销售成果的机会 。他们的思维富有创造性，销售过程中解决问题的方法非常规且有效 。它们标新立异，独树一帜，突破传统，被置业者所接受 。为了达到“卖”的结果，他们想出了各种各样的销售方法 。8.不是善变的“聪明人” 。一个有效或高效的销售人员是一个善于与人打交道的“乐观主义者” 。销售人员常常在被拒绝、被忽视、被挖苦、被羞辱和失败的氛围中遭受自尊的伤害，每一次挫折都可能导致抑郁 。能承受这种结果的，一定是性格开朗，有毅力，坚持在工作中出成果，靠规模销售获得利润的“固执”人，而不是经常换单位，幻想不切实际利润的“聪明人” 。80%以上频繁换单位的销售人员，或者在求职时，觉得付出与收获不平衡，能力差，所以在任何单位都干不长；其他的大部分都是打算为自己获取工作经验的人，竞争对手的卧底员工，完全不知道自己想做什么的人，考验自己能力的人等等 。或者有效率的销售人员，不会轻易失去他们个人的良好声誉、熟悉的工作环境和过去的客户关系等 。新的工作单位不一定更好，因为一切都要从头开始 。有时间换的话还是和现有客户打交道比较好 。总之，销售人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，因为客户在感受到楼盘的优越性之前，首先感受到的是销售人员的个人魅力，而这种魅力就是情商 。附：房产销售21攻略http://www.zgdcs.com/main/2006-07/2499.htm祝好运！_ reference:修改内容
买房子要注意什么？
1.首先要注意自己的情况，是否是上海户籍，是否有单位数量限制，支付方式是一次性支付还是贷款 。如果贷款是商业贷款、公积金贷款或组合贷款，明确自己的预算和首付比例 。2.其次，关注结构与环境、地理位置、居住环境、物业管理、户型结构、楼层、遮挡、装修、产权面积、使用面积，结合个人喜好和预算来考虑 。3.再次关注物业属性，所购物业的物业类型是住宅还是商住，是一手还是二手，普通还是非普通住宅，是五年还是两年，是否独一无二 。这些都和卖家的营业税、个人所得税有关，但是现在大部分卖家谈的都是手拉手的价格，所以这些税费大多是下家承担的 。
房地产销售基础知识！
房地产基础知识房地产房地产与房地产(也叫房地产) 。房屋及其权利(占有、使用、收益、处分等 。).土地及其权利(使用、收益、转让等 。).房地产是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业 。包括土地开发、房屋建设、维护和管理、土地使用权有偿划拨和转让、房屋所有权的出售和出租、房地产抵押贷款和房地产市场 。房地产是在依法取得土地使用权的土地上进行开发，根据使用性质和要求进行基础设施和房屋建设活动 。包括从选址到交付使用的全过程，由征地拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、电力通讯、进场道路、绿化、房建等组成 。土地开发是指将未开发的土地(未开发和尚未开发成建设用地的土地)开发成可利用的土地 。取得土地使用权的开发商平整土地，修建道路，铺设给排水管道和热网，然后建设各种房屋和公共设施 。能源系统包括供电、供热、供气(煤气、天然气、液化石油气)等设施 。给排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(下水道)、排水管网(下水道)、污水处理和排放工程 。经济适用房以低利润价格出售给中低收入家庭的商品房(具有社会保障性质的商品房，经济适用) 。不是每个人都能买，但必须符合当地政府规定的条件，按号购买 。商品房开发商以市场价格取得土地使用权进行开发建设，经国土局批准在市场上流通的房地产 。是取得房产证后可以自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产 。该商品房“五证两书一表”五证分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》 。两本：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》 。表1: 《商品房竣工验收备案表》 。烂尾楼未能完成建设，建筑半途而废 。烂尾楼的主要原因有：资金不足、设计施工质量问题严重等 。已经开工建设，但尚未竣工的建筑物和房屋 。即图纸上的楼房处于建筑施工初期，交房时间较长，价格优惠 。买回来之后可以转卖赚取差价 。具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房(价格低，选择空间大，户型齐全，建材质量监管) 。现房已通过工程质量监督部门验收，取得质量合格证，可交付使用(即买了住，价格高，户型过时，选择余地不大) 。二手房办过产权证，重新过户 。即起拍价是指该楼盘所有房源的最低售价(一般指户型、朝向、格局不好的楼栋价格，每层价格差几十元到几百元不等) 。基价即“底价”，是指通过核算确定的商品房每平方米的基本价格 。基价是针对楼盘定价方式的，与起拍价无关(价格随楼层和朝向而异) 。即房产的平均售价 。每平米均价可以用该楼盘每套房子的售价之和除以每个单元的建筑面积之和得到 。土地所有者依法占有、使用、收益和处分土地的权利 。国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利 。集体土地所有权农村集体经济组织有权占有、使用、收益和处分其合法所有的土地 。国家作为土地所有者将土地使用权转让给土地使用者的行为，按使用年限、普
物业管理是专业公司或机构接受业主(或使用人)的委托，对物业实施专业化管理，为业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为 。物业管理包括房屋及附属设备的管理和维修，环卫、治安、公共绿化、公共设施、道路等的管理 。在住宅区内，为业主提供其他综合性或专项服务 。物业管理属于小区管理范畴 。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，有权决定本区域的物业管理 。业主大会由物业管理区域内的业主代表组成，是有权决定本区域物业管理的组织 。业主委员会由物业管理区域内的业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理，由业主大会或者业主代表选举产生 。指今年第n个月与去年第n个月的比值 。比如今年2月比去年2月好，今年6月比去年6月好 。同比增长率=(本期-去年同期)/去年同期100% 。与前一统计期的比较 。例如，2015年7月和2015年6月的比较称为月环比 。环比增长率=(本期数-上期数)/上期数100% 。建筑基础知识：土地开发过程中的供水、供电、通路和土地平整 。供水、排水、电力、电信、燃气、热力、进场道路和土地平整应七层连通 。住宅的水平宽度 。深宅的实际长度 。从较低楼层到较高楼层的高度，包括楼层厚度，单位为米 。高层净高度减去楼板厚度的净值，即楼板上表面到上层楼板下表面的距离 。阳台被雨水覆盖，有踏板面，没有挡风墙，突出于楼外 。未被雨水覆盖且有脚的露台部分 。飘窗突出于墙面的窗口，飘窗大小约为40 ~ 60cm 。剪力墙是建筑或结构中主要承受风荷载或地震引起的水平荷载和竖向荷载(重力)的墙体 。第一扇门进入的地方，开口区 。供多个家庭居住的有两层以上公寓的建筑 。纯写字楼是为各类公司日常运营提供办公活动的建筑 。集家居、办公、商场于一体的建筑 。住宅SOHO性质，集居家、办公于一体 。SHOPPINGMALL是一个集购物、娱乐、休闲为一体的商业区，起源于美国，也被称为第六商业业态 。一个顶层公寓占据了两层，由内部楼梯相连 。复式，起源于跳楼，优于跳楼 。一般房型是客厅或餐厅与上下楼层相连，其他位置以上下楼层区分，有内部楼梯 。阁楼(夹层)其实是单层建筑，只是层高比单层高，一般在3.5-4.5米之间 。和复式楼最大的区别就是层高的不同 。在结构上，是按照单个楼层的结构做的，楼盘的面积只算一层 。错层(层高2.8m)的标准单层建筑低于复式、夹层(阁楼)、跃层式建筑 。只需将部分功能分区的地面和顶面抬高几十厘米，再通过几个台阶连接起来，就能达到丰富竖向空间形式的效果 。砖混结构是由砖和混凝土组成的承重墙，四面和梁柱都不能动 。框架采用钢筋混凝土浇铸成承重梁柱，适合大规模工业化建设，效率高 。承重墙在梁、柱内，墙体可以自由打开 。房屋的耐用年限房屋能维持正常使用的年限，与设计标准、建筑材料、施工质量、使用状况、维护等有关 。一般来说，钢筋结构：60 ~ 80年；气压的
按所有权分：公房(直管公房和自管公房等 。)和私宅 。根据开发利用程度，土地分类分为生土地和整地土地 。按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地 。按用途分：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等 。土地所有者根据土地分类对土地的使用权(即依法对土地进行管理、使用和收益的权利) 。土地公有制有两种形式，即集体所有制和国家所有制 。农村土地以集体所有制形式存在，属于农民集体所有；城市中的土地采取国家所有的形式，属于全民所有 。任何个人都不能获得土地所有权 。划拨用地：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设项目 。转让：从国家有偿取得使用权 。包括协议出让(如200万~ 250万/亩)、招标出让(根据用途和价格提出并取得底价)、拍卖出让(在不违法的前提下通过正规渠道取得最高价) 。市场房地产市场分为以下三个层次：第一层次市场：以土地为主体(也叫土地市场、土地交易市场) 。二级市场：开发商在取得土地使用权后，投入一定资金进行建设，以补偿或赠与的形式将产权转售给需求者(新建商品房的买卖市场) 。三级市场：房屋在消费市场的再流通，包括买卖、抵押、转让、租赁(二手房) 。土地使用年限：国家将土地使用权转让给土地使用者时，双方约定土地使用者可以使用的年限 。土地使用权出让年限：住宅用地70年；工业、教育、科技、文化卫生、体育和综合或其他用地为50年；40年的商业、旅游、娱乐用地 。用途需要转换的，应当补齐定期地价的差价，按照国家规定的执行 。土地使用年限到期后如何处理：国家有权无条件收回土地；主体建筑经质监部门检测无危险，项目的存在不影响城市规划或市容市貌 。只要向政府缴纳土地出让金，就可以继续使用，即使用年限按当时地价购买，使用年限由政府规定，否则无条件收回 。055-79000第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期 。住宅建筑楼层划分规定低层住宅建筑：1 ~ 3层；多层住宅：4 ~ 6层；中高层住宅：7 ~ 9层；高层住宅：10 ~ 30层；超高层住宅：30层以上 。各类面积：基础面积：建筑物底层脚周围的水平面积，即建筑物首层的建筑面积 。总建筑面积建筑每层外墙(或柱)外围水平投影面积的总和 。家庭建筑面积每户(或单位)拥有的建筑面积 。客户在购房时，往往会提到“建筑面积”或“销售面积”，也就是“家庭建筑面积” 。套内面积全称是套内建筑面积，由套内住房面积、内墙面积和套内阳台建筑面积组成 。室内住宅的使用面积是室内住宅的使用面积，按以下规定以水平投影面积计算：室内住宅的使用面积是室内卧室、客厅、门厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积之和 。室内住宅的室内楼梯按自然楼层总面积计入使用面积，未计入结构面积的室内烟囱、通风管道、管道井计入使用面积，室内楼梯计入使用面积 。内壁面积是指套筒中使用空间周围的壁所占据的面积 。
其中，封闭阳台按水平投影总建筑面积计算，未封闭阳台按水平投影的一半计算 。实用面积和使用面积实用面积=建筑面积-结构面积 。结构面积是指房屋的混凝土、砖砌体等结构构件所占的面积 。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、室内使用面积，即地毯铺在地面后的面积 。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积 。辅助面积是指厨房、卫生间等辅助用房所占的面积 。因此，可用面积使用面积 。公共建筑面积和公摊面积公共建筑面积是指主体建筑内外的使用面积，包括应当分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积 。分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外走廊、门厅、电梯间、多层建筑突出屋面结构的楼梯等 。即分摊建筑面积 。在日常使用中，一般称为公摊区或水池 。不能分摊的公共建筑面积是指建筑报建时不计入容积率的公共建筑面积和根据有关文件规定不分摊的公共建筑面积，包括机动车车库、非机动车车库、防火棚、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2m的架空转换层、作为公共休息或交通场所的架空等 。公共建筑面积(包括应分摊的和不应分摊的)由房屋产权管理部门统一管理，其产权由建筑物内参与分摊公共建筑面积的全体业主共同所有 。房产管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(出售) 。公式中各区域的上述定义是书面语言 。为了方便理解，我们将各个面积的关系梳理如下：俗称的建筑面积=户均建筑面积 。常说的套内面积=套内建筑面积=套内住房面积=套内墙体面积和套内阳台面积 。总建筑面积=户均建筑面积之和=单层建筑面积层数 。实际建筑面积=套内建筑面积分摊面积 。各种比率的容积率容积率=总建筑面积可使用土地面积 。国标容积率：别墅：1 ~ 0.8，一般0.8；高档住宅区：2 ~ 2.5；中档社区：3；低档住宅区：4 。建筑密度(覆盖率)建筑密度=建筑面积可使用土地面积 。绿地率和绿化覆盖率绿地率是指居住用地中各类绿地之和占居住用地的比例 。距建筑物外墙1.5米以内和距道路边线1米以内的土地，以及表面覆土不足3米深的土地，不论其上是否有绿化，均不计入绿化面积 。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与居住用地之比 。树的影子，露天停车场中间种的方砖，都可以算作绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时可以达到60%以上 。事实上，房地产开发商在销售房地产项目时宣传的绿化率，很多都是绿化覆盖率 。化率(销售率)在市场营销领域，化率是指一定时期内的销售率，来源于台湾省 。在房地产领域，叫做销售率，主要是指某个产品在一定时间内的销售额所占的百分比 。到量，也就是销量 。转化率=销售套数总套数 。分摊系数分摊系数=公共建筑面积应分摊的建筑面积，即公摊面积建筑面积 。使用率(入住率)和入住率使用率(入住率)=套内面积建筑面积=(入住面积、墙面面积、阳台面积)建筑面积=1-分摊系数 。使用率=使用面积建筑面积 。拓展关于房地产销售技巧的信息1 。把重要卖点放在前面 。根据销售心理学的首因效应理论，首先介绍给顾客的卖点会是ef
每个人都应该学习一些如何证明产品的销售技巧 。3.相信你自己的房子 。每栋房子都有它的优点和缺点，你一定不要因为自己的房子有缺点而相信它 。如果你不信任自己的房子，你的信心就会不足，客户也会注意到 。把房子当成自己的孩子，孩子总是对自己更好 。有了这种心情，你就会做得很好 。这是一个重要的房地产销售技巧 。4.结尾应该会有亮点 。把重要的事情放在开头，但不要忽视结尾 。不要虎头蛇尾，因为有近因效应，客户会对后来听到的内容印象深刻 。你可以把一些不重要的东西放在中间，在最后留下一些亮点，这样客户会回味无穷，兴奋不已 。经过你的介绍，客户应该会有购买的激情 。参考百度百科-销售技巧
文章插图
买房子都有哪些坑？如何避免？
夸大面积一套房子的面积直接决定了房子的大小 。有的开发商会在广告的时候说自己买房是赠送面积 。在这个高房价的时代，相信很多购房者看到买房送人的活动都会眼红 。毕竟你要知道一平米也就几万块钱啊！而有些开发商恰恰抓住了购房者的心理，故意夸大赠送面积 。结果购房者入住后发现，这些赠送区域完全不实用，这显然让购房者高兴了 。大部分新楼盘明天尾盘都会有折扣，有些还很吸引人 。买房时，售楼小姐会先带你看房 。如果对房子满意，会引导你签合同 。一些购房者在看房后还处于犹豫期 。但是，售楼小姐一说明天打折结束，就马上交钱签了合同 。殊不知，这些优惠活动会持续很多天 。精装房陷阱买房买精装房，节省装修时间 。交完钱就可以搬进去，这样双方都开心 。购房者对住房的要求越来越高，在这种情况下，精装房很受欢迎 。但是你要知道，精装房可以很贵，也有很多陷阱，比如偷建材，降低门窗高度 。所以大家在购买精装房的时候要多注意细节 。隐瞒地块规划买房，购房者会非常注重地块的周边配套，尤其是出行和购物 。开发商商会将为购房者描绘一幅宏伟蓝图 。但是，购房者入住后，那些好的方案就会大打折扣 。比如，所有的名花古树都变成了普通的花木，大游泳池变成了小游泳池 。所以，买房时一定要提防开发商对小区规划的隐瞒 。特价陷阱很多开发商会拿出几套特价房进行宣传来吸引购房者，有的开发商为了制造供不应求的假象，哄抬房价，往往会拿出极少数的房子作为特价房 。表面上看，这些特价房的性价比非常高，但实际上，这些房子往往存在采光通风不好、楼层位置不好等诸多问题 。所以买房一定要注意特价陷阱 。
房地产销售有哪几种？
房产销售模式只有两种，现房销售和期房销售 。目前，市场上出售的大部分房子都是拍卖行，所谓的拍卖行也是“烂尾楼” 。消费者买的时候看到最多的是封顶的房子，大部分都是还在图纸上或者大坑状态的“大饼” 。消费者购买时实际得到的不是一套房子，而是未来以这个价格得到这套房子的“选择权” 。顾名思义，现房买卖是指消费者购买时得到的是真实的房屋，而不是“虚幻”的图纸和描述 。这种销售方式最大的好处就是大大降低了消费者的投资风险，大大增强了楼盘的实用感性和收益时效性 。详情请咨询精英地产公司 。谢谢你 。
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