清仓时刻② | 难以“拒绝”的装修包
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编者按:
年终将至 ， 处于深度调整期的房地产行业正面临严峻考验 。 从全国范围来看 ， 上海楼市相对稳健 。 今年1-10月 ， 上海商品住宅供应了约806万方 ， 成交约812万方 ， 属于供求平衡状态 。
据统计 ， 6批次上海28盘推出10784套房源 ， 约116.8万方；7批次迎来57盘1.6套房源 ， 约190.6万方的体量创下年内新高 ， 年底的供应量不可谓不大 。
为了年底冲刺“回血” ， 各家楼盘“八仙过海各显神通” ， 上演“清仓时刻” 。 “封阳台”、“装修升级包”、“首付减免”等非常规“武器”层出不穷 。 凤凰网房产环沪年终特别策划“清仓时刻” ， 深入一线 ， 试图还原市场真相 。
系列回顾：
清仓时刻①丨上海这些楼盘“首秀即梭哈” 售楼处样板间都省了
继“茶水费”之后 ， “小书包”一词如今在上海新房圈流行开来 。
“小书包”这个行业黑话 ， 乍听之下与房地产风马牛不相及 ， 事实上它就是开放商在卖房过程中一同售卖的“装修包” 。
最近两年 ， 上海打新买房人一定绕不开的两个难题 ， 要不要买“包”?能不能不买“包”？这是因为 ， 现在新盘加售装修包几乎已成常态 。
限价之下 ， 开发商深挖盈利新模式
为了保证房住不炒 ， 上海新房限价由来已久 ， 再加上房地联动房价机制的实行 ， 房企的盈利空间透明且有限 。
虽然在土地出让阶段 ， 多数地块会要求“100%装修交付” ， 但这个“装修标准”如何界定 ， 之前尚无明确定义 。
也因此 ， 上海新房市场流行起“简装交付+升级装修包”的销售模式 。
开发商开始做两套样板间——清水版和升级版 ， 清水版多为大白墙、复合地板、普通品牌家电等 ， 按要求“装修交付”就行 ， 而升级版从家电品牌到设备到收纳都可以升级 。 装修包价格从几十万到上百万都有 。
（某楼盘装修升级内容）
购房者对于装修包的态度 ， 也是各不相同 。
有人认为开发商集中采购有价格优势 ， 拎包入住也省力省心 ， 但更多的人对装修包比较排斥 ， 本站曾经的投票调查结果显示 ， 有7成左右的人不愿购买开发商的装修包 。
一位购房者表示 ， “开发商统一装修的风格不一定适合我 ， 装修的水平我也不放心 ， 有这个钱自己装不香吗？”
的确 ， 装修包可以将空调从美的升级到大金 ， 厨电从西门子升级到嘉格纳 ， 但开发商采购价成迷 ， 购房者难以掌控期房的装修品质 。
好在从今年开始 ， 上海已经在尝试从土拍源头上解决新房装修乱象难题——明确未来入市商品住宅的装修成本 ， 这在苏州、南京等城市已有比较成熟的先例 。
凤凰网房产查阅2022年的上海集中供地明细 ， 发现第三批中的普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块装修成本要求是4000元/平方米 。
（普陀桃浦宝华地块装修要求）
而宝华约11.72亿拍下的这块普陀桃浦地块 ， 明确规定了外立面、室内、车库、大堂、景观等商品住宅装修的方方面面 ， 例如室内装修需采用“国际一线品牌” ， 外立面应采用石材、面砖铝板等材质 。
业内人士分析认为 ， 这样一来购房者所担心的装修减配、货不对板、装修包等问题都能从根源上有效解决 ， 而一旦明确了装修标准 ， 还有利于市场发挥监督功能 ， 谁都知道标准是多少 ， 比较起来就更容易 。
降标与装修包时常一同出现
刷上涂料、大白墙、装上杂牌三件套是“装修交付” ， 采用干挂石材立面、国际一线品牌电器也是“装修交付” ， 但是二者装修成本却大相径庭 。 在新房不愁卖的上海 ， 热门楼盘依然是卖方拥有绝对话语权 ， 装修标准往往也是“凭良心” 。
近日 ， 凤凰网房产接到网友爆料 ， 在建中的浦东新盘中企海睿滨江装修时以次充好 ， 外立面石材已经变形 ， 多处与前期宣传不符 。
回顾：浦东中企海睿滨江楼盘质量粗制滥造
这并非个例 ， 昔日许多网红热盘都曾因装修减配问题闹得沸沸扬扬 。
当前上海几十个新盘集中入市 ， 还有第七批新盘蓄势待发 ， 楼市中关于项目品质的讨论也不绝于耳 。
比如浦东热盘北蔡仁恒有园10.29万/㎡的单价 ， 外立面主要成分却是涂料 ， 千万豪宅招商虹玺基础交付竟然没有冰箱 ， 即将入市的招商苏河玺也被爆被传有30-50万的装修包 ， 橱柜和蒸烤箱需额外选配 。
上海中原地产首席分析师卢文曦告诉凤凰网房产 ， “由于房价被约束 ， 一些热销盘确实会通过卖装修包增加利润 ， 但实际上装修包有灰色地带的嫌疑 ， 房企即使提供 ， 应该保证装修包的价和质要匹配 ， 并遵循友好协商的态度” 。
名为“自愿”实则难拒
2017年7月 ， 上海市住建局联合上海物价局发布《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》 ， 通知明确上海商品住房销售实行“一价清”制度 ， 新房不得超过备案价格销售 。
按说 ， 加售装修包并不违规 ， 只要不是强卖、捆绑销售就行 ， 购房者也有权选择不购买装修包 。 但是在实际销售过程中 ， 装修包在却往往变了味 。
近日多位网友向凤凰网房产上海站爆料 ， 有楼盘在销售过程中变相强卖装修包 。
李女士是曹路某楼盘的意向客户 ， 当时因为说了不想买装修包 ， 置业顾问态度180度大转变 ， 直接信息不回 ， 电话不接 。
宝山某盘此前被爆在与客户签订购房合同前 ， 要求其先签署一份装修升级协议 ， 否则不予签订购房合同 。
还有一位购房者告诉凤凰网房产 ， 她在认筹阶段明确表示不买装修包 ， 资料提交后一直被销售找理由说有文件不对 ， 而且都是公示中没有提示的信息 。
业内人士分析 ， 通过加售装修包 ， 开发商可以提升销售利润 ， 还能变相劝退一些预算不足的购房者 ， 进而达到精准控分的目的 。
装修包不能强卖 ， 但房子也没法强买 。 也因此 ， 一些购房者对于装修包的态度也发生微妙的变化 。 “想买热门新盘只能默默接受 ， 上海的打新人就是这么卑微” ， 一位参与过几次新盘认购的购房者无奈表示 。
此外 ， 一些楼盘的交付标准过低 ， 让客户不得不考虑装修包 。
复合地板、大白墙、国产杂牌电器 ， 甚至有楼盘卫生间瓷砖只贴了一半面积 ， 买新房的业主多对房屋装修品质有所要求 ， 自然难以接受这样的交付水准 。
对此 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， “若是真自愿购买装修包 ， 那边本身也算正常 。 但是就上海现在的楼盘情况看 ， 其实都是房企掌握楼盘的销售权 ， 同时强行以自愿的名义进行销售 。 当前房屋紧俏 ， 且房价处于限价阶段 ， 一些购房者即便有怨言 ， 也不敢举报或其他动作 ， 这对刚需买房者实际上是一种伤害” 。
如此乱象一再发生 ， 监管部门也出手整顿 ， 前有招商璀璨公馆认购期间被紧急叫停 ， 后有华发仁恒苏河世纪因“叙利亚”风装修出面解释 ， 传有楼盘被要求提升交付标准 ， 比如徐汇滨江的御江廷等 。
装修 ， 可以成为房企的另一张名片
存量时代下 ， 许多房企谋求转型、多元化发展 ， 因此对新的商机和业务模式保持高度关注 。
事实上 ， 房企布局“家装”领域已不是新鲜事 。 2015年开始 ， 万科与链家合作“万链” ， 碧桂园推出“橙家” ， 还有不少与家居企业联手 ， 比如保利、绿地、世茂等房企也纷纷入局家装行业 。
在上海 ， 万科的美好家、大华的乐享家 ， 都是购房者耳熟能详的的家装品牌 。
显然 ， 凭借对家庭居住空间、消费升级趋势的研究 ， 房企在家装中更容易发挥出自己在项目开发中的品牌资源整合、批量采购 ， 风格保持一致的优势 。 尤其是在智能化设备的定制上更有先天的优势 ， 让行业出现更多新服务和新模式 。
【清仓时刻② | 难以“拒绝”的装修包】上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为 ， “对于房企来说 ， 如果开发商通过自‘卷’比拼装修质量 ， 提升房屋品质 ， “装修包”也不失为一件好事情 。 而对于消费者而言 ， 在目前的市场情况下 ， 在选择时更需要关注产品交付能力和售后保障体系 。 ” 。
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