今年年底，是天津楼市的“最后一个底”！
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从去年7月开始的楼市寒冬 ， 至今已18个月 。
即便只凭感觉 ， 也能预感到 ， 这一轮“黑云压城”要宣告结束了 。
何况 ， 两次最关键的“态度转折” ， 全部出现 。
第一次态度转折：9月底 ， 三连发 。
放宽首套房贷利率下限、换房退个税、下调首套公积金房贷利率 。
【今年年底，是天津楼市的“最后一个底”！】这是针对买房人的 ， 由放松转为刺激 。
第二次态度转变：11月初 ， 三连发 。
2500亿支持民营房企融资（第二支箭）、金融16条、预售资金监管松绑 。
这是针对房企的 ， 由打变救 。
之前虽然出了很多政策 ， 但都没触及关键点 。
楼市低迷 ， 最大的症结难道出在买房人身上吗？
当然不 ， 根本原因在于房企 。
我们看到 ， 哪怕出台再多刺激买房人的政策 ， 市场也不见动静 。
一定得先把房企的根本问题解决 ， 不能再出现不确定性 。
所以 ， 这几天救房企的“三连发” ， 才是楼市真正的转折点 。
问题来了 ， 这么重磅的政策 ， 对天津楼市有什么影响？
年底“价格战”或有变数 。
今年 ， 天津新房成交量比去年掉了4成 。
持续不断的口罩行情 ， 房企卖房也是“三天打鱼 ， 两天晒网” 。
完不成任务 ， 不是稀奇事儿 ， 完成了 ， 才叫意外 。
按照这个“剧本” ， 年底房价得有一场“恶战” 。
导火索是——房企没钱 ， 等着还债 ， 以价换量 ， 赶紧还钱 。
但是 ， 态度突变 ， 金融机构开始发力了 。
“第二之箭”说到做到 ， 龙湖已经拿到200亿 ， 美的将配超50亿 ， 新城申请150亿……
民营房企们 ， 陆续接到“瓢泼大雨” 。
紧接着“金融16条”也有后续 。
多家银行已经举行内部会议 ， 讨论进一步加大房地产信贷投放力度 ， 提供开发贷、过桥贷等 。
这相当于对房地产定向放水 。
如果房企拿到钱了 ， 年底是否还有骨折降价的必要？
在天津 ， 几乎所有房企都是“薄利” ， 甚至90%的盘赔钱 。
站在房企角度 ， 能不降就不降 。
其实 ， 大多数国央企年底本来也没打算降 。
比如中交春映海河、中交春风景里、中建展望、中建海河陆号院、保利和光尘樾、中海云麓公馆、绿城水西云庐、中铁建花语尚东……价格都很坚挺 。
打算降的 ， 集中在民企 ， 比如路劲、万达、美的……
现在 ， 金融输血终于能一视同仁了 ， 不要有更大的风险发生 。
以前只给国央企 ， 民企都不带正眼看的 。
今年房地产融资 ， 95%都是国央企 。
想给的不缺钱 ， 缺钱的不想给 。
态度转变后 ， 优质民企也熬出来了 。
当然 ， 出险民企还是不会救的 ， 它们就算降价 ， 也无效 。
比如中梁、阳光城……最终退出历史舞台 。
所以 ， 情况有变——
天津楼市年底的价格战 ， 很可能“不及预期” 。
不见得出现买房人“预想的价格” 。
明年将迎小阳春 。
年底价格战不凶猛 ， 也意味着成交量不凶猛 。
毕竟情绪有惯性 ， 眼下楼市的量 ， 不得不依靠价格 。
今年会翘尾 ， 但尾巴不会太高 。
积压的买房需求 ， 将在明年小阳春释放 。
这其中还有两个“加速点”：
? 防疫新政的执行 。
明年3月 ， 防疫政策会是不一样的局面 。
今年积压了约300万方的新天津人买房需求 。
现在来津属于“试探期” ， 大规模涌入要等过完年 。
明年小阳春的购买力 ， 呈现叠加效应 。
? 政策加速期 。
11月初针对房企的“三连发”不是终点 ， 而是起点 。
这只是放松 ， 还没走到刺激的一步 。
接下来 ， 对买房人和房企 ， 还有宽松政策 ， 双管齐下 。
政策是钟摆 ， 下降后会产生加速度 。
出台的密度和力度 ， 越来越猛 。
一线城市 ， 松绑枪声已响 。
北京通州“台马”放松双限购 ， 风向标出现 。
北京不可能有本质宽松 ， “台马”已经是触底信号了 。
强二线城市杭州 ， 二套四成、认房不认贷 。
烂尾延期 ， 风险出清 。
现在买房最担心的 ， 不是会不会降价 ， 而是能不能交房 。
所以 ， 现房/准现房老傲娇了 。
大华清水湾 ， 标准层都涨到3万5；保利云禧 ， 高层狠狠扛在4万不低头……
成交量还都不错 。
不是因为产品有多好 ， 就图个安全 。
现在 ， 有一个“风险环节”被解决了 。
银保监会、住建部与央行联合发文 ， 让房企可以更大限度的提前使用预售监管资金 。
去年下半年 ， 很多房企陆续暴雷 ， 预售监管资金被收紧 ， 甚至过度监管 。
一个楼盘需要3个亿就能完工 ， 但会被监管7个亿 ， 这不是个例 。
预售资金监管 ， 是必须的 ， 保障买房人权益 。
但过度监管 ， 或许会帮倒忙 ， 加速房企暴雷 。
现在 ， 优质房企可以置换出资金 ， 用在楼盘建设上 。
（置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% 。 ）
如此 ， 施工进度能进一步保障 ， 也把延期风险降到最低 。
在天津楼市 ， 楼盘能持续兑现 ， 才是定心丸 。
信心才能回归 。
救房企 ， 是利好 ， 也是情绪的转折点 ， 从至暗底部被拉回 。
天津楼市的基本面 ， 真正稳了 。
第四批土地虽没挂牌 ， 但几块地已名花有主 。
终于有市场化的房企进场了 ， 不像以前 ， 连看都不看 。
楼市能产生有效供应 ， 循环起来 。
经过这一年 ， 房企对市场的风险判断 ， 会异常慎重 。
愿意拿地的前提 ， 是天津楼市触底抬头 。
这种共识 ， 会慢慢蔓延到更多的房企、买房人 。
最终 ， 共识转为行动 。
明年回过头看 ， 会发现——
今年年底 ， 是天津楼市的“最后一个底” 。
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