旭辉，为何在雨花区上河城章两安项目股权中隐身？|独家观察24
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|城市更新专题研究系列·76·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
故事：摘牌、开发和股权变化简况
据睿诚研究院观察 ， 2022年4月12日 ， 长沙首批集中供地开拍 ， [2022
长沙市012号地块被长沙旭辉房地产开发有限公司、长沙德奥房地产开发有限公司底价68360万元摘得 ， 楼面价3200元/平方米 。 该地块位于雨花区黎托街道花桥村 ， 出让面积55751.58平方米（合83.59亩） ， B1≦5.0、R2≦3.5 ， 土地性质为商住用地 ， 住宅(毛坯)最高销售均价为12800元/平方米 。
挂牌条件中要求 ， 黎托街道花桥社区筹建委员会需要按不超过8000元每平方米的价格向摘牌方购买6.16万平方米的商业和按2500元/平方米的价格购买负一层、负二层约1.47万平方米的地下室；摘牌方须与雨花区人民政府、雨花区教育局、黎托街道及长沙市雨花区黎托街道花桥社区筹建委员会签订教育配套协议 ， 并落实G05-C05中学用地、学校建设及品牌引进的所有工作 ， 并在2023年5月30日前完成竣工验收 。
在拿地后不到30天 ， 就进行了规划公示 ， 旭辉准备充分 ， 也可看出旭辉的在资金重压下的心急如焚的许多焦虑 。
5月10日 ， 长沙市自然资源和规划局发布《旭辉德奥·上河城章 批前公示》 ， 公示时间为2022年5月10日至2022年5月18日 ， 项目类型为修建性详细规划（规划总平面图）、建设工程 。
5月17日 ， 公布项目案名——旭辉德奥·上河城章；6月6日 ， 售楼部正式开放 ， 等等 。
再次彰显了房地产高周转的“奇迹” 。
简析：
去年在放雨花区平阳村湘广泰项目鸽子后 ， 今年一开春就联合德奥拿下了黎托街道花桥社区两安用地 ， 颇有点新年新气象的感觉 。
当初摘牌时 ， 旭辉地产以69.23%绝对控股优势 ， 联合工程方湖南骏驰地产（占股23.08%） ， 和平台方德奥（占股7.69%）（参见下图） ， 成功摘牌该地块 ， 成为旭辉地产长沙公司春季市场冲喜的红包 。
然而 ， 6个月后 ， 于2022年10月27日发生变更 ， 在旭辉集团债务保内舍外等艰难境遇下 ， 长沙旭辉正式退出该项目股权 ， 仅以长沙旭辉旗下的“长沙卓宁商务咨询有限公司”继续持股20.93% ， 较原来股权比例缩水70% 。
其中 ， 在工程方股权无甚变化的基础上 ， 逼迫德奥不得以吃进48.14%股份和收拾残局 ， 致使德奥地产公司以55.83%的股权成为核心大股东 。
德奥欲哭无泪：我只想捧旭辉大腿而已 ， 不想做董事长啊！
德奥悦东方一期尚未竣工 ， 奥园就暴雷了；
德奥悦东方二期还未开售 ， 旭辉就减股了；
我得罪了谁 ， 德奥无语问苍天 ， 心碎雨花区花桥村 。
原来的奥园靠不住 ， 现在的旭辉也不行 。
百强民营类房企 ， 日益变成市场“木乃伊” ， 只能靠自己 。
这可能是德奥等本土两安用地一级公司的最新认识吧 。
02
趋势观察：百强有心无力 ， 本土公司又成两安用地市场主角
经睿诚研究院独家观察 ， 从去年开始 ， 长沙两安用地市场 ， 一片狼藉和低迷 ， 中止的中止、流拍的流拍、放鸽子的放鸽子、不敢挂牌的仍然身处暗室等 ， 导致长沙两安用地市场萧条一片 。
上述旭辉德奥项目案例 ， 是目前寒冷市场中的一个表现 。
不能说旭辉不努力 ， 但在整体市场的持续冷风中 ， 旭辉也爱莫能助、深陷泥潭 ， 自顾不暇 。
睿诚研究院认为 ， 当前长沙两安用地的发展趋势 ， 有以下两个鲜明特征 ， 以供大家参考：
◢ 1、轮回：上升期百强只能锦上添花 ， 低迷期本土力量才能雪中送炭
综合长沙两安用地的整体发展历程 ， 可以发现 ， 在起步期都是本土房企在操作 ， 2005年自万科猴子石靳江村两安项目开始 ， 在国内房地产的不断发展和上扬期 ， 粤系、闽系和渝系、浙系、沪系等房企纷纷进驻长沙 ， 并在拿地压力下捕获了众多的两安用地项目 ， 也将长沙两安用地的发展带到了另一个高度和巅峰期 。
万科、奥园、深圳平日上、金地商置 ， 明昇、阳光城、旭辉 ， 龙湖、弘阳、上海复地等 ， 在长沙市场攻城略地 ， 谱写了一个特殊时代的繁荣 。
在2018年及以前 ， 形成了一片繁荣的景象 ， 大大推动长沙两安用地和城中村的发展 。
时至今日 ， 产业和市场寒风呼啸 ， 许多百强房企负重难行 ， 生存和保证不死为首要任务 ， 哪里还有余力来投资拿地 。
因此 ， 红星洞井村项目、黎托平阳村项目、大塘村项目等两安用地 ， 都快速聚焦到雨花区 ， 也非常奇怪 。
其他城区 ， 基本看不到两安用地的身影 。
逐渐 ， 让本土房企等一级或开发公司 ， 再一次回到市场的赛场内 ， 凸显了本土势力的强大生命力 。
◢ 2、展望：未来5-8年内 ， 将形成本土优质房企为主+百强房企为辅的发展格局
结合当下及新一轮产业周期等的发展要求和变化 ， 此观点为睿诚研究院独家专业判断 。
民营房企纷纷暴雷或违约 ， 近期虽有众多金融等类政策的支持 ， 但在继续去杠杆和保交楼的大要求下 ， 众多民营房企仍然难以上岸 ， 继续在债务的泥潭中下沉 。
3-5年 ， 缓过劲来者 ， 为底本比较好的优质企业才能做到 ， 其他公司要么破产清算、要么被他人重组 ， 不太可能找到其他的出路 ， 而恋恋不舍挥别房地产市场 。
龙湖吴亚军远遁美国、旭辉林中蹲下去、河南建业裁员7000余人等 ， 头部民营房企的发展轨迹尚在持续沉浮之中 ， 谁敢说自己 ， 在新周期下仍可笑傲江湖？
因此 ， 我们睿诚研究院认为 ， 在新时代的大变化下 ， 产业的阵痛和调整非一日之寒 ， 短阶段内难以出清和迎来温暖阳光 。
同时 ， 在长沙 ， 再加上央国企等在城市更新项目上的大举进攻 ， 长沙众多两安用地资源 ， 将被城市更新所取代 ， 也造成未来民营房企获取两安用地资源的机会大大减少 ， 本土个别优质房企因其地缘、人脉和资金等优势 ， 仍可继续抢滩布点 ， 也不敢和不会去随便找一家所谓的百强房企来闹心自己 ， 所以 ， 导致原先的百强上市房企 ， 在长沙两安用地领域的发展机会被大大削弱 ， 不可能再现过去的辉煌 。
新发展阶段 ， 本土力量逐步崛起 ， 百强房企将日落西山 。
规律和周期使然 。
【旭辉，为何在雨花区上河城章两安项目股权中隐身？|独家观察24】03
结束语
睿诚研究院总结：
雨花区旭辉德奥两安用地项目的更迭故事 ， 是中国经济和房地产等激烈变化下的区域个案 ， 资金来去、股权变更、主次裂变和操盘主体改换门庭等 ， 充分见证了当下时局的艰难 。
未来市场走向哪里？已有暗示 ， 但不明晰 ， 还需观察 。
旭日东升、辉煌致远 ， 旭辉地产林中的梦想 ， 在新旧时代的更迭中 ， 翼断毛飞 ， 未来难期！
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