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【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍庐阳、经开地块全解析

【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍庐阳、经开地块全解析

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【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍庐阳、经开地块全解析

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在第三批集中供地尚未全部结束时 ， 第四批集中供地已经拉开序幕 。 根据合肥土地市场网的消息 ， 合肥四批次供地共有18宗 ， 约1523亩土地 ， 12月23日9时宣布竞得人 。

V楼市特别策划【供应简报】集中供地轮次“由三变四” ， 合肥土拍分区全解析 ， 全方位剖析四批次合肥各区地块详情和区域市场 。
NO.1 | 壹
大杨镇板块居住地出让 ， 板块内竞争激烈
庐阳区LY202212号地块位于董铺路以南、合淮路以西 ， 面积约29.33亩 ， 商品住宅（毛坯）平均备案价格17426元/㎡ ， 实行毛坯交付 ， 装配率不低于30% 。

该地块是位于庐阳区的大杨镇板块内 ， 夹在董铺湖水库和大房郢水库之间 ， 板块配套能级较低 ， 毛坯限价17426元/㎡ ， 比兴港和昌庐阳区LY202208号地块的毛坯限价18535元/㎡下调了1109元/㎡ ， 可想而知未来08号压力更大了 。
地块东南侧为龙王唐岗复建点 ， 西北侧是圣恩电子科技公司 ， 其余为空地；交通上 ， 临近城市主道四里河路 ， 距地铁S1号线(在建)固镇路站约1公里 ， 三面道路未修通 ， 公共交通不便；
周边配套上 ， 地块周边有小区底商可满足基础生活需要 ， 跃进小学、42中中铁国际城校区教育配套完善 ， 受北二环明发商业广场等商圈辐射 。
地块整体分析：
1、LY202212地块毛坯限价17426元/㎡ ， 比6月成交的岗集板块兴港和昌08地块低1109元/㎡ 。
2、地块处于北二环商圈内整体商业配套完善 ， 500米左右范围内有跃进小学及42中中铁国际城校区 ， 教育配套完善 。 临近四里河路 ， 公共交通不便 。
3、市场总结：供应与成交均处于低位 ， 市场热度低 ， 显性库存连续3个月走高 ， 待推存量约3651套 ， 其中庐阳北存量1488套占比41% ， 岗集板块1158套占比32% ， 老城板块950套占比26% ， 地块所在的四里河板块库存较少 。
庐阳区近6年年均供应31.8万㎡ ， 年均成交21.1万㎡ ， 供应成交率66%；2022年1-10庐阳区土地供应面积44.2万㎡ ， 成交面积18.8万㎡ ， 供应成交率43% ， 成交楼面价8426元/㎡ 。
而大杨镇2022年累计成交涉宅地块3宗 。 其中泛四里河板块2宗 ， 大杨镇板块1宗 。 泛四里河板块中的和昌08号地块溢价率14.81% ， 满分竞品质；乐富强双湖湾项目溢价率12.56% ， 高溢价成交 。 反观大杨镇板块 ， 今年1-3批次 ， 板块内土地一直出现流拍现象 ， 成交的庐阳国投08号地块溢价率0% 。 可见 ， 开发商对于庐阳区边缘板块的大杨镇板块信心不足 。
时至四季度末 ， 很多开发商年度拿地预算已见底 ， 四批次庐阳区LY202212号地块预计后期土拍热度不会太高 。
NO.2 | 贰
经开应流地块再入市 ， 学区或为168玫瑰园学校
经开区JK202216号也就是经开区应流地块 ， 位于经开翡翠湖板块 ， 曾经以同区域毛坯限价爆涨8126元/㎡而闻名合肥 ， 四批次入市做了很多变化 。

控规方面：替换了商住用地 ， 改成教育用地 ， 其次是为该地块专门召开了座谈会 ， 引入168玫瑰西校区（本部） 。
价格方面：将地块单价从1984万元/亩下调至1608万元/亩 ， 最高总价由34.95亿下调至27.68亿 ， 降了7.27亿元 ， 毛坯限价更是由29787元/㎡降至26492元/㎡ ， 直降3295元/㎡ 。


地块东侧为集贤路快速路及合九铁路线、南侧为厂房 ， 西侧为规划支路、公园绿地及高压线、北侧为七舰科技大厦；
【【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍庐阳、经开地块全解析】交通上 ， 地块临近繁华大道及集贤路两条主干道 ， 距离地铁7号线松林路站(在建)约1.3公里 ， 区域内交通便利 。
基础设施配套上 ， 地块所在区域内教育、生态资源丰富 ， 生活配套成熟 ， 距一六八玫瑰园中学仅0.9公里 ， 距翡翠湖风景区约1公里 。
地块整体分析：
1、经开地块限价变动：为三批次12地块撤牌再上市 ， 优化规划用途将22.63亩的商住用地划到学校和绿地公园(同时不再计价) ， 下调住宅起拍价和最高限价分别为226万/亩、376万/亩 ， 毛坯限价下调3295元/㎡至26492元/㎡ 。
2、地块价值：地块位于成熟的翡翠湖板块 ， 配套成熟、中大规模用地开发空间大 ， 同时官方承诺引入名校168玫瑰园西校区本部初中部 ， 学区优质 。
3、市场总结：市场严重下滑 ， 存量较大 ， 竞争激烈 。 地块所在翡翠湖区域库存小:经开主城区共8163套待推房源 ， 其中明珠广场板块待推存量3982套占比49% ， 南艳湖2587套占比32% ， 翡翠湖1220套占比15% 。 市场下滑严重项目集中入市 ， 供大于求 。
板块内无新房在售 ， 后期入市竞争压力小 。 地块周边的肥西产证二手房挂价在1.7-2万/平 ， 而同区位的经开市区产证二手房挂价在2.9-4.6万/平 。
结语
从合肥南郊小板块到合肥南部副中心 ， 经开区城市能级不断提升 ， 版图不断扩大 。 同时 ， 经开区产业立区 ， 目前发展成熟 ， 未来产业带动人口发展 ， 人口决定房地产市场容量 ， 经开区未来房地产市场潜力强劲 。

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