投稿|青客破产静悄悄( 五 )
不只是青客，这几年，国内还有多家长租机构接连暴雷 。如蛋壳公寓、巢客公寓、上海岚越公寓、乐居公寓等多家机构被曝资金链断裂 。尤其是蛋壳公寓，从含着金汤匙出生，到启动退市摘牌程序、惨淡收场，只花了5年，成为行业反思的样本 。
根据企查查数据显示，2019年关键词为“房屋租赁中介”在业存续企业注册量，达到了十年来的最高点，共4.67万家 。2020年共注册相关企业3.09万家，同比减少34%，2021年前五个月共注册房屋租赁企业7208家，同比减少46%，整体注册量呈下降趋势 。
这意味着，经历蛋壳公寓、青客公寓等多起分散式长租公寓平台暴雷事件后，市场逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入 。
而规模数量、低利润、入住率、违约率等，一直制约着长租公寓的盈利 。那么，长租公寓真的不是一门好生意吗？
其实，长租公寓模式本身并非“原罪” 。比如租金贷，从金融逻辑来看，它有明确的还款来源，且离散度高，不会轻易整体崩盘 。但在长租领域，由于其行业进入门槛较低，各方主体纷纷抢占市场 。有些运营商奉行“推规模、加杠杆、拼上市”等过于激进的互联网路线，导致了模式偏离、乱象丛生 。
在国际市场，长租公寓属于优质资产，只是国内长租公寓囿于极低的利润率，未得到资本市场认可 。
目前，美国、日本的住房租赁市场相对成熟，主要分为两类 。一类是信息交易平台模式，如美国的CoStar（类似国内贝壳找房）；另一类是公寓REITs(房地产信托投资基金)，即通过金融手段把流动性较低的房地产，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易，其收益主要来自于租金收益和房地产升值 。这一模式，以美国著名的长租公寓公司EQR为代表 。
其实，如今国内流行的二房东模式，在美国租赁市场发展的前期也出现过，但由于不符合商业逻辑，已经转型成REITs模式 。
以EQR (Equity Residential，公平住屋)为例，它是定位收购、开发和管理高品质的公寓平台，自1969年成立至今，通过精细化管理与资本运作，EQR已经摆脱了前期的重资本发展模式，完成精细化运营的转变 。
虽然在国内尚属新兴品种，但在国际市场REITs早已发展成熟 。以此看来，国内的长租公寓行业，是一门需要长时间培育、不可速成的生意，其对运营资金、经验，有着较高的要求，不太可能短时间盈利 。
并且，当下国内所谓的长租公寓并不只是租房收租金，还有很多金融手段，以至于整个链条环环相扣，却极其脆弱 。
各级政府也在不断出台政策，规范租房市场 。
比如2019年末，一则《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定，住房租赁企业租金收入中“租金贷”的占比不得超过30%，让青客公寓不得不出清其赖以生存的“租金贷” 。截至2020年9月30日，“租金贷”提供的租金占青客公寓总租金的比例，已从2019年的65.4%降到11.9% 。
此外，2021年8月24日发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范 。这是继住建部公开住房租赁条例后，第一部公开的地方版住房租赁条例 。
正如中国建筑装饰协会城市更新与住房租赁分会秘书长杨春雨所说，国家和各省市对“租金贷”接连出手管控，对依赖租金贷做“资金池”的租赁企业是“毁灭性”打击，对良性经营的租赁企业影响不大 。
长租公寓拼规模、比速度的野蛮化发展时代即将过去了 。曾经通过“高收低出”“长收短付”以及“租金贷”等模式扩张的企业也将逐步出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破 。
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