国美|国美20年百亿租赁计划，到底是不是割韭菜？( 二 )
整体来看，国美管理的总股数增加了约99亿，其余股东手中的股份无变化 。
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一个极简的数学题来类比 。
小黄1股，小散1股，共2股，各占比50% 。
现在增发了1股给小黄的家人小房，小黄1股，小散1股，小房1股，共3股，各占比33% 。
增发前后，便利店没有发生任何变化 。
但增发后，小散的股份减少了17%，小黄的股份同样减少了17% 。
这就是人们常说的股份权益稀释 。
所谓增发，就是小黄和小散各拿出17%的股份给第三个人，也就是那个定增对象 。
而在国美的此次交易中，第三个人就是小黄自己 。
进一步简化，再回到便利店的比喻：小黄和小散合伙做生意，小黄拿着自己家房子未来20年的使用权进来加注，小散让渡了17%的股权给人家 。
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乍一看貌似很公平，但还原到资本市场上就全然不是这么回事 。
最直观的困扰在于，小散强行被绑定了20年 。
单从上市公司主体出发，我们可以将此次交易理解为一次“采购”行为，只不过采购回来的不是实物，而是持续20年的使用权 。
横向比较来看，从未听说过一家企业的采购行为会导致稀释股权的，这在直观情感上就难以接受 。
具体到此次行为中，国美零售此次“采购”之后，将在未来20年的时间里来慢慢“消化库存” 。
这20年中，后续投资者都不需要再考虑房租的事，但交易之前的投资者们（国美零售持股方），则直接承担了一半代价（股权稀释） 。
02、黄老板没占便宜 大逻辑管着小逻辑 。
此次交易中，股权稀释就是最本质的大逻辑，利空所有“不能坚定持股超过20年的投资者们” 。
但我们确实还有几个小逻辑值得分批讨论 。
前面我们说到，要把这场“股权换租金”的交易看作一次采购 。
对企业自身来说，这次“采购”到底是利空还是利多，主要看以下三点 。
1、得看采购回来的东西是不是物超所值——付出的代价，以及当下时段横向比较价格；
2、得看采购回来的东西在未来会不会贬值——未来相应商圈商业综合体的租金价格走向；
3、以及还要看采购回来的东西，是否真的以生产要素的身份发挥了相应作用——对企业经营主线起到了重大促进；
其中，由于时间跨度太长，2和3的讨论意义并不大，但这是一个可以持久拿出来对照观察的标准，因此列在此处，以供参考 。
本章节将重点探讨第一部分 。
交易中涉及到的三项出租物业，分别为位于北京丰台科技园的国美商都，位于湖南长沙的湘江玖号，以及位于北京朝阳区的鹏润大厦 。
租赁期限为2021年7月1日至2040年12月31日 。其中鹏润大厦因现有租约受限，租期将从2023年3月1日起，对于国美商都和湘江玖号，上市公司则享有一年免租金待遇 。
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其中，国美商都的总建筑面积约为52.46万平方米，湘江玖号的总建筑面积约为13.05万平方米，而鹏润大厦目前的租赁面积为4.25万平方米，项目将于2023年3月1日扩展至7.05万平方米 。
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