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国美|国美20年百亿租赁计划，到底是不是割韭菜？( 三 )


粗略计算，国美零售以178.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业，租赁期限为234个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以3.5元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业 。
横向比对，北京中关村的商业租金在8.5元/平方米/天左右，北京朝阳燕莎商圈的商业租金在11元/平方米/天左右，长沙湘江玖号的租金也在6元/平方米/天左右 。
也就是说国美零售的此次“押0付20年”，还是拿到了一些优惠的 。
再来看发行股份定价 。
早先公告透露，经由订约方公平磋商后，厘定为2.11港元每股，较当时的收市股价溢价约39.74% 。
如今国美的股价已经跌到了0.7港元 。
根据交易情况（99亿股对价人民币175.76亿元），结合最新汇率测算，我们可以得出成交股价为2.13港元/股，溢价更是高出了204.3% 。
那么仅就国美零售增发的股份交易来看，国美零售相当于是把每0.7港元当成了2.13港元来使用，账面来看，就可以理解为是打了“3折的折扣价” 。
但需要注意的是，无论是低于市场价的租金，还是溢价极高的成交对价股，这些貌似占了便宜的要素，都无法抵消股权稀释这一事实 。
我们常说“大逻辑管着小逻辑” 。
意思就是，当一个人打劫你时，哪怕他态度谦和，动作温柔，最后还给你留了十五元的打车费，但这些善意都属于小逻辑 。
而真正需要抓住的大逻辑是，你被打劫了 。（比喻与国美无关）
03、信心最贵 事已至此，往往会有不少传教士出来布道，将手按在《韭菜的自我修养》上，郑重要求各位把“眼光放长远些” 。
这说的其实也有道理 。
向前看，看机会，找增量，大家一起向好处奔，这才是投资者与创业者之间的和谐愿景 。
听人劝，吃饱饭，接下来我们说一些各位爱听的话 。
首先，我真诚认为这不能归结为“割韭菜”行为 。
尤其对黄光裕本人来说，成交价格我们已经清楚算过了，楼是人家自己的，作为“出租方”，黄光裕吃了很大的亏 。
有人说20年一次付清，随便到哪都会有折扣的 。
但这个折扣也是有底线的，200%以上的股价溢价，将近市场价一半的租金平米单价，一里一外差不多打1折了 。
你要说利益输送，这更像是黄老板给股东们反向输送了一波利益 。
再者说，黄老板拿的是股份又不是现金或抵押物，股价涨他才赚，股价跌，他损失最大 。
但之所以有争议，是因为这不合规矩，不常见，也反常理 。
这里面最大的问题在于，黄光裕通过这一操作，提前将未来20年的租金收益直接变现到今天，我们单单把它形容为“毁家纾难”，“誓与公司共存亡”的英雄主义是不准确的，这更像一种典型的加杠杆行为 。
股东们怕什么？
同样三座楼，租赁权套利了一次后，产权是不是还在手里？
理论上，房产还能继续抵押，进一步融资 。
这还不算完，租金换的是不是股权？
租金要一年一年的收，股权是不是可以立马减持变现了？再不济，股权立刻质押融资总是可以的吧？
什么叫财技了得 。
国美|国美20年百亿租赁计划，到底是不是割韭菜？
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我们常说，动荡时刻，信心比黄金还贵 。
对国美而言，当下又一次处在了关键的历史转折期 。
无论是互联互通的再次开放，还是平台经济反垄断大潮的开启，作为巨头中的吊车尾，原本毫无胜算的国美迎来了难得的历史机遇 。

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