投稿|万达商管到底值不值2000亿？( 三 )
但同时，中国的商业运营服务市场也面临诸多挑战，越来越多的商业广场运营状况不佳 。2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，复合年增长率为7.6% 。估计到2025年，中国出租率低于70%的商业广场数量将达到12090家 。
一涨一跌，让万达商管的财务表现仍存在一定不确定性 。
03 181倍PE到底值不值？前文讲了，万达商管之所以从港股退市，是因为“被严重低估” 。那么这次上市万达商管能获得资本青睐吗？预估的2000亿市值和对应的181倍PE是否偏高？
从大环境来看，不少房企为寻找出路都在开拓物管或商管的第二成长曲线 。今年上半年，大批中小型物管企业密集递表港交所，仅上半年递表物企就达21家，超过2020全年17家上市物企数量 。
上市“风”虽然刮得火热，但是投资者似乎并不买账 。
港股“商业物管第一股”华润万象生活去年12月登陆港交所，市值最高曾超1260亿港元 。但从今年6月底股价短暂摸高到55.25港元后，华润万象生活股价开启了三个多月的连续下跌，截至10月29日收盘报收40.95港元，累计跌幅已经超过25%，市值已蒸发300多亿港元 。
港股其他几家知名商管企业日子也不好过 。中骏商管过去的两个月里股价从4.55港元跌到4.02港元，跌幅11.6%；纯商管的星盛商业则从6月最高点6.09港元一路跌到昨日收盘3.79港元，跌幅超过37%；宝龙商业从4月底的31.47港元跌到10月底的17.6港元，半年跌幅超44% 。
这些企业或许可以作为尚未上市的万达商管的前车之鉴，毕竟大家同在一个赛道里，对比起来更具参考价值 。
另一方面，万达商管到底值不值181倍的PE也是大家关注重点 。
如果按照2020年万达商管11亿的净利润计算，2000亿的市值对应的PE就是181倍 。但这个数据明显过高，港股已上市龙头华润万象生活目前享受着行业内最高的估值，也只有60倍PE（TTM），住宅类物管龙头碧桂园服务也仅有51倍PE（TTM） 。由此来看，万达商管的PE似乎太高了 。
当然，以上是按照2020年净利计算所得，如果按照2021年预期净利润计算，结果则大相径庭 。根据招股书透露的对赌协议，万达商管保证2021、2022、2023年实际净利润不得低于人民币51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元 。但实际上，万达商管可能很难完成2021年的对赌计划 。
为什么这么说？因为按照业绩对赌的数据，2021年需实现净利润51.9亿元，但2021年上半年，万达商管的净利润为6.56亿元 。
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但如果真能达成，那万达商管对应的PE约为38倍，其实并不算高 。同行的PE也基本都在这个水平，如中骏商管PE（TTM）约30倍，宝龙商业约26倍 。
正如富途证券在其研报中指出，“万达商管，无论是从营收净利规模，还是从在管商业广场面积、储备项目数量、轻资产外拓能力来分析，都要超过华润万象生活，综上我们认为万达商管大概率也将获得市场追捧，不过其IPO表现，则取决于IPO定价以及估值是否公允 。”
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